福州房产律师：房屋交付前卖方应尽保管责任

福州房地产审判观察：房屋交付前卖方应尽保管责任

关键词：商品房买卖 交付房屋 排水管道

裁判主旨：在讼争商品房交付前，系由卖方控制并管理该房产，但卖方未尽保管责任，以致无法交付符合合同约定的商品房给买方使用，应承担相应违约责任。若卖方主张第三人的原因导致其违约的，应视具体原因判断是否构成免责事由。

案情简介：

原告郑欣、被告泰禾房产于2013年2月23日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的坐落于福州市仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林暨泰禾红峪）第B1-1楼1：2层1××复式单元房产，被告应于2013年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将同时符合各项约定条件的商品房交付原告使用，其中一项条件为“该商品房所在建筑物生活给排水达到设计要求条件”；商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续；合同签订后，原告依约向被告支付了全部的购房款，但被告却在约定的交房时间到期后未通知原告收房。原告分别于2014年3月30日和6月5日向被告发出延期交房催告函，但被告仍未通知收房。

第三人郑兰金系购买被告泰禾红峪B1区1幢205单元房屋，其房屋于2013年4月22日办理了交房手续。在装修过程中，第三人对其一楼卫生间即原告房屋楼顶的排水管道进行更改。2014年7月，经泰禾物业公司协调，由泰禾物业安排施工人员对第三人的卫生间管道再次进行改造，施工费用由第三人承担，并于2014年7月施工完毕。但管道改造是否符合商品房买卖合同的约定及相关规划设计规范要求未经确认。

法院认为：

仓山法院：被告辩称逾期交房系因第三人原因所致。原审法院认为，本案并非侵权之诉，而系商品房买卖合同的履约诉讼，在讼争商品房交付前，系由被告控制并管理该房产，但被告未尽保管责任，以致无法交付符合合同约定的商品房给原告使用，其对原告应负的违约责任应由被告承担，故被告辩称没有法律依据，原审法院不予采纳。此外，因讼争房屋排水管道被更改，故被告应负责按合同约定及原规划设计要求恢复原状后交付原告。

福州中院：被上诉人郑欣在合同签订后支付了全部购房款，其已履行了合同约定的义务。而根据《商品房买卖合同》第八条约定：上诉人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付被上诉人使用，其中一项条件为“该商品房所在建筑物生活给排水达到设计要求条件”。第十一条约定：商品房达到交付条件后，上诉人应当书面通知被上诉人办理交付手续。本案中，诉争房屋楼顶的排水管道被更改，导致诉争房屋的生活给排水达不到设计要求条件，而上述事实的发生系上诉人于2013年4月22日将原审第三人购买的房屋交付原审第三人之后装修造成的，原审第三人对其购买的房屋装修时，诉争房屋系由上诉人控制、管理，而上诉人不但未在约定的交房时间内书面通知被上诉人进行诉争房屋的交接，且在被上诉人分别于2014年3月30日和6月5日向上诉人发出延期交房催告函，上诉人仍未书面通知被上诉人收房，因此，上诉人违反了上述合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。本案系商品房买卖合同纠纷，并非侵权之诉，故上诉人认为逾期交房系因第三人侵权所致，应由第三人承担相关责任于法无据，本院不予支持。

资深福州房产蔡思斌评析：

商品房的买卖中，对于房屋的交付标准不仅有法律法规的明确规定，在具体的房屋买卖合同之中也会有另行约定。在讼争商品房交付前，系由开发商控制并管理该房产，若开发商未尽保管责任，以致无法交付符合合同约定的商品房给买房人使用，其应负相应的违约责任。

案例索引：

福州市中级人民法院（2015）榕民终字第1208号“福州泰禾房地产开发有限公司与郑欣、郑兰金房屋买卖合同纠纷”，见《福州泰禾房地产开发有限公司与郑欣、郑兰金房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》（审判长陈集美，代理审判员陈嘉、陈秀瑜），载《中国裁判文书网》（20150528）。

网址导引：

http://www.court.gov.cn/zgcpwsw/fj/fjsfzszjrmfy/ms/201505/t20150528_8265939.htm