房产：第三人因代替被拆迁人缴纳部分的拆迁安置差价款而主张其系拆迁安置房屋的共有产权人，不一定能得到法院的支持

房产：第三人因代替被拆迁人缴纳部分的拆迁安置差价款而主张其系拆迁安置房屋的共有产权人，不一定能得到法院的支持

第三人因代替被拆迁人缴纳部分的安置房产权调换的差价款而主张其系拆迁安置房屋的共有产权人，不一定能得到法院的支持，但该部分款项应视为被拆迁人的不当得利，其应当返还给第三人。

2006年5月8日，被告黄瑞林与拆迁人福州东星房地产开发有限公司（以下简称“东星公司”）、拆迁单位福州市台江区城建拆迁工程处签订《拆迁补偿安置协议书》及《拆迁补偿费和购房计算单》，约定被拆迁的坐落于台江区尾垱街31号216号房屋总建筑面积为89.97平方米，其中住宅建筑面积53.64平方米，自搭面积36.33平方米。上述房屋交由拆迁后，拆迁人东星公司同意将坐落于福州市仓山区江南名城5#405单元，面积107.2平方米，作为安置房安置给被告黄瑞林。同时，协议约定，安置房购房费为124482元，被告黄瑞林同意扣除各项拆迁补偿、补助费80472元后，另交44010元作为安置房预交款。在《拆迁补偿费和购房计算单》上备注“被拆迁的坐落于台江区尾垱街31号216号房屋总建筑面积为89.97平方米，各项补偿费累计相加为80472元，其中36.33平方米自搭部分补偿费为49046元”。另查明，坐落于台江区尾垱街31号216号房屋系福州干鲜果总公司的公房，分配给被告黄瑞林居住使用；该房屋36.33平方米的顶层搭建物由原告黄振文及其配偶林赛玉自行搭建，未经城建行政主管部门的核准审批。诉讼过程中，林赛玉到庭表示，坐落于福州市台江区尾垱街31号216房屋顶层自搭的36.33平方米系其与丈夫黄振文共同搭建，该事实已为（2012）台民初字第2090号生效裁定书所确认。现林赛玉向法院明确表示，其同意将其所享有的关于上述自搭部分的全部权益赠与黄振文，由黄振文一人继受。

2006年5月17日，被告黄瑞林通过现金缴款的方式向拆迁人东星公司支付安置房差价款共计人民币58604元，两张《中国农业银行现金缴款单》均载明缴款人为“黄瑞林”。2008年3月3日，被告黄瑞林提交《承诺书》，内容体现为其自愿在坐落于福州市仓山区江南名城5#405单元安置房上增加儿子黄振东的名字，若今后有任何产权纠纷，由其全权承担。2008年4月10日，被告黄瑞林、被告黄振东与凯隆地产（福建）有限公司签订的《商品房买卖合同》，约定被告黄瑞林、被告黄振东共同向名城地产（福州）公司购买坐落于福州市仓山区江南名城5#405单元的安置房。2008年9月26日，被告黄瑞林、黄振东共同向福州市住房保障和房产管理局提出申请，要求讼争房产登记为被告黄瑞林、黄振东共有，并约定被告黄瑞林享有1%产权份额、黄振东享有99%产权份额。据此，2008年10月10日、2008年10月13日，福州市住房保障和房产管理局向被告黄瑞林、黄振东颁发了榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》及榕房GR共字第0814294号《房屋共有权证》，确认被告黄瑞林享有1%产权份额、黄振东享有99%产权份额。2008年10月13日，被告黄振东向福州市住房保障和房产管理局提交了经公证的《赠与合同》，内容体现为被告黄瑞林自愿将其持有的讼争房产的产权份额赠与被告黄振东。据此，2008年11月20日，福州市住房保障和房产管理局向被告黄振东颁发了榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》，确认被告黄振东享有100%产权份额，产权面积为107.61平方米。

又查明，争议房产（坐落于福州市仓山区江南名城5#405单元）系拆迁人东星公司向名城公司购买并作为安置房交付给被拆迁人。2011年9月，名城地产（福州）公司更名为凯隆地产（福建）有限公司。

现原告黄振文诉至法院要求确认其为座落于福州市仓山区江南名城5#405单元房产的共有权人，且共有产权面积为59.69平方米。

仓山法院一审认为，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定，对认定为违法建筑的，不予补偿。但结合《拆迁补偿安置协议书》以及《拆迁补偿和购房计算单》中关于“自搭部分补偿费49046元”的备注，可看出，讼争的36.33平方米虽未经合法审批手续，但依照《福州市房屋征收补偿实施细则》，其可得49046元的补偿款，该项拆迁安置权益应归搭建部分的所有权人享有。而本案讼争搭建部分系黄振文及林赛玉共同搭建，鉴于林赛玉到庭表示其同意将其所享有的关于上述自搭部分的全部权益赠与黄振文，由黄振文一人继受，故搭建部分可得的49046元拆迁安置权益归本案原告黄振文。此外，依照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。结合本案案情，鉴于证据B2两张《现金缴款单》中缴款人一栏均载明为“黄瑞林”，而被告黄瑞林当庭确认其中有20000元系原告黄振文所缴纳，而本案被告黄振东主张所有的安置房差价款均为其所缴纳，但并未提供充分证据证明，故应由其承担举证不能的不利后果，对其主张不予采信。鉴于原告黄振文可得的49046元搭建部分的拆迁安置权益，再加上其代缴纳的20000元差价款，上述两者权益共计人民币69046元已经并入折抵讼争安置房产权调换的差价款，而被告黄振东当前系讼争安置房产的单独产权人（详见榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》），故该款项应视为被告黄振东的不当得利，其应当返还给原告黄振文。此外，依照法律规定，返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息，故被告黄振东除应返还原告黄振文69046元外，还应返还该款项可得的利息（按照银行同期同类贷款利率为计算标准，自2006年5月原告黄振文代缴差价款时起算计至款项还清之日止）。关于原告主张其拆迁安置权益已融入本案诉争的安置房产，其应相应享有55.47%的产权比例的诉请，一审法院认为，“福州东星房地产开发有限公司”作为拆迁人，对被拆迁房屋中自行搭盖部分按照50%的折半系数进行补偿，系城市房屋拆迁中拆迁人与被拆迁人之间作为平等民事主体关系而产生的意思自治结果，并不代表法律法规对违章建设行为的认可，故被告黄瑞林基于对自身权利的自由处分，与被告黄振东于2008年4月10日与凯隆地产有限公司（即原先的名城地产有限公司更名而来）签订的《商品房买卖合同》不存在原告所述的侵犯其合法权益的情形，该合同应视为合法有效，上述事实已为生效的[2015]榕仲裁字第450号裁决书所确认。此外，被告黄瑞林基于对自身权利的自由处分，通过自愿加名、公证赠与等一系列行为使得被告黄振东取得讼争房产100%的产权份额，上述一系列行为亦已为法院生效判决所认定。故原告黄振文主张其拆迁安置权益已融入本案诉争的安置房产，其应相应享有55.47%的产权比例的诉请，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百一十七条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第131条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款之规定，判决：一、被告黄振东于本判决生效之日起十日内返还原告黄振文人民币69046元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准，自2006年5月计至款项还清之日止）；二、驳回原告黄振文其他诉讼请求。

黄振东不服一审判决，提起上诉。福州中院经二审认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定，对认定为违法建筑的，不予补偿。根据《拆迁补偿安置协议书》以及《拆迁补偿和购房计算单》中关于“自搭部分补偿费49046元”的备注，讼争的36.33平方米虽未经合法审批手续，但依照《福州市房屋征收补偿实施细则》，其可得49046元的补偿款，该项拆迁安置权益应归搭建部分的所有权人享有。本案讼争搭建部分系黄振文及林赛玉共同搭建，鉴于林赛玉表示其同意将其所享有的关于上述自搭部分的全部权益赠与黄振文，由黄振文一人继受，故搭建部分可得的49046元拆迁安置权益归本案黄振文。结合本案案情，两张《现金缴款单》中缴款人一栏均载明为“黄瑞林”，黄瑞林确认其中有20000元系黄振文所缴纳，黄振东主张所有的安置房差价款均为其所缴纳，但并未提供充分证据证明，故不予采信。黄振文可得的49046元搭建部分的拆迁安置权益，再加上其代缴纳的20000元差价款，上述两者权益共计69046元已经并入折抵讼争安置房产权调换的差价款，黄振东当前系讼争安置房产的单独产权人（详见榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》），故该款项黄振东应当返还给黄振文，还应返还该款项可得的利息（按照银行同期同类贷款利率为计算标准，自2006年5月黄振文代缴差价款时起算计至款项还清之日止）。关于黄振文主张其拆迁安置权益已融入本案诉争的安置房产，其应相应享有55.47%的产权比例的主张，因“福州东星房地产开发有限公司”作为拆迁人，对被拆迁房屋中自行搭盖部分按照50%的折半系数进行补偿，系城市房屋拆迁中拆迁人与被拆迁人之间作为平等民事主体关系而产生的意思自治结果，并不代表法律法规对违章建设行为的认可，故黄瑞林基于对自身权利的自由处分，与黄振东于2008年4月10日与凯隆地产有限公司（即原先的名城地产有限公司更名而来）签订的《商品房买卖合同》不存在原告所述的侵犯其合法权益的情形，该合同应视为合法有效，上述事实已为生效的[2015]榕仲裁字第450号裁决书所确认。此外，黄瑞林基于对自身权利的自由处分，通过自愿加名、公证赠与等一系列行为使得被告黄振东取得讼争房产100%的产权份额，上述一系列行为亦已为法院生效判决所认定。故黄振文主张其拆迁安置权益已融入本案诉争的安置房产，其应相应享有55.47%的产权比例的诉请，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

福州房产律师蔡思斌评析：

实务中，常常出现有子女、兄弟等第三人代替被拆迁人缴纳部分的拆迁安置房产权调换的差价款的情况，但因为所缴纳的差价款与实际取得的产权系经过特定的计算方式折算，所以一般情况下，缴纳差价款的第三人主张其系拆迁安置房屋的共有产权人，一般无法得到法院的支持，更多情况下，法院会将该部分款项视为被拆迁人的不当得利，要求其返还给第三人。

蔡思斌律师

2017年9月29日

本文摘录于福州房地产审判观察汇编。福州房地产审判观察系专业福州房产律师–蔡思斌律师在长期关注、搜集福州及其他地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。

案例索引：

    福州市中级人民法院（2016）闽01民终3973号“黄振文、黄振东共有权确认纠纷”，见《黄振文、黄振东共有权确认纠纷二审民事判决书》（审判长袁文伟，代理审判员马青、陈秀瑜），载《无讼案例》（20170222）。

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