福州律师蔡思斌原创–夫妻一方擅自出售共同房产，另一方该怎么办？

夫妻一方擅自出售夫妻共同房产的情形有多种，实务中甚至有夫妻一方让他人冒用配偶身份擅自处分房屋的情形，这已涉及刑事犯罪。笔者在这里主要讨论房屋仅登记在一方名下，且其擅自出售的情况。

若此，我们至少需要考虑如下法律问题：
一、房屋买卖合同的有效性
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故而虽然夫妻一方的行为未获得另一方的授权或者追认，但只要该买卖合同双方均系完全民事行为能力人，且是买卖双方的真实意思表示，该买卖不违反法律或社会公共利益，合同就是有效的。夫妻另一方如仅凭对方无权处分为理由请求确认其房屋买卖合同无效是不会得到法院支持的。当然，如果买卖双方恶意串通、非善意的则另当别论。

二、是否符合善意取得
《物权法》第一百零六条规定：无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……。婚姻法司法解释（三）将婚姻法与物权法予以衔接，其第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。所以，在夫妻一方以自己的名义出卖共有房屋时，应审查是否符合善意取得制度的规定。
所以，在夫妻另一方不予追认的情况下，上述三个条件中只要有一个条件不满足，受让人就不构成善意取得，夫妻另一方就有权追回已经出售的房产。但如果受让人确实是善意取得，夫妻另一方只能要求赔偿损失了。
当然，对于是否善意的考量，这里面的情形是非常灵活的，可以充分挑战法官的智慧了。在实务判例中，就有法官以买方是卖方邻居或其他具有密切关系人士，应该知道该房屋属于共同财产，应该知道该人夫妻关系不正常或者对方应该不知晓或不同意的情形而认定买方非出于善意。也有的法官在审判过程中，发现买方根本没有看过房，对于房屋构造一无所知，完全仅是配合办理过户的情形认定为买方是非善意。
再者就是支付合理对价。在实务中，买方要证明确实有实际支付相应购房款，而且相应购房款应是相对合理的，相对合理的价格一般要求在市价七成以上等。否则配偶一方仍然是有权追回房屋的。

三、夫妻一方出售了共有房产后的救济措施
1、离婚诉讼中要求赔偿损失
婚姻法司法解释（三）第十一条规定“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”所以，可以在离婚诉讼中请求赔偿相应的损失。
2、在婚姻关系存续期间请求分割共同财产
婚姻法司法解释（三）第四条规定“婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：(一)一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的”但需要注意，变卖也就是相对便宜的价格出售，并非是只要存在一方出售行为就可以在婚姻关系存续期间要求分割共同财产。

四、要如何提前预防夫妻一方卖房
1、将房屋登记为夫妻双方共同所有
正是因为卖房信赖房屋登记簿的公示效力，才会认可出卖方具有完全的处分权。所以，无论怎样都尽量将夫妻共同所有的房屋登记为二人共有，而不仅仅登记为一人。
2、提起共有权确认诉讼
在夫妻一方不配合将房屋登记为夫妻双方共同所有的时候，夫妻另一方可以采用诉讼的方式，直接提起共有权确认诉讼，将自己列为房屋的共有权人。

菜驴杂录：
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