关键词：拆迁安置房、继续履行、情势变更、交付、无权处分
案情简介：
2006年11月30日，陈铿俤与福州开发区国有资产营运有限公司、马尾区城建拆迁工程处签订《拆迁补偿安置协议书》，约定拆迁陈铿俤所有坐落于马尾区的房屋，同意在江滨锦城三、四期安置陈铿俤住宅75平方米左右。此后，陈铿俤取得坐落于福州市马尾区房屋一套。
2008年10月20日，郑梅碧与陈铿俤签订《协议书》，约定如下内容：陈铿俤同意将位于福州市马尾区住宅出售给郑梅碧，住宅面积为79.62平方米（含公摊面积），每平方米价格2512元，总价200000元。郑梅碧应分两次将房款支付给陈铿俤，在协议生效后陈铿俤交付房屋时支付170000元，余款30000元待陈铿俤办好产权证移给郑梅碧后付清。双方应共同遵守以上协议条款，不得单方违约，如违约应按购房总额的30%赔偿对方。2008年10月22日，郑梅碧向陈铿俤支付170000元，陈铿俤出具一张收条。
因安置的房屋存在质量问题，2013年10月6日，陈铿俤与福州开发区国有资产营运有限公司、马尾区城建拆迁工程处签订《拆迁安置补偿补充协议书》，三方约定：将《拆迁补偿安置协议书》中约定的安置小区由“江滨锦城”变更为“儒江苑”，新址安置房的面积、计算单价与原协议一致，调整安置地后安置户型为75平方米。此后，陈铿俤选定坐落于福州市马尾区房屋一套，面积76.37平方米。2018年1月19日，福州开发区国有资产营运有限公司通知陈铿俤于2018年1月31日前办理房屋交接手续。目前，该房屋由陈铿俤实际占有。
法院观点：
一审马尾区法院：
郑梅碧与陈铿俤签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定义务。陈铿俤与福州开发区国有资产营运有限公司、马尾区城建拆迁工程处签订的《拆迁安置补偿补充协议书》系因安置房质量问题而就《拆迁补偿安置协议书》签订的补充协议，并非新协议，陈铿俤主张其与拆迁部门重新签订协议，与事实不符。陈铿俤认为买卖安置房未经其配偶同意，但陈铿俤为登记产权人，办理安置房手续亦仅有陈铿俤一人签名，安置房买卖价格符合当时市场行情，且已交付郑梅碧装修入住多年，其配偶均未提出异议，故郑梅碧在房屋买卖中为善意第三人，陈铿俤以此为由要求解除合同，不予支持。
陈铿俤主张新址安置房与原安置房位置、价格、户型朝向、楼层不同构成情势变更，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”陈铿俤主张的上述几个因素中，最重大的变化无疑为房屋价格的变动，其他因素的变化无法构成重大变化，但房屋价格变化为市场所致，显然属于商业风险。郑梅碧已按当时价格向陈铿俤支付了对价，《拆迁安置补偿补充协议书》约定新址安置房的面积、计算单价与原协议一致，继续履行合同不会对陈铿俤造成损失，不存在明显不公平或者不能实现合同目的的情形。因此，本案情况不属于情势变更，陈铿俤以情势变更为由要求解除合同，不予支持。
郑梅碧与陈铿俤签订的《协议书》已明确双方交易的房屋为位于福州市马尾区的安置房，只是该房屋因质量问题需要重新置换，拆迁部门遂与陈铿俤通过签订补充协议方式变更安置房小区为儒江苑，陈铿俤因此取得坐落于福州市马尾区房屋一套。但是，无论是新址安置房还是原安置房，所对应的权利均来源于《拆迁补偿安置协议书》和《拆迁安置补偿补充协议书》中陈铿俤被拆迁的房屋，当郑梅碧与陈铿俤交易的《拆迁补偿安置协议书》中对应的安置房出现质量问题需要重新安置时，陈铿俤基于《拆迁安置补偿补充协议书》取得的新址安置房权利当然应由郑梅碧继受享有。拆迁部门与陈铿俤签订《拆迁安置补偿补充协议书》系基于合同相对性原则，并不能成为陈铿俤拒绝履行其与郑梅碧之间合同义务的理由，故陈铿俤应将重新安置取得坐落于福州市马尾区的房屋交付给郑梅碧。
二审福州中院：
郑梅碧与陈铿俤签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。《协议书》签订后，郑梅碧已按约向陈铿俤支付了购房款170000元，陈铿俤也将安置房屋交付郑梅碧居住使用。此后，因安置房屋存在质量问题，陈铿俤与福州开发区国有资产营运有限公司、马尾区城建拆迁工程处签订了《拆迁安置补偿补充协议书》，约定了将原安置房屋变更为新址安置房，房屋面积、单价与原协议一致等事项。从该份《拆迁安置补偿补充协议书》的内容来看，属于协议各方当事人就安置房屋问题、在原《拆迁安置补偿协议书》的基础上所作出的补充协议，而非重新再签订一份协议。现陈铿俤主张《拆迁安置补偿补充协议书》系其与拆迁部门重新签订的协议不能成立，不予采纳。
陈铿俤系作为被拆迁人与拆迁部门签订了《拆迁安置补偿协议书》，办理了相关安置手续；其与郑梅碧签订《协议书》后亦将安置房屋交付郑梅碧居住使用多年，作为买受人的郑梅碧有理由相信陈铿俤是有权处分安置房屋的权利人。在郑梅碧居住使用原安置房屋期间，陈铿俤的配偶从未就房屋买卖事宜提出过异议，且陈铿俤的配偶也未参与本案诉讼。现陈铿俤主张房屋买卖未经其配偶同意、《协议书》应予解除等不能成立，不予采纳。
情势变更原则是指合同成立后，因不可归责于双方当事人的事由造成不属于商业风险的重大变化，继续履行合同会显失公平或不能实现合同目的，此时允许当事人变更合同或解除合同。实践中对于情势变更原则的适用是严格、慎重的。本案中，由于原安置房屋存在质量问题，拆迁部门将原安置房变更为新址安置房，该情形并不属于情势变更原则的适用范围，且继续履行合同并不会对陈铿俤显失公平，也不存在不能实现合同目的的情形。现陈铿俤以本案出现情势变更为由主张解除《协议书》不能成立，不予采纳。
陈铿俤与郑梅碧签订了《协议书》，双方对于买卖陈铿俤因拆迁所取得安置房屋的意思表示是真实有效的，且亦实际履行。此后由于安置房屋存在质量问题，拆迁部门更换了新址安置房，新址安置房是对陈铿俤被拆迁房屋的安置，同时也是针对原安置房屋出现问题所作的更换，否则就不可能存在新址安置房，此时不能简单地把新址安置房与原安置房屋作为两个独立的、毫无关联的标的割裂开来看待。在原安置房屋被更换后，郑梅碧作为原安置房屋的实际权利人有权要求陈铿俤继续履行合同，交付房屋。一审法院经分析认定新址安置房的权利仍由郑梅碧享有，陈铿俤应将新址安置房交付给郑梅碧并无不当。陈铿俤主张一审法院认定事实错误、适用法律错误不能成立，不予采纳。
福州房产律师蔡思斌评析：
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
本案中，被告主张因房屋位置、价格、户型朝向、楼层上皆与原址安置房不同，构成情势变更。而法院认为，最重大的变化无疑为房屋价格的变动，其他因素的变化无法构成重大变化，但房屋价格变化为市场所致，显然属于商业风险，不属于情势变更，继续履行合同也不会对被告造成损失，不存在明显不公平或者不能实现合同目的的情形，故原合同应当继续履行。
且无论是新址安置房还是原安置房，所对应的权利均来源于《拆迁补偿安置协议书》和《拆迁安置补偿补充协议书》中被告被拆迁的房屋，被告取得新拆迁房屋是基于原安置房出现质量问题需要重新安置，故被告取得的新址安置房权利当然应由原告继受享有，被告应将新安置房交付原告。
案例索引：
福州市中级人民法院（2018）闽01民终字8928号“，见《陈铿俤、郑梅碧房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》（审判长吴一萍，审判员黄锋，审判员马青），载《无讼案例》（2018.11.29）。
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