福州律师蔡思斌原创–警惕！二手房卖家代理人签署《产权人未到场声明》未必管用，违约金仍有被调整的风险！

房屋交易磋商过程中，基于成交房产的期许，基本上房产中介对所谓的卖方委托人都不会审查太严格，只要有产权证复印件及确实与卖家有亲属关系等中介都会将其视为卖方有权代表人，让其充分参与交易谈判。但等到正式签署《房屋买卖合同》时，如这时卖方仍不能出面或无法办理授权委托书公证等，中介会让卖方代理人签署一份《产权人未到场声明》的法律文件，该文件主要内容一般有：

1、《房屋买卖合同合同》系由声明人代表产权人真实意愿签订，同时保证除上述产权人外无其他共有权人及保证产权人在指定日期前至中介处对上述合同进行签字确认或向买方及居间方提供关于出售上述房产公证委托书。

2、因有其他共有权人主张权利或上述人员中任何人未在合同上签字造成合同无效、无法履行或被撤销，声明人将向买方承担相当于违约金数额（人民币壹拾万元整）的损害赔偿金。

3、同时一般还会约定该《产权人未到场声明》是独立的法律文件，效力不依附《房屋买卖合同》，即便《房屋买卖合同》未生效或无效等，仍不影响声明人依据该声明书向买房承担法律责任等。

此前的福州法院判例中，基本上如果卖方代理人（声明人）最终未取得授权书公证或房主拒绝追认或补充签署该房屋买卖合同的，则买方代理人就要向买方承担《产权人未到场声明》所约定的违约责任。

但是，2017年11月福州中院对于类似情况案件的改判，却给广大房屋中介及二手房买家敲响警钟，即《产权人未到场声明》约定的违约金或赔偿金未必管用，法院基于各种过错因素的考量，仍有调整违约金或赔偿金的可能性。

一审法院观点

在徐艳月与陈芝芬、福州中联立信房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案（(2017)闽01民终5715号）中，一审台江法院认为陈芝芬擅自与徐艳月签订《房地产经纪合同》，上述处分行为未得到房主郭某的认可或追认，因此，该《房地产经纪合同》损害了讼争屋所有权人的合法权益，应认定为无效，不具有法律约束力。而陈芝芬所作出的《产权人未到场声明》系其对徐艳月的承诺，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于房主郭某已明确拒绝认可《房地产经纪合同》，陈芝芬事实上已无法履行上述声明中约定的义务，故陈芝芬构成违约，应当按照该声明的约定承担因合同无效所产生的损害赔偿责任人民币10万元。

二审法院观点

但福州中院二审认为:案涉《房地产经纪合同》对房主郭某不发生效力，应由陈芝芬承担责任，徐艳月有权就其受到的损害请求陈芝芬赔偿。但因徐艳月并未举证证明其具体损失额，本案损失赔偿数额的认定应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

陈芝芬与徐艳月在《产权人未到场声明》中约定违约金数额为100000元，但考虑到徐艳月并未证明其实际损失，且陈芝芬在签订《房地产经纪合同》时并未出示郭某的授权委托书，代为售房属于重大事项，仅凭陈芝芬是郭某的母亲，并不构成足以相信其具有代为售房代理权的理由，故徐艳月在签订合同时应当知道陈芝芬没有得到郭某的授权，其仅凭中联立信公司当日从陈芝芬微信上打印出来的讼争房产房屋所有权证信息及所有权人郭某的身份证复印件，便与陈芝芬签订《房地产经纪合同》，亦未尽到应有的谨慎审查义务，具有一定过错，故本院酌定按约定金额的30%支付赔偿金，即由陈芝芬向徐艳月支付30000元，更符合公平原则和诚实信用原则.

福州中院该二审判决在基本认可一审法院查明事实及法律关系判断的基础上，却根据过错原则及购房者未能证明实际损失为由，对赔偿金作了大幅调整，仅让《产权人未到场声明》签署人承担30%即30000元的过错赔偿，这明显出乎大家意料，作为律师我个人也是持保留意见的。调整赔偿金（违约金）的幅度是法官行使裁量权的权利，但调整幅度过大其实是给后续相关房屋买卖起到不好的示范作用，等于后续出卖代理人仅承担小额成本即可以随意撕毁合同。

前事不忘，后事之师，以后二手房买家或者房屋中介可以进一步完善手续，充分收集证据，以全面维护自己的合法权益。为此，在此提醒大家：

1、若日常生活中出现亲属代签的情况，一定要审查对方是否具有代理权，尤其处分财产为房产、土地、车辆等具有较高价值的动产或不动产，最好要求对方出具书面的授权委托书。即便不能出示或当面确认的，亦可以通过微信视频确认授权或电话录音明确同意等方式来保证授权确实有效，相关合同签署确实有经授权人同意。

2、虽然事前已经约定违约金额，但受害人实际损失仍然是法院裁判的依据之一，尤其在受害人具有一定过错的情况下，对责任范围大小的确定具有一定的负面影响。