私下交易未办证商品房，买受人能否排除人民法院对该二手房的强制执行？-19年福州中院改判案评析-执行异议之诉04

改判要点：二手房屋买卖双方未通过房地产中介进行，无法确认交易款项真实性。房屋仅办理预登记，不具有交易条件，买受人有过错，故其不能排除人民法院对该不动产的强制执行。 

案情简介：

2013年，蒋涵和A公司签订《商品房买卖合同》，购买诉争房屋。该房产于2013年办理预告登记，权利人为蒋涵。2015年7月2日，蒋涵和李军签订《二手房买卖合同》，约定蒋涵应为李军办理本合同项下的房产过户手续。后在民生银行与蒋涵借款合同纠纷强制执行一案中，法院对预告登记为蒋涵名下的涉案房产进行查封。

一审鼓楼区法院观点：

案涉房屋被首次查封时，尚未进行任何权属登记，并非李军的自身原因造成。故一审法院对于李军主张不得执行涉案房产并解除查封的诉请，予以支持。关于涉案房产的确权问题，因该涉案房产尚未办理房屋所有权证，涉案房产尚未过户至李军名下，故不能认定涉案房产李军所有。

二审法院另查明，李军持有的《二手房买卖合同》载明交房后，蒋涵的按揭贷款由李军偿还。李军的转账凭证显示，合同签订后其共转账67万元至蒋涵办理按揭贷款的指定账户。

二审福州中院观点：

二审法院注意到，李军主张的案涉房产交易，系二人私下交易，而非通过正规房产中介机构进行。李军向蒋涵支付的67万元款项，仅能证明双方存在经济来往，并不足以证明该款项系用于购买案涉房产。且李军明知案涉房产属预登记，尚不具备交易条件，其自身具有一定过错。故对于其主张不得执行涉案房产并解除查封的诉请不予支持。

评析：

本案改判要点在于房屋买卖双方系私下交易，其《房屋买卖合同》并未经过公证或房产中介的介入，且案涉房产不具备交易条件，无法判断交易真实性，且买受方具有过错。二审法院从李军购买房屋时已知晓案涉房屋未办理过户登记入手，其明知案涉房产属预登记，尚不具备交易条件，但仍进行二手房买卖的，自身就应承担相应的风险。因此本案二审改判要点合理有据，极大程度上保证了本案第三人即民生银行的利益。

以此案为警示，房屋买卖双方购买未办证商品房应充分警惕。签订《二手房买卖合同》时最好经正规房地产中介，以便法院后续认可真实性。在可具备办证条件时应尽早办理，避免交易房产因出卖人债务问题而被法院冻结。

案例索引：(2019)闽01民终726号，以上涉及人名均为化名。