福州律师蔡思斌原创–协议约定商品房买卖合同的解除需以贷款合同的解除为前提，是否有效？

关键词：商品房买卖、格式条款、合同解除、无效、贷款

案情简介：

2015年9月11日，蔡玲玲与金石公司签订编号为35062108006402119的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议，约定蔡玲玲向金石公司购买位于龙海市滨海康桥2#楼732号商品房，总价款420000元。合同第七条约定，买受人应于2015年9月11日前支付首期房价款126000元，余款294000元向中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行申请贷款支付。合同第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照确认违约当日的中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的20%向买受人支付违约金。合同补充协议第十六条第三款约定，买受人解除合同时，若买受人已办理贷款，则买受人应先行与贷款机构解除贷款关系。合同补充协议第十八条第三款约定，本补充协议作为主合同不可分割的一部分，与主合同具有同等的法律效力。若本补充协议的内容与主合同有相抵触之处，以本补充协议的约定为准。合同签订后，蔡玲玲支付金石公司购房首付款126000元，并在中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行办理个人贷款294000元支付金石公司。

蔡玲玲向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2015年9月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令金石公司立即返还已支付的购房款420000元；3、判令金石公司立即支付解除合同违约金84000元；4、判令金石公司立即支付利息暂计75631.50元（以购房总价420000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.9%计息，自蔡玲玲实际付款之日起，即2015年9月11日起计至金石公司实际付款之日止，暂计至起诉之日即2019年4月26日违约金为75631.50元）实际应付至判决作出之日；以上款项暂合计人民币579631.5元。5、判令金石公司承担本案全部诉讼费用。

法院观点：

 一审龙海市人民法院：

蔡玲玲与金石公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，内容不违反法律、法规强制效力性规定，且系双方当事人真实的意思表示，合同合法、有效，双方应按合同的约定全面履行。根据上述分析，金石公司逾期交房虽超过90日，但根据《补充协议》第十六条第三款约定，在买受人已办理贷款的情况下，买受人行使解除权的前提是买受人应先行与贷款机构解除贷款关系，且该协议与主合同有相抵触之处，应以本补充协议的约定为准。现蔡玲玲未与中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行解除借款合同关系,蔡玲玲行使解除权的条件均未成就，故对蔡玲玲解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。蔡玲玲的其他诉讼请求均以解除双方签订的《商品房买卖合同》为前提，现已确认合同解除的条件未成就，故蔡玲玲的诉讼请求均不予以支持。

    二审漳州中院观点（节选）：

关于《补充协议》第十六条第三款的效力问题。双方签订的《补充协议》第十六条第三款约定“买受人解除（商品房买卖）合同时，若买受人已办理贷款，则买受人应先行与贷款机构解除贷款关系。”但是，能否与贷款机构协商一致提前解除贷款关系，非买受人单方意志可决定，买受人需承担商品房买卖合同不能解除的风险；退一步讲，即使贷款机构同意提前解除，所产生的资金成本也必然由买受人承担，明显不符合常理。因此，该约定既加重了买受人一方的负担，又限制了买受人的主要权利，考虑该格式合同及条款是由金石公司提供，虽然《补充协议》第十八条及落款处也有提到双方已阅读、协商、金石公司已作了说明与提醒等内容，但具体到《补充协议》第十六条第三款的内容未见醒目标识，不能证明金石公司已对该条款尽到充分说明、提醒的义务。因此，依法应认定《补充协议》第十六条第三款的约定无效，一审根据《补充协议》第十六条第三款约定而认定蔡玲玲行使解除权的条件未成就属认定及适用错误。蔡玲玲主张《补充协议》第十六条第三款约定无效、不能以此作为提前解除《商品房买卖合同》条件的理由成立，本院予以采纳。

福州房产律师蔡思斌评析：

本案中，虽买卖双方在合同中明确约定：“买受人解除（商品房买卖）合同时，若买受人已办理贷款，则买受人应先行与贷款机构解除贷款关系。”，及“双方已阅读、协商、金石公司已作了说明与提醒等内容”。但是，从协议内容上看，能否与贷款机构协商一致提前解除贷款关系，非买受人单方意志可决定，买受人需承担商品房买卖合同不能解除的风险；退一步讲，即使贷款机构同意提前解除，所产生的资金成本也必然由买受人承担，该约定既加重了买受人一方的负担，又限制了买受人的主要权利，且相关约定内容未见醒目标识，不能证明开发商已对该条款尽到充分说明、提醒的义务。因此，依法应认定为格式条款，属于无效约定。

案例索引：漳州市中级人民法院（2019）闽06民终2444号，见《蔡玲玲、漳州市金石房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书》（审判长廖书茵，审判员陈春生，审判员陈天明），载《无讼案例》（2019.11.4）。

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