房屋：要求支付房屋占用费的应提供房屋使用的相应标准

要求支付房屋占用费的应提供房屋使用的相应标准 

关键词：房屋占有使用 房屋评估咨询 占有使用费标准

裁判主旨：要求支付房屋占用费的应提供确认房屋占有使用费的标准，若由法院依法委托的评估咨询公司都无法做出评估，则法院对此请求也不予支持。

案情简介：

诉争房产为坐落于厦门市鼓新路35号的两层建筑，位于被告福建省厦门第二中学学校围墙范围之内。1994年5月3日，原告及厦门市基督教协会共同向厦门市宗教事务局及厦门市市委落实办发出《关于要求落实鼓新路35号房产问题的报告》，要求协助落实并敦促被告尽快返还本案讼争房产。1994年11月7日，原告取得诉争房产的房屋所有权证和国有土地使用证。被告从1995年起至2005年间均有向原告缴交房屋租金。据1955年7月16日的《厦门市房地产调查登记表》载明，讼争房产原坐落为维新路35号，原业主登记为“英国长老会”，现业主登记为“厦门市基督教三自爱国运动委员会”。另据现存于厦门市档案馆的“厦门市外人在厦财产估价登记表”载明，本案讼争房产登记在1955年1月的前“英华中学”的“厦门市外人在厦财产估价登记表”之内。

被告对讼争房产的权属登记行为不服曾向本院提起行政诉讼，本院作出（2013）思行初字第68号行政裁定，驳回被告的起诉，被告不服该裁定，提起上诉。厦门市中级人民法院认为讼争房产的土地房屋行政登记行为，属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作范围，于2013年10月25日，作出（2013）厦行终字第98号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。2014年3月，被告向本院提起物权确认纠纷诉讼，请求确认本案讼争房产的所有权归其所有，本院作出（2014）思民初字第4732号民事裁定，驳回其起诉，被告不服该裁定，提起上诉。2014年8月26日，厦门市中级人民法院作出（2014）厦民终字第2330号民事裁定书，认为双方争议属于落实宗教政策的历史遗留问题，不属于民事案件受理范围，裁定驳回上诉，维持原裁定。

故原告请求法院依法判令：1、被告立即清空归还原告所有的位于思明区鼓浪屿鼓新路35号房屋，并拆除房屋土地使用红线范围内的学校围墙以确保房屋充分利用；2、被告向原告赔偿支付上述房屋在其占用期间的占用费（建筑面积：711.83平方米，暂时按5元／平方米?月单价计算［以咨询评估的市场租赁价为准］，从2011年3月12日起计至实际归还之日止）；3、本案相关的诉讼费、评估费由被告承担。

案件审理期间，原告向本院申请对讼争房产自2011年至今的每平方米租金的市场价格进行评估，本院先后依法委托厦门均达土地房地产评估咨询有限公司和厦门金科信土地房地产评估咨询有限公司对原告所申请的市场价格进行评估，两公司均以缺少类似租金的可比案例为由，将评估委托退回本院。

法院认为：

思明法院：从原告提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》及本院调查取证结果可见，上述证书所记载的权利人确为原告。我国在不动产领域采取登记生效主义和物权公示主义，不动产所有权等权利的转移、生效皆需要经过登记。被告此前所提起的关于讼争房产权属登记的行政诉讼及确权的民事诉讼均已被驳回，且裁决均已生效，其并无充足证据证明其对讼争房产享有权利，应承担举证不能的后果。原告作为讼争房产的所有权人，依法享有对讼争房产占有、使用、收益、处分的权利，现讼争房产由被告占有，根据物权法之规定，原告可要求被告对讼争房产予以腾退，故对于原告要求被告清空归还原告所有的位于思明区鼓浪屿鼓新路35号房屋的诉讼请求，本院予以支持。因讼争房产位于被告围墙之内，为原告对讼争房产占有、使用便利，对于原告要求被告拆除讼争房产土地使用红线范围内的学校围墙的诉讼请求，本院予以支持。腾退及拆除围墙的时间本院酌定为30日。

对于原告要求被告支付房屋占用费的诉讼请求，因本院依法委托的厦门均达土地房地产评估咨询有限公司和厦门金科信土地房地产评估咨询有限公司均因无法做出评估而将评估委托退回本院。原告的该项诉讼请求，因缺乏证据以确认房屋占有使用费的标准，故本院对此不予支持。

故判决：被告福建省厦门第二中学于判决生效之日起三十日内将厦门市思明区鼓浪屿鼓新路35号房屋清空并交还原告厦门市基督教三自爱国运动委员会，交付同时应拆除该房产的国有土地使用证所确定的红线范围内的学校围墙。

蔡思斌律师评析：

一般情况下，对于无权占有房屋的返还，其中房屋占用使用费的标准问题，法院一般会先遵循当事人双方协商一致的结果。若当事人双方无法协商一致，一般会依法委托相应的房地产及土地评估咨询公司做出评估，评估标准一般会参照周边地段房屋租赁的租金标准等。但倘若连评估机构都无法作出相应的评估结果，法院自然对房屋占有使用费的标准无法确定，故对房屋占有使用费的诉请不予支持。本案即属此列。

本文摘录于福州房地产审判观察汇编。福州房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区及其他地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。