村委会在明知某村民非本村村民，而对其冒用本村村民名义申请批准建设房屋予以核准，是否涉嫌恶意串通而导致案涉房屋相关协议无效？福州中院的一个案例给我们做出了解释。
2001年福州市仓山区建新镇楼下村村委会开发第二期农民新村，非本村村民的黄道四借用方翔的身份证申请建设许可证80㎡用地。福州市仓山区建新镇楼下村经济合作社分别于2001年11月8日、2001年12月21日向黄道四出具收款收据三份，载明其向黄道四收取建房投标款、基础设施配套及办证费、土地配套费及建房押金。2005年1月10日，坐落福州市仓山区建新镇楼下村房屋（房屋所有权证号：榕房权证Ｃ字第××号）办理房屋所有权登记手续，房屋所有权人登记为方翔。2008年1月23日，上述房屋办理土地使用权登记手续，土地使用权人登记为方翔。2004年12月22日，黄道四户籍迁入福州市仓山区建新镇楼下村。
现黄道四向一审法院起诉请求：1.确认坐落于福州市仓山区建新镇楼下村规划小区**号房屋（房屋所有权证号：榕房权证Ｃ字第××号）所有权属于黄道四；2.方翔、楼下村委会协助黄道四办理上述房屋及土地使用权的变更登记手续。
仓山法院认为，案涉房屋为农村房屋，农村房屋是建筑在宅基地上的附着物，与宅基地具有不可分离性，建造房屋的同时也涉及到宅基地的使用。依照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，宅基地属于农民集体所有；农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。根据上述规定，在农村集体所有土地上享有宅基地并建设房屋，是农村集体经济组织成员所享有的一种特殊权利，与特定的身份相联系，非该集体经济组织成员不得享有宅基地使用权。2001年，黄道四在出资建造案涉房屋时并非楼下村村民，不具有该集体经济组织成员资格。楼下村委会在明知黄道四非本集体经济组织成员的情况下，与黄道四恶意串通，利用方翔的集体经济组织成员身份收取黄道四相关费用并建造案涉房屋，损害集体利益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，故黄道四与楼下村委会之间有关案涉房屋的协议无效，无效的合同自始没有法律约束力。综上所述，黄道四请求确认案涉房屋归其所有，并请求方翔、楼下村委会协助办理相关权属证书变更登记手续无法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回黄道四的诉讼请求。
黄道四不服，提起上诉。其认为自己并非要求楼下村委会履行房屋协议，而是基于物权法的规定，请求确认房屋权属。本案利益关联方为上诉人与方翔，讼争房产登记在方翔名下，但该房屋自始至终都是上诉人投资建设，上诉人与被上诉人对此均无异议。上诉人对于讼争房屋的产权属于原始取得，并非基于协议转让方式取得的。并且，在2007年讼争房产办理产权时，案涉协议亦已符合法律规定的要件，即上诉人已具备了楼下村民资格。即便协议书无效，亦不影响讼争房产为上诉人所建以及讼争房产归属于上诉人的事实。
福州中院二审认为，黄道四与楼下村委会于2001年签订建房《协议书》时，其并非楼下村村民，楼下村村委会于2002年冒用该村村民方翔的名义为黄道四报批建房，已违反土地管理法的相关规定，但因黄道四在出资建好房屋后及产权证办妥之前，已于2004年12月22日将户籍迁入楼下村成为该村村民，具备了楼下村集体经济组织成员身份，已享有获得宅基地使用权并建造房屋的资格，故案涉房屋的建造不应认定为损害了该村集体利益，一审法院认定楼下村委会与黄道四恶意串通损害集体利益，认定不当，本院予以纠正。
楼下村委会对于案涉房屋申请批建时冒用他人名义虽存在违法违规情形，但房屋批建至今并未被审批机关撤销，故案涉房屋依法不能认定为违法建筑。结合案涉房屋系由黄道四出资建造且建好已逾十年，黄道四建好房屋后不久就已成为楼下村村民，且其事实上亦长期居住使用该房屋，并且楼下村委会及方翔对于案涉房屋系黄道四所有均不持异议，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，应确认案涉房产系黄道四所有，方翔并非案涉房产的实际所有权人。被上诉人方翔在本案二审中明确表示其愿意配合办理案涉房产所有权人变更登记手续，但因政策原因无法办理，上诉人黄道四对此亦予确认，故案涉房产当前客观上无法办理权属变更登记手续，黄道四诉请方翔、楼下村委会协助办理案涉房屋及土地使用权变更登记手续，本院不予支持。
综上所述,一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销福州市仓山区人民法院（2015）仓民初字第5228号民事判决；二、确认坐落于福州市仓山区建新镇楼下村的房屋所有权证号为“榕房权证Ｃ字第××号”的房产（房屋建筑面积以该产权证确认的合法建筑面积为限）系黄道四所有；三、驳回黄道四的其他诉讼请求。
蔡思斌律师（专注于家事、房产、刑辩领域）评析：
对于本案是否存在有恶意串通，损害村集体利益的认定，一二审法院作出了截然相反的认定。一审仓山法院认为，因楼下村委会在明知黄道四非本集体经济组织成员的情况下，与黄道四恶意串通，利用方翔的集体经济组织成员身份收取黄道四相关费用并建造案涉房屋，损害集体利益，故黄道四与楼下村委会之间有关案涉房屋的协议无效。但福州中院二审却认为尽管村委会于2002年冒用该村村民方翔的名义为黄道四报批建房，已违反土地管理法的相关规定，但因黄道四在出资建好房屋后及产权证办妥之前，已于2004年12月22日将户籍迁入楼下村成为该村村民，具备了楼下村集体经济组织成员身份，已享有获得宅基地使用权并建造房屋的资格，故并未损害该村集体的利益。故依照物权法的相关规定，应认定黄道四系讼争房屋的所有权人。
案例索引：
福州市中级人民法院（2016）闽01民终5101号“黄道四与方翔、福州市仓山区建新镇楼下村民委员会所有权确认纠纷”，见《黄道四与方翔、福州市仓山区建新镇楼下村民委员会所有权确认纠纷二审民事判决书》（审判长陈光卓，审判员陈辉、薛闳引），载《无讼案例》（20161230）。
网址导引：
电话咨询 13600898018
在线咨询