福州房产律师：房屋处于财产保全的查封状态下是无法进行过户的

福州房地产审判观察：房屋处于财产保全的查封状态下是无法进行过户的

关键词：房屋买卖合同诉讼保全 过户登记

裁判主旨：因诉争房产现处于诉讼财产保全的查封状态，若原告诉请被告立即协助、配合将诉争房产权属过户登记至原告名下的相关登记手续是无法履行的，只能等房产解除查封后再行主张权利。

案情简介：

2015年9月11日，被告与原告签署《房屋买卖合同》，将被告名下坐落于福州市仓山区上渡街道×××号的a、b单元及地下室地下1层003、004、005三个车位（以下合称诉争房产）以总价1043万元卖给原告；其中a单元、b单元成交价格分别为373万元（含60万元装修补偿款）、586万元（含60万元装修补偿款），地下室一层003、004、005号三个车位的成交价格分别为26万元、29万元、29万元。按照合同约定，被告应在合同签订之日起60日内，与原告共同向房屋权属登记部门办理房屋过户登记手续，并承担合同履行过程中所需各项税、费。《房屋买卖合同》签订当天，原、被告双方办理了房屋交接手续，对诉争房产的四至、屋内的设备设施、装修情况等予以清点确认，并同意按照现状交接。2015年9月18日，原、被告双方完成全部诉争房产交付交割手续，由被告正式将诉争房产、权属证书及相关物业材料（包括住宅使用说明书、质量保证书、购房发票、小区出入卡、密码锁密码等）全部交付给原告。《房屋买卖合同》签订后，原告及时向被告支付了913万元房价款（其中253万元购房款，经原、被告双方商定直接充抵被告欠款），并由被告、被告配偶潘茂锬及其儿子潘西北共同于2015年9月29日向原告出具收条予以确认。但由于被告原因，诉争房产至今未能办理过户登记手续。故原告起诉请求依法判令：1.确认原、被告双方就坐落于福州市仓山区上渡街道×××号的a、b单元及地下室地下1层003、004、005三个车位所签订的两份房屋买卖合同合法有效；2.被告立即协助、配合将诉争房产权属过户登记至原告名下的相关登记手续；3.由被告承担本案诉讼费用、律师费等。

另，被告于庭后确认其因将诉争房产申请抵押贷款，无力偿还，才将诉争房产卖给原告，同时抵偿其欠原告253万元债务；贷款本金647万元及所欠贷款利息均由原告替被告支付后才办理解押、交房手续。诉争房产的成交价是按被告购房发票载明的金额再加每套房屋的装修家电费用各补偿60万元，共补偿120万元。诉争房产已于2015年10月被本院保全查封。

法院认为：

鼓楼法院：原、被告签订的两份《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方应全面依约履行合同。现原告诉请确认该合同合法有效，并提交了相关证据予以证明，故本院予以支持。因诉争房产现处于诉讼财产保全的查封状态，原告诉请被告立即协助、配合将诉争房产权属过户登记至原告名下的相关登记手续无法履行，故本院不予支持，原告可待诉争房产解除查封后再行主张权利。

蔡思斌律师评析：

    在房屋买卖的实务中，常常存在有因为卖方逾期或拒不履行协助过户义务而引发的诉讼。但在设置诉讼请求的时候一定要注意，此时房屋的过户是否存在有障碍。如，如果房屋的产权本身还未办下来，让卖方协助过户也是根本无法履行的。再如本案，因为房屋存在有查封情况，所以起诉时可以加上“待房屋解除查封后立即协助、配合过户登记”这样的前提，如此诉讼请求获得支持的可能性就较大。

案例索引：

    福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第7357号“王孔波与杨爱玉房屋买卖合同纠纷”，见《王孔波与杨爱玉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》（代理审判员陈婷），载《无讼案例》（20160224）。

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