福州律师蔡思斌原创–开发商收取代办证相关费用，能否视为双方达成开发商代为办证的合意？

关键词：商品房买卖、合意、逾期办证违约金、违约责任

案情简介：

2010年8月18日，王小妹（买受人）与汉洋房地产公司（出卖人）签订了《合同》，以总价款590411元购买汉洋房地产公司开发的位于平潭县商品房。《合同》附件六第一条第5款约定，在买受人缴清全部购房款（含按揭贷款部分）及应负担的税费（包括但不限于契税、交易手续费、印花税等）之前，出卖人在房屋竣工交房后于365个工作日内将办理权属所需资料报产权登记机关备案，促成买受人办理产权，否则有权拒绝向买受人出具购房发票和购房证明书。合同签订后，王小妹依约交纳了全部购房款。

2011年12月24日，双方办理交房手续。同日，王小妹向汉洋房地产公司交纳了代办证费及契税、公共维修基金。2017年9月20日，涉案房产进行了不动产权登记，现双方因涉案房产的逾期办理房屋权属证书事宜产生纠纷，遂成讼。

平潭综合实验区不动产登记中心于2018年7月25日向福建省高级人民法院出具的复函中载明：其在2017年9月21日向本院发出的复函中所述“我中心受理的第一宗万豪名城二期C区（汉洋新城南区）商品房国有建设用地使用权转移登记时间为2017年6月23日”系笔误，正确时间为2017年6月28日。

王小妹向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令汉洋房地产公司因逾期办理不动产权证向王小妹支付按购房款总额590411元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2016年9月23日起计至2017年6月28日止的违约金；2.本案诉讼费用由汉洋房地产公司承担。

法院观点：

 一审平潭县人民法院：

   《合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。交房时，汉洋房地产公司向王小妹收取了代办证费、契税、公共维修基金。为此，可认定双方已达成由汉洋房地产公司代为王小妹办理房屋权属登记手续并交付的合意。双方已于2011年12月24日办理交房手续，汉洋房地产公司依《合同》约定应于交房后365个工作日将办理权属所需资料报产权登记机关备案，促成买受人办理产权（包括所有权登记及国有建设用地使用权转移登记），现汉洋房地产公司未提供证据佐证其已在约定期限内完成上述约定义务，构成违约，应承担相应的违约责任。

福州房产律师蔡思斌评析：

买卖双方在合同中明确，在买受人缴清全部购房款（含按揭贷款部分）及应负担的税费（包括但不限于契税、交易手续费、印花税等）之前，出卖人在房屋竣工交房后于365个工作日内将办理权属所需资料报产权登记机关备案，促成买受人办理产权，否则有权拒绝向买受人出具购房发票和购房证明书。从内容上看，出卖人负有配合、促成买受人办理产权的义务，并不直接负责代为办理产证等相关事宜。但在合同的实际履行中，出卖人向买受人收取了代办证费、契税、公共维修基金，可认定双方已达成由出卖人为买受人办理房屋权属登记手续并交付的合意，视为双方以实际行动变更合同约定。故而一审法院认定出卖人对于逾期办证负有违约责任。

案例索引：

平潭县人民法院（2019）闽0128民初5604号 “见《王小妹与福建汉洋房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书》（审判长郑群），载《无讼案例》（2019.10.18）。

网址导引：

https://www.itslaw.com/detail?judgementId=e511741f-a714-4e00-bb7a-164a159e1a9d&area=0&index=3&sortType=2&count=3201&conditions=searchWord+商品房买卖+1+商品房买卖&conditions=region+D+6+福建省