—买方已履行支付全部购房款的义务，若卖方未全额收到，应依据合同约定向保管购房款的中介机构索要。
2016年6月6日，原告与被告杨阳在被告中易公司居间服务下，签订《房产买卖合同》一份，约定原告将坐落于福州市仓山区金山街道金康路153号金山碧水二期水口苑23#503单元房屋以1890000元的价格出售给被告杨阳。合同第十五条第（二）项约定“乙方（注即被告杨阳）应在本合同签订当日支付购房保证金人民币壹拾玖万元整（￥190000）……购房保证金应存入丙方（注即被告中易公司）指定账户，由丙方无息代管。购房保证金在该房产所有权过户登记至乙方名下后即抵作部分成交款并由丙方继续代管。本合同约定的甲方各项保证金从该部分成交款中预留在丙方处并按相应约定的时间由丙方代乙方退还给甲方（注即原告），若有多余，则在甲乙双方完税后三个工作日由丙方代乙方支付给甲方”。合同签订后，被告杨阳分别于2016年7月8日、7月20日、7月29日向原告支付购房款276435元、438400元、1000000元。讼争房屋于2016年7月15日办理了权属转移登记手续，所有权人登记为杨阳、朱丽娟。
另查，2016年6月6日，被告中易公司出具《收款收据》一份，内容体现被告中易公司收到被告杨阳购买讼争房屋的购房定金190000元。
现原告陈福、张严航向一审法院起诉请求：1.被告杨阳、朱丽娟偿还原告购房款175165元以及逾期付款违约金（以175165元为基数，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准从2016年8月20日起计至还款之日止）；2.被告杨阳、朱丽娟支付原告违约金（以1890000元为基数，以日万分之五为标准从2016年8月20日起计至上述第一项债务履行完毕之日止）；3.被告中易公司对被告杨阳、朱丽娟的上述第一、第二项债务承担连带责任；4.诉讼费用由被告承担。
仓山法院一审认为，原告陈福、张严航与被告杨阳、中易公司签订的《房产买卖合同》，系合同各方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。房屋买卖合同中，出卖人通过出售房产以期取得售房款，买受人通过支付购房款以期取得房产所有权。本案中，讼争房屋现已登记至被告杨阳及朱丽娟名下，双方的争议焦点在于被告杨阳是否已按约支付了全部购房款？根据合同的约定，被告杨阳应在合同签订日向被告中易公司支付购房保证金190000元，该款在过户登记后抵作部分成交款，根据被告杨阳提交的《收款收据》可以确认，被告杨阳已向被告中易公司支付了购房定金190000元，加上被告杨阳于2016年7月支付的3笔款项，被告杨阳已履行了全部的付款义务，现原告以被告杨阳未支付完毕全部购房款为由要求其支付尚欠的购房款175165元及违约金，不予支持。被告朱丽娟并非《房产买卖合同》的签订方，根据合同相对性原则，原告无权要求被告朱丽娟承担合同上的责任。根据合同的约定，被告杨阳交付并由被告中易公司保管的保证金190000元，由被告中易公司在原告与被告杨阳完税后三个工作日内代被告杨阳支付给原告，故被告中易公司应当将其代收的款项支付给原告,现原告仅诉请要求支付175165元（1890000元-276435元-438400元-1000000元），予以支持。由于合同约定保证金由被告中易公司无息保管，故原告要求支付逾期付款违约金的请求，不予支持。被告中易公司经公告传唤，期满未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告福州中易房产代理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈福、张严航购房款175165元；二、驳回原告陈福、张严航的其他诉讼请求。
陈福、张严航不服一审判决，提起上诉。福州中院审理认为，陈福、张严航、杨阳、中易公司三方签订的《合同书》第十五条第（二）项有如下意思：1、杨阳在合同签订当日支付购房保证金190000元；2、190000元存入中易公司指定账户，由中易公司无息代管；3、190000元在房产过户登记至杨阳名下后抵作购房款并由中易公司继续保管；4、各项保证金（房产及家电家具交接保证金100000元、附属配套设施过户交接保证金30000元、户口保证金50000元、土地使用证过户保证金10000元）从该部分成交价款中预留在中易公司处并按相应约定的时间由中易公司代杨阳退还给陈福、张严航。根据查明的事实，杨阳将各项保证金190000元存入“福州市仓山区中昌房产中介”，中易公司给杨阳出具收款收据，说明杨阳已将190000元存入中易公司指定的账户，并已由中易公司实际保管。购房总款1890000元，杨阳除保证金外还先后支付了276435元、438400元、1000000元，说明各项保证金190000元抵作购房款并由中易公司继续保管。杨阳已依约履行了各项付款义务，各项保证金依约应由中易公司退还给陈福、张严航，上诉人要求杨阳返还尚欠的购房款175165元及违约金无事实依据，本院不予支持。
综上所述，陈福、张严航的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
福州房产律师蔡思斌评析：
在房屋买卖合同中，常常约定由中介机构对相关款项进行代收和监管。买卖双方都应当注意在合同中对此予以明确约定，如：该监管或代收的款项应何时予以交付，若交易失败，该款项又应如何退还等等。即便产生纠纷，这样才能最大程度上依据合同条款予以解决。如果卖家在合同中有约定买方的付款义务应至买方完全收到款项才终结的，则卖家不会如此被动，以致因中介停业而遭受损失。
蔡思斌律师
2017年10月13日
本文摘录于福州房地产审判观察汇编。福州房地产审判观察系专业福州房产律师–蔡思斌律师在长期关注、搜集福州及其他地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。
案例索引：
福州市中级人民法院（2017）闽01民终3923号“陈福、张严航房屋买卖合同纠纷”，见《陈福、张严航房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》（审判长郑芳，代理审判员杨淑艳、林峰），载《无讼案例》（20170925）。
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