福州房产律师：公房承租人已故后，同住人可以取得安置房屋的权属，而不论安置人仍为已故人

关键词：公房、权属、承租人、拆迁安置

案情简介：

杨爱治共育有三个儿女，分别是长女卓某2、次女卓某1、次子卓某3。杨爱治生前系厦门市思明西路25号一层公房的承租人，已于1992年去世，卓某3以其共同居住人身份，在杨爱治死亡后，实际占有、使用该房产，并以杨爱治名义缴纳租金。

2004年3月30日，上述厦门市思明西路25号一层拆迁，拆迁人厦门中南房地产开发有限公司与卓某3签订《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》一份。该份协议书中，甲方为中南房地产公司，乙方为列杨爱治（已故）被拆迁人，卓某3则被列为该被拆迁房屋的实际使用人。补偿安置协议书的内容主要为：“拆除已故的杨爱治所租赁的房屋共7.57平方米，甲方按租赁面积4500元/平方米给予乙方放弃非住宅承租权的货币补贴及其他相关补贴并申请购买安置房的补贴方式，甲方补偿乙方放弃非住宅承租权的货币补贴及其他相关补贴共计34065元，甲方另补偿乙方各项补偿补助费共3838元（含房屋装修及附属物3738元、电话移机补偿100元）；乙方申请购买安置房一套，即厦门市思明区房产一套（以下简称讼争房产，建筑面积75.81平方米，单价为2457.99元/平方米，安置房总价为186340元），扣除甲方本应补偿给乙方的费用，乙方还需支付给甲方148437元”。

2004年5月15日，卓某3将讼争房产售予黄爱月，后来黄爱月又转售予林某，再由卓某3与林某直接签订《房屋买卖协议》，约定房屋售价为28万元。该房产现由林某实际居住使用。

2012年2月28日，卓某3以代理人的身份代杨爱治向厦门市国土资源与房产管理局提交相关材料，厦门市国土资源与房产管理局颁发了厦国土证第00908412号《厦门市土地房屋权证》，将讼争房产业主登记至杨爱治名下，并注明“已故”。林某不服厦门市国土资源与房产管理局对该讼争房产的权属登记，向一审法院提起行政诉讼，请求撤销前述《厦门市土地房屋权证》。一审判决驳回其诉讼请求后，当事人不服提起上诉，厦门市中级人民法院作出终审判决，维持原判。

2012年4月13日卓某2、卓某1向一审法院提起民事诉讼，起诉卓某3及林某，要求确认卓某3及林某签订的关于本案讼争房产的《房屋买卖协议》无效，一审法院判决驳回其诉讼请求。当事人不服提起上诉，厦门市中级人民法院作出（2013）厦民终字第3156号民事判决，维持原判。判决认定卓某3系原租赁合同租赁房屋的承租人，因此林某在向卓某3购买讼争房产时完全有理由相信卓某3对讼争房产具有处分权，从而认定卓某3与林某所签订的《房屋买卖协议》合法有效。

法院观点：

 一审思明法院：

根据法律规定，公民民事权利能力从出生时起到死亡时止，民事权利能力是指据以充当民事主体，享有民事权利、承担民事义务的资格。杨爱治死亡后其民事权利能力即告终止，不能作为民事主体享有民事权利、承担民事义务。杨爱治1992年死亡之时起，其与公房管理部门之间设立的关于厦门市思明西路25号一层公房租赁合同法律关系，因杨爱治的民事权利能力终止而终止。

合同法第二百三十四条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。据本案查明的事实，在杨爱治死亡后，卓某3作为同住人继续租赁、使用厦门市公房，虽然租赁合同未变更承租人，但实际承租人应为本案卓某3。

依据《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》之约定，讼争房产系以申请购买方式取得，即买受人与厦门中南房地产开发有限公司之间订立房产买卖合同法律关系。在该买卖合同关系中，卓某3系以杨爱治名义签订，基于前述相同的理由，该合同实际相对方应为卓某3。另，该房产购置款项由两部分组成，其一为拆迁补偿款37903元折抵，而拆迁补偿款所有权应归属公房承租人，故该部分款项应属卓某3所有；另部分缴纳购房款项148437元的出资，据在案的发票显示，款项所有人亦为卓某3。因此本案讼争房产所包含的两部分购置资金来源于卓某3。

综上所述，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，卓某1诉请继承、分割其母杨爱治遗产，然其母死亡时间为1992年，其母死亡之时，系厦门市思明西路25号一层公房承租人。公房承租人不享有房屋所有权，因此公房承租人死亡后，该公房不应划入被继承人遗产的范围。前述分析已认定，该公房拆迁后安置房产并非杨爱治个人财产，亦不属于遗产范围，不能由继承人进行继承、分割，故对卓某1要求继承、分割位于厦门市思明区（厦国土房证第00908412号）房产三分之一的继承权的诉求，一审法院不予支持。据此，依照《民法通则》，《物权法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第二百三十四条，《中华人民共和国继承法》第三条之规定，一审法院判决：驳回卓某1的全部诉讼请求。

   二审厦门中院观点：

本案二审的争议焦点是讼争房产是否系卓某1母亲杨爱治的遗产。根据《中华人民共和国民法通则》第九条规定，公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。杨爱治虽原系厦门市思明西路25号一层公房承租人，其于1992年去世后，该公房的实际承租和使用人是卓某3。2004年3月30日，该公房拆迁，虽该安置合同上被拆迁人是杨爱治，但此时杨爱治已故，该安置协议实质上是对当时的实际承租人卓某3进行的安置，卓某3系以被拆迁房屋的实际承租人身份，依法享有拆迁补偿及安置，讼争房产均系卓某3基于其被拆迁房屋的承租人身份受到安置和购买取得，款项也系其支付。上述行为均是杨爱治死后进行，虽案涉房产产权证上载明的产权人系杨爱治，但产权登记系行政行为，在有证据推翻该产权登记的情况下，仍应以产权的实际情形认定产权的实际所有人。据此，本案在案证据足以证明案涉房产不是杨爱治的遗产，不能由其继承人进行继承、分割。

综上所述，卓某1的上诉请求不能成立，应予驳回。 

福州房产律师蔡思斌评析：《合同法》第二百三十四条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。故依据该条，原公房承租人死后，其与公房管理部门间的租赁合同关系便也终止了，同住人取得对公房的承租权利。该权利在房产因拆迁被征收时即体现为其有权要求相关部门对其进行安置和补偿。本案中，卓某3以被拆迁房屋的实际承租人身份，依法享有拆迁补偿及安置，由此取得并购买的安置房屋理应为其个人财产，不应视为原承租人的个人遗产进行分割。

案例索引：

厦门市中级人民法院（2017）闽02民终3642号“卓某1、卓某2继承纠纷”，见《卓某1、卓某2继承纠纷二审民事判决书》（审判长王小兰，审判员许莹，审判员徐英），载《无讼文书》（20171128）。