房屋：超过经营许可范围进行房地产经纪活动是否导致《房地产经纪合同》无效？

福州房地产审判观察：超过经营许可范围进行房地产经纪活动是否导致《房地产经纪合同》无效？    

关键词：房屋买卖 居间服务 超越经营许可范围 房地产经纪合同

裁判主旨：房产买卖居间服务并非法定的国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的项目，超过经营许可范围进行房地产经纪属一般的违规行为，不属违反行政法规的强制性规定，因此签订的《房地产经纪合同》应认定有效合同。

案情简介：

2011年6月25日，朱春秀、任红英作为卖方与买方李金地以及中介服务方鑫晟公司签订《房地产经纪合同》一份，合同约定，朱春秀、任红英将座落于福州市晋安区福新中路岳峰林业楼304单元及林业楼9#附属间卖给李金地，成交价格680000元，鑫晟公司受朱春秀、任红英、第三人李金地的委托，就房屋买卖一事提供中介服务，服务范围：为朱春秀、任红英、第三人李金地提供交易机会，促成交易成功；协助双方签订房产转让协议；代办权属过户手续、为第三人李金地办理商业银行按揭贷款手续等。在买卖双方未改变交易条件，交易程序正常执行的情况下，鑫晟公司保证朱春秀、任红英如期收到全部房款、买方如期接收房产，因鑫晟公司工作不尽责致朱春秀、任红英不能如期收到房款或买方不能如期收到房产过户的，鑫晟公司承担违约责任等。2011年9月9日，朱春秀、任红英与买方李金地签订《补充协议》一份，协议约定，原合同约定以按揭贷款方式付款，现李金地于2011年9月16日提前付清房款余额，朱春秀、任红英同意于2011年9月16日将上述房产完整的交付于李金地，朱春秀、任红英无偿配合李金地办理该房产的一切按揭贷款、户口迁移、买卖过户、物业交接等相关手续。签约后，第三人李金地按约直接向朱春秀、任红英付清房款，该房屋产权也已过户到买方李金地名下。

现朱春秀、任红英以鑫晟公司及第三人李金地故意扣留房款，要求鑫晟公司及第三人李金地赔偿损失诉至一审法院。

另查，鑫晟公司经营范围为对商业、房地产业投资咨询。

法院认为：

鼓楼法院：鑫晟公司虽不具有房产中介资质，其超越工商营业执照的经营许可范围与朱春秀、任红英、第三人李金地签订《房地产经纪合同》，但鑫晟公司超过经营许可范围进行房地产经纪属一般的违规行为，不属违反“行政法规的强制性规定”，故本案讼争《房地产经纪合同》应认定有效合同。《经纪合同》签约后，鑫晟公司促成朱春秀、任红英与第三人李金地房屋买卖交易成功，原告已如期收到全部房款、第三人李金地已如期接收房产并办理了房产过户登记手续，鑫晟公司已按约全部完成了中介任务。

福州中院：上诉人与被上诉人及第三人签订《房地产经纪合同》，系当事人真实的意思表示，被上诉人鑫晟公司虽超越经营范围提供房屋买卖居间服务，但房产买卖居间服务并非法定的国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的项目，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第十条关于“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”的规定，合同不因此无效。故一审对讼争合同效力的认定是正确的。 

福州房产律师蔡思斌评析：

《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第十条关于“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。” 因此法院认定房产买卖居间服务并非法定的国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的项目，故《房地产经纪合同》仍然有效。但因为实务中大众对房屋买卖的一些手续、流程都不熟悉，房屋中介机构是重要的存在。故虽然《房地产经纪合同》仍然有效，但因为该机构的不专业而导致的房屋买卖过程中发生纠纷，得不偿失。建议购房人慎重选择房屋中介机构。

案例索引：

    福州市中级人民法院（2014）榕民终字第3836号“朱春秀、任红英与福州市鼓楼区鑫晟投资咨询有限公司居间合同纠纷”，见《朱春秀、任红英与福州市鼓楼区鑫晟投资咨询有限公司居间合同纠纷二审民事判决书》（审判长陈光卓，代理审判员田始凤、陈学辉），载 《无讼案例》（20141215）。