福州房地产审判观察：夫妻离婚后是否双方仍然负有协助卖房过户的义务？
关键词：集资房转让 协助过户义务 夫妻卖方 夫妻离婚
裁判主旨：夫妻作为卖方在离婚前共同签订的房屋买卖协议中负有协助买方办理过户手续的义务，后离婚，虽然离婚协议书中约定就该房屋过户手续由一方负责，但该协议对外不具有约束。
案情简介：
2005年2月4日，黄金泽、夏小红与魏永辉、黄岩霞签订《集资住房转让协议》一份，约定魏永辉、黄岩霞将选定的位于三明市梅列区群英一村21B幢204室集资房转让给黄金泽、夏小红，转让费为35000元，首付15000元付款时间为2005年2月4日，余款20000元待魏永辉、黄岩霞将房屋的钥匙交付给黄金泽、夏小红时付清；房屋过户等费用由黄金泽、夏小红负担；魏永辉、黄岩霞在取得房产证和土地证后，应积极配合黄金泽、夏小红及时办理过户手续；若有一方不遵守协议，视为违约，违约金额为15000元等。
协议签订后，黄金泽、夏小红依约缴纳应付单位的款项66590.85元和有关税费，并支付魏永辉、黄岩霞35000元转让费后，于2006年3月份收到魏永辉、黄岩霞交付的三明市梅列区群英一村21B幢204室集资房并装修入住。2007年为支付水电费方便，魏永辉将该房的水电费绑定至黄金泽、夏小红的儿子黄伟升的卡中，每月水电费直接从黄伟升的工资中扣除。2009年7月15日，该房屋取得房屋所有权证（明房权证字第134567号），房屋所有权人登记为魏永辉，魏永辉遂将房产证和土地证交给黄金泽、夏小红保管。房屋满足过户条件后，当黄金泽、夏小红要求魏永辉、黄岩霞配合办理过户手续时，魏永辉、黄岩霞不予配合，且魏永辉还就之前交由黄金泽、夏小红的房产证、土地证以遗失为由办理了挂失手续。另查明，魏永辉、黄岩霞于1994年11月11日登记结婚，于2010年8月6日登记离婚。离婚协议书中约定位于三明市梅列区群英一村21幢B座204号房屋由魏永辉配合买方办理房子过户手续。
黄金泽、夏小红向原审法院提起诉讼，请求判令：一、确认双方签订的《集资住房转让协议》合法有效，位于三明市梅列区群英一村21B幢204室房屋归其所有；二、魏永辉、黄岩霞共同支付违约金15000元；三、由魏永辉、黄岩霞共同承担本案诉讼费用。
法院认为：
梅列法院：黄金泽、夏小红与魏永辉、黄岩霞签订的《集资住房转让协议》是以转让集资房购房资格，由受让方给付转让款及其他税费，并由出让方在满足条件下协助受让方办理房屋产权证、土地证为目的的合同，为双方真实意思表示，属于债权行为。虽然集资房在取得权属证书前上市交易受到一定程度的限制，但法律、行政法规并未禁止当事人就标的物进行订立债权合同、发生债权行为。本案双方订立《集资住房转让协议》后并未直接就房屋发生物权变动，而是约定在魏永辉、黄岩霞取得房产证和土地证后，由其配合办理过户手续，该协议系双方自愿订立、意思表示真实，不属于《中华人民共和国合同法》上规定的合同无效情形，根据诚实信用原则，该协议依法应当受到法律保护。现魏永辉、黄岩霞未依照《集资住房转让协议》之约定将房屋过户至黄金泽、夏小红，构成违约。虽魏永辉、黄岩霞已于2010年8月6日登记离婚，且离婚协议书中约定就本案讼争集资房过户手续由魏永辉负责，但该协议对外不具有约束力，故魏永辉、黄岩霞提出其已离婚，黄岩霞与本案纠纷无关的抗辩理由，不能成立。现黄金泽、夏小红请求确认位于梅列区群英一村21B幢204室房屋归黄金泽、夏小红所有，并由魏永辉、黄岩霞共同支付违约金15000元，符合法律规定及双方的约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认原告黄金泽、夏小红与被告魏永辉、黄岩霞签订的《集资住房转让协议》合法有效，位于三明市梅列区群英一村21B幢204室的房屋归原告黄金泽、夏小红所有。二、被告魏永辉、黄岩霞应于判决生效之日起十日内共同支付原告黄金泽、夏小红违约金15000元。
三明中院：依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，上诉人在取得本单位参加集资建房的权利，并明确了集资房屋坐落的位置、楼层和房号的情况下，以高于集资建房的价款与被上诉人签订《集资住房转让协议》，该转让房屋并非不明确之房屋，买卖行为亦未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，因此，上诉人将自己享有的集资房权利及相应的义务概括转让给被上诉人，双方意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定。被上诉人按约交纳了集资款和有关税费，并支付了上诉人转让费，上诉人并在房屋建成后长期实际占有该房，故应认定双方的集资转让协议合法有效。上诉人应本着诚信之原则，协助被上诉人办理房屋过户手续。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。上诉人主张其与被上诉人签订的《集资住房转让协议》无效于法无据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。判决如下：驳回上诉，维持原判。
蔡思斌律师评析：
一般来说，现行司法裁判中主流观点认为买卖集资房的合同有效。
合同法第五十二条关于合同无效认定中第（五）项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”中“强制性规定”是指效力性强制性规定。人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。故以集资房的买卖违背国务院国发（2007）24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》等国务院规范性文件而主张合同无效一般无法得到支持。
另，对于夫妻双方在离婚前共同签订的房屋买卖协议中约定负有协助买方办理房屋过户等义务，该义务不应夫妻离婚而消除。即便夫妻在离婚协议中明确约定该义务由一方负责，该协议对外不具有约束，已经离婚的夫妻双方仍然要共同负责办理房屋过户等相关义务。
案例索引：
三明市中级人民法院（2015）三民终字第187号“李天明、江华英与陈玉苹、叶黎川房屋买卖合同纠纷”，见《李天明、江华英与陈玉苹、叶黎川房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》（审判长闫明伟，代理审判员陈新华、黄莉花），载 《无讼案例》（20150527）。
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