未经处分权人同意，公房所有人不得任意处分拆迁房产 -19年福州中院改判案评析-物权纠纷05

改判要点：属于省级公产的房屋，在被划拨给其他公司时若有约定处分权的，则于拆迁前后应严格遵守该房屋处分权的约定，公房所有人未经批准同意不得任意处分 

案情简介：

李江于2001年期间系诉争房屋租户，2004年8月3日，B公司（甲方、拆迁人）与李江（乙方、被拆迁人）、C拆迁工程处（丙方）签订《拆迁补偿安置协议书》一份，内容为甲方委托丙方拆迁乙方房屋，就地安置乙方住宅并补偿安置房购买费。李江购买的安置房，仅有等面积产权调换价是与A公司有关。2005年，丙方确认拆迁李江房屋。后李江要求A公司办理安置房的房屋产权交易过户转让手续，以便其办理该房屋的产权登记。

一审鼓楼区法院观点：

本案争议焦点为李江与A公司间属何种法律关系。因李江实际支付购房款的自主行为，属于民事案件受理范围，双方间系民事合同关系。诉争房屋拆迁安置实施方案第三条内容确认：公房拆迁户若要购买房屋产权，须经产权人批准同意并按私产拆迁安置办法执行。因李江已履行其购买拆迁安置后房产的付款义务，A公司作为实际所有权人，其授权B公司代收购房款的行为应视为对李江购买本案诉争房产相应部分产权的实际认可。故A公司应办理安置房的房屋产权交易过户转让手续。

二审另查明，A公司原坐落于诉争房屋所在地的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》均备注：“该房产系省级公产未经省政府机关事务管理局批准不得任意处分”。

二审福州中院观点：

B公司（甲方、拆迁人）与李江（乙方、被拆迁人）、C拆迁工程处（丙方）约定合法有效。案涉被拆迁房产系省级公产，只有经省政府机关事务管理局批准才能办理产权交易过户。目前，案涉被拆迁房产所有权的转让仍未征得福建省政府机关事务管理局批准同意，故案涉被拆迁房产的产权交易过户条件尚不具备。

评析：

本案诉争标的，即案涉被拆迁房，在拆迁前后均属于省级公产，因此无省政府机关事务管理局批准同意，A公司便无权处分诉争房产。一审法院判令A公司办理拆迁后在原处建造的安置房的房屋产权交易过户转让手续，明显具有不可执行性。省政府虽将诉争房产划拨给A公司，但因《房屋所有权证》即《国有土地使用证》中均备注A公司对房产的处分须经省政府机关事务管理局批准，故诉争房产虽为单位财产，但A公司并没有相应的处分权。故二审中法院认定的“案涉被拆迁房产的产权交易过户条件尚不具备”合理。

案例索引: (2019)闽01民终1409号,以上涉及人名均为化名。