这是一个案件事实相当清楚的二手房买卖合同纠纷案件。房屋买卖合同约定由买方承担解押资金，但在卖方通知交款后买方又拒不履行，经中介催告后依然不履行，故发生本案。卖方诉求按合同约定买方支付违约金计为20万元并承担律师费等。
一审法院：将违约金20万酌减为3万，不支持律师费主张
双方《房产买卖合同》，系双方的真实意思表示，没有违反相关法律规定，属合法有效协议。签订合同后，双方应切实履行合同约定，但买方未在2017年5月15日之前将除定金以及解押款外的购房款一次性打入指定银行冻结，经书面催告后仍未履行义务，显然构成违约。现卖方要求解除合同，一审法院予以确认。针对卖方提出的违约金问题，买方认为如其构成违约，请求降低违约金的请求。对此，一审法院认为因卖方未提供证据证明《房产买卖合同》未继续履行给其造成的损失，同时考虑到房价上涨的因素，故对卖方提出的解除合同违约金200000元，酌情调低为30000元。因卖方提供的律师费发票无委托代理合同相佐证，故对律师费的主张，不予支持。
卖方不服上诉，并积极提供：证据1．房屋买卖合同，证明对象：郭晶晶与黄奇良、卢彩凤签订房屋买卖合同；证据2．借款合同，证明对象：郭晶晶因购房款不足，向信和贷公司借款130万元；证据3．收据，证明对象：郭晶晶向信和贷公司借款130万元，支付28700元综合服务费；证据4．委托合同，证明对象：郭晶晶一审委托律师代理本案，律师费为10000元等。但该系列证据不被认定为新证据，福州中院虽然最终不予采纳，但仍就案件进行改判。
福州中院：支持约定的违约金20万，律师费因违约金已能涵括损失而不予支持
本案买方的违约情形明显，守约方卖方对于讼争的合同解除并无过错，买方虽请求降低违约金，但其未提供证据证明违约金数额过分高于实际损失，因此卖方诉请买方按《房产买卖合同》第七条的约定支付200000元违约金，本院予以支持。本院已支持卖方200000元违约金的诉请，足以弥补其损失，因此本院对于其律师费的诉请不予支持。
福州律师蔡思斌：《合同法》 第一百一十四条 “当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第二十九条 “当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”
这是本案违约金调整的相关法律依据。该法律只是表明当事人是有权请求增加或者调低违约金的，且一般将是否超过造成损失的百分之三十作为认定是否过分高于或低于造成损失的标准。
不过该二条法律依据均没有说明举证义务方。正常情况下，依据民事诉讼的“谁主张谁举证”的基本原则，如果买方作为违约方认为约定违约金过分高于实际损失要求调低违约金的，其应负有举证义务。但一审法院似不作此想，认为因卖方未提供证据证明《房产买卖合同》未继续履行给其造成的损失，即将举证责任分配给作为守约方的卖方，再加上认为房价上涨卖方已经有获利的推理等将20万违约金大幅调低为3万元。这个自由裁量权使用个人认为有些无厘头。
中院改判理由其实比较简单，就是将举证责任分配给买方，既然你认为违约金过高要求调低你有义务举证，你不能举证的我就按合同约定来判。当然这是表面上的简单理由，我相信二审法院实质上还有考虑到卖方实际损失、买方违约的恶意程度、全案当事人利益平衡等因素。
二手房买卖合同争议案件很有意思的，即便是认定一方违约的前提下，违约金也不可能完全按照合同约定来裁决，法院会充分考虑双方合同交易背景、违约程度、是否恶意、购房真实目的、违约之后的努力补救或减少损失的努力等等各种因素，法官的裁量权很大，裁量浮动比例也不固定，相对灵活。二手房争议聘请专业律师诉讼代理，由律师来进行充分抗辩及陈述及从各个维度进行举证，对于案件的走向还是挺有帮助的。
参考案例：（2018）闽01民终3788号
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2019年10月11日
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