关键词：房屋买卖合同纠纷 委托购房 房屋过户
裁判主旨：委托购房的情况下，若发生纠纷时委托人仍不具备当地的购房资格，其请求受托人协助其办理涉案房屋的产权变更登记手续也会因为仍存在政策性障碍，而无法得到支持。
案情简介：
郑焕秋与关苏女是夫妻关系，关苏女与关慧玲是姐妹关系。
2012年10月30日，广州市德谊房地产开发有限公司(以下简称德谊公司）与关焕秋签订《商品房预售合同》，约定德谊公司以总金额2605412元的价格向郑焕秋出售广州市荔湾区××（自××栋住宅）20x房（即涉案房屋），该房屋建筑面积共96.52平方米，其中套内建筑面积75.07平方米，共有分摊面积约21.45平方米等。
郑焕秋于2012年10月30日前，向德谊公司支付了购买上述房屋的定金及首付款共计781623元，并于2012年12月12日前向德谊公司支付了购房余款1823789元，至此，郑焕秋向德谊公司付清了涉案房屋的全部购房款2605412元，德谊公司向郑焕秋出具了相应发票。
2012年12月16日，关慧玲的丈夫梁剑华向郑焕秋、关苏女的儿子郑德全的银行账号转账汇入2797300元。
2012年12月18日，关慧玲的丈夫梁剑华代理关慧玲（甲方）与郑焕秋、关苏女（乙方）签订《委托购房协议书》，约定：一、甲方委托乙方以乙方名义购买位于荔湾区××（自××栋住宅）20x房之房产一套，乙方同意接受甲方的委托；二、以乙方名义所代理购买位于荔湾区××（自××栋住宅）201房之房产所有权归甲方所有，甲方对该房屋享有占有、使用、收益及处分的权利，乙方对受甲方委托购买的该房屋无权行使甲方享有的前述权利，亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与；三、乙方确认甲方通过账号：62×××36，开户银行：交通银行转账委托房款。乙方确认已收取委托购房的房款共2797300元。（该委托房款已最大限度包括购房房款、税金，乙方因受托办理购房的所需的劳务费、交通费、误工费等）；四、由甲方以乙方名义与广州市德谊房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售）、办理购房的所有相关手续，乙方自愿予以配合，为甲方提供己身之身份证及协助办理所有相关手续，但由此给乙方造成的各种费用由甲方负担；五、购房首付款、抵押费、保险费等所有购房相关手续费用均由甲方支付。所有交款凭据由乙方保管，在办理房屋更名手续时，乙方有义务协助甲方办理交款手续；六、荔湾区××（自××栋住宅）2××号房屋产权证登记在乙方名下，乙方在领取产权证后3日内协助甲方办理过户手续，甲方或转让、出租及抵押该房屋，乙方有义务协助甲方办理相关手续，不得拒绝，由此产生的费用由甲方负担；七、开发商交付房屋时，由乙方负责收房；八、乙方应将本协议代理购房事宜通知乙方的利害关系人（包括但不限于配偶、子女及其债权人、债务人），保证其利害关系人不得主张对荔湾区××（自××栋住宅）2××号房屋享有权利等等。
2013年4月22日，郑焕秋签署了内容为：“已收取关慧玲委托购买龙津西路2xx号2xx房购房款人民币2605412元整，领取房产证时所需支付的各项税金及其它费用均由关慧玲或梁剑华负担，本人不付任何费用，此屋如以后发生任何争端与我无关，本人承诺收取房产证后，协助梁剑华或关慧玲办理产权过户手续。”的《收条》给关慧玲收执。
郑焕秋、关苏女主张上述《委托购房议书》的签订时间也是2013年4月22日，而不是该《委托购房议书》落款所写的2012年12月18日，但未能提供证据证实。
2013年12月24日，广州市国土资源和房屋管理局将涉案房屋的产权登记至郑焕秋的名下。由于该房屋实测面积98.21平方米，比德谊公司与关焕秋于2012年10月30日签订的《商品房预售合同》约定的该房屋的建筑面积96.52平方米大，故由关慧玲以郑焕秋的名义向开发商支付了增大面积的款项34706.43元。另也由关慧玲直接向广州市荔湾区地方税务局支付了涉案房屋的契税。开发商将涉案房屋交付使用后，涉案房屋一直由关慧玲使用。
2014年1月20日，郑焕秋、关苏女签署经公证的《委托书》，委托关慧玲及其丈夫梁剑华对涉案房屋执行和处理以下事项：一、出售涉案房屋，签署房屋买卖合同以及相关合同文件；二、收取出售上述房屋的售房款等，此委托书有效期自签署之日起至2015年1月19日止。
2014年1月20日，郑焕秋、关苏女签署了内容为：“本人郑焕秋、关苏女承诺在2014年1月20日至2015年1月20日期间，对本人名下（实为梁剑华、关慧玲夫妇之房屋）荔湾区××（自××栋住宅）201房之房产，不向房产部门或其他机关申报房产证遗失，不参与、不干涉、不阻止该房产在买卖过程中的一切事务，包括但不限于房款收取、中介放盘，并承诺配合梁剑华、关慧玲办理该房产的买卖过户手续。”的《承诺书》给关慧玲收执。
一审另查明，郑焕秋、关苏女的儿子郑德x犯赌博罪，自2013年3月17日起被公安机关羁押，2014年6月15日山东省鄄城县人民法院作出（2014）鄄刑初字第4x号刑事判决书，判决：被告人郑德x犯赌博罪，判处有期徒刑二年，并处罚金人民币一百万元；（刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2013年3月17日起至2015年3月16日止。罚金在本判决发生法律效力之日起十日内向该院缴纳）等等。
关慧玲向一审法院起诉请求：1.确认坐落在广州市荔湾区龙津西路2xx号2xx房（粤房地权证穗字第××号）的所有权归关慧玲；2.郑焕秋、关苏女协助关慧玲办理广州市荔湾区龙津西路2xx号2xx房的产权变更登记手续；3.郑焕秋、关苏女承担本案诉讼费。
法院认为：
荔湾法院：关慧玲的丈夫梁剑x代理关慧玲（甲方）与郑焕秋、关苏女（乙方）于2012年12月18日签订《委托购房协议书》，关慧玲丈夫代理关慧玲签订协议书的行为已被关慧玲追认，郑焕秋、关苏女主张该《委托购房议书》的签订明间也是2013年4月22日，而不是该《委托购房议书》落款所写的2012年12月18日，但未能提供证据证实其主张，故郑焕秋、关苏女该主张，该院不予采纳。
虽然郑焕秋向开发商德谊公司购买涉案房屋及支付购房款在前，关慧玲的丈夫梁剑x代理关慧玲（甲方）与郑焕秋、关苏女（乙方）签订《委托购房协议书》在后，但郑焕秋、关苏女在《委托购房协议书》中追认郑焕秋向开发商德谊公司购买的涉案房屋，是代关慧玲购买的，且关慧玲的丈夫于2012年12月16日向郑焕秋、关苏女的儿子郑德x的银行账号转账入2797300元，而郑焕秋、关苏女在2012年12月18日签署的《委托购房协议书》中确认已收到关慧玲委托购房的房款共2797300元，且涉案房屋增大面积的购房款及涉案房屋的契税，也是由关慧玲支付，可见关慧玲已经向郑焕秋、关苏女全部支付了涉案房屋的购房款及相关费用，但是根据《建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（十）的规定：“境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定的自住商品房。”及（十一）的规定：“符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。”关慧玲作为港澳台地区居民在本市购买房屋，应受上述规定的约束。现关慧玲没有证据证明其在中国境内工作、学习时间超过一年以上，也没有提交其符合条件在本市购房的房地产登记机构出具的《购房资格证明》，而且涉案房屋是通过代名方式购买，违反了上述（十一）的规定，故关慧玲诉请确认坐落在广州市荔湾区龙津西路2xx号2xx房（粤房地权证穗字第××号）的所有权归关慧玲，郑焕秋、关苏女协助关慧玲办理该2xx房的产权变更登记手续的诉讼请求，存在政策性障碍，均不予以支持。
关于郑焕秋、关苏女主张关慧玲的丈夫梁剑x代理关慧玲与郑焕秋、关苏女于2012年12月18日签订的《委托购房协议书》，郑焕秋、关苏女于2014年1月20日签署的《承诺书》，不是郑焕秋、关苏女真实意思表示的问题。郑焕秋、关苏女提供的山东省鄄城县人民法院作出的（2014）鄄刑初字第xx号刑事判决书、广州市公安局荔湾区分局于2015年3月4日出具的该局已于2015年3月16日将涉嫌诈骗的郑德x刑事拘留的穗公荔拘通字[2015]00265号《拘留通知书》、广州市公安局荔湾区看守所于2016年2月19日出具的对郑德x予以释放的穗公荔看字[2016]021901号《荔湾区看守所释放证明书》，不能证实郑焕秋、关苏女的儿子被公安抓获到被提起公诉判决期间，关慧玲及其丈夫有欺骗、恐吓郑焕秋、关苏女的行为，不能证实郑焕秋、关苏女签署上述《委托购房协议书》、《承诺书》是在被欺骗、恐吓的情况下签署的，故郑焕秋、关苏女不是真实意思表示的主张，不予采纳。
综上，一审法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，作出如下判决：驳回原告关慧玲的全部诉讼请求。案件受理费29178元、诉讼保全费5000元，均由原告关慧玲负担。
广州中院：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：一、落款时间为2012年12月18日《委托购房协议书》的效力。二、关慧玲主张确认涉案房屋所有权归其所有，并由郑焕秋、关苏女协助其办理涉案房屋的产权变更登记手续的上诉请求，是否成立。对此，本院认定如下：
关于争议焦点一。
一审法院认定关慧玲的丈夫于2012年12月16日向郑焕秋、关苏女的儿子郑德全的银行账号转账入2797300元，双方当事人均无对此提出异议，本院予以确认。虽然双方均确认落款时间为2012年12月18日的《委托购房协议书》实为于2013年4月22日在律师的见证下签订，郑焕秋向德谊公司购买涉案房屋并支付购房款在前，该《委托购房协议书》签订在后，但根据该《委托购房协议书》内容，郑焕秋、关苏女确认涉案房屋为其代关慧玲购买，并确认已收到关慧玲委托购房的房款2797300元，且明确该房款2797300元“已最大限度包括购房房款、税金”及“受托办理购房所需的劳务费、交通费、误工费等”。郑焕秋、关苏女并于2013年4月22日即该《委托购房协议书》签订当日，向关慧玲出具《收条》，确认已收取关慧玲委托购买涉案房屋的购房款人民币2605412元。该《委托购房协议书》签订后，关慧玲支付了涉案房屋的契税及增大面积的购房款。一审法院认定关慧玲已向郑焕秋、关苏女全部支付了涉案房屋的购房款及相关费用，并无不当。关慧玲的丈夫代理关慧玲签订涉案《委托购房协议书》的行为，已经关慧玲追认，郑焕秋、关苏女主张该《委托购房协议书》并非关慧玲的真实意思表示，缺乏依据，本院不予认定。
《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”该法第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本案中，如上所述，关慧玲已向郑焕秋、关苏女全额支付了涉案房屋的购房款及相关费用。郑焕秋、关苏女亦依上述《委托购房协议书》、《收条》的约定，在涉案房屋登记至郑焕秋名下后，于2014年1月20日签署了《承诺书》及经公证的《委托书》。郑焕秋、关苏女虽主张该《委托购房协议书》是在被欺骗、被恐吓的情况下签署，并非其真实意思表示，但其提供的证据并不足以证明其该项主张，亦无证据显示其在上述法律规定的“一年”期限内行使了撤销权，故本院对其该项主张不予采信。郑焕秋、关苏女主张该《委托购房协议书》无效，缺乏依据，本院不予认定。
关于争议焦点二。二审中，关慧玲已向本院提交广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》，证实其具备广州市购房资格，其请求郑焕秋、关苏女协助其办理涉案房屋的产权变更登记手续，合理有据，本院予以支持。一审判决驳回其该项诉讼请求不当，本院予以纠正，据实改判。郑焕秋、关苏女不同意协助关慧玲办理产权变更登记手续，理据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现涉案房屋尚未转移登记至关慧玲名下，其请求确认涉案房屋归其所有，本院不予支持。一审判决驳回其该项诉讼请求，并无不当。
综上所述，关慧玲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初1750号民事判决;二、自本判决送达之日起10日内，郑焕秋、关苏女协助关慧玲办理广州市荔湾区龙津西路2xx号2xx房的所有权转移登记手续，将该房产过户登记至关慧玲名下；三、驳回关慧玲的其他诉讼请求。
福州律师-蔡思斌律师评析：
本案系亲戚之间委托购房的案例。一审法院根据《建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的规定，认定关慧玲没有证据证明其在中国境内工作、学习时间超过一年以上，也没有提交其符合条件在本市购房的房地产登记机构出具的《购房资格证明》，而且涉案房屋是通过代名方式购买，违反了上述（十一）的规定，故关慧玲诉请确认房屋的所有权归其所有，并要求协助办理产权变更登记手续，存在政策性障碍，故不被一审法院支持。后因二审中，关慧玲向法院提交了广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》，证实其具备广州市购房资格，才得以解决协助过后事宜。这个案例在实务中并不少见，所以委托购房存在有一定的风险，若一直无法取得购房资格，很有可能导致无法获得房屋权属。
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案例索引：
广东省广州市中级人民法院(2016)粤01民终13015号“关慧玲、郑焕秋所有权确认纠纷”，见《关慧玲、郑焕秋所有权确认纠纷二审民事判决书》（审判长万力平，审判员李静、郑怀勇），载《威科先行》（20171113）。
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蔡思斌律师
2018年1月2日
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