购房款汇入开发商股东账户不能视同付款，应承担逾期付款违约责任！-19年福州中院改判案例评析-商品房预售合同纠纷10

改判要点：仅支付15万元首付款便办理房屋预告登记，其余款项向开发商股东支付的，则付款与《商品房买卖合同》约定不符，应承担违约责任，但违约金可予以调整

案情简介：

大白公司持有蓝星公司22.0623%的股权，2010年，王美丽通过案外人刘飞账户向大白公司转账，大白公司出具致刘飞的“指示付款说明”，载明：“我公司确认，刘飞或其指定的购房人订购中盛大厦的购房款付至我公司财务刘丽华或法人钱仁高账户，每个楼层的预估价为3200万元。若中盛大厦具备预售条件后，由我公司安排购房人与蓝星公司签订正式购房协议并办理相关购房手续。”2013年4月15日，蓝星公司取得中盛大厦的商品房预售许可证。2013年5月29日，大白公司与刘飞等在内数人签订了四份协议，载明：“刘飞等人对大白公司享有债权合计12700万元，刘飞等人拟购买中盛大厦13、14、17、19层等”。2014年1月6日，大白公司与小黑公司签订《蓝星股权转让协议》协议，将其所持有的蓝星公司的22.0623%股权转让给小黑公司，其中第三条约定“已售面积9054.01平方米，房产为701、702、801、802室，11、12、13、14、17、19、20，不包括在本次交易资产中”。 2015年1月26日，王美丽与蓝星公司签订《商品房买卖合同》交易总价款9167502元，王美丽于2015年1月23日向蓝星公司支付15万元，蓝星公司于2017年2月7日以王美丽始终未支付购房余款9017502元为由，向其发出解除合同通知书。后王美丽向一审法院要求蓝星公司协助过户房屋，蓝星公司反诉解除合同并要求王美丽支付违约金。

一审鼓楼法院观点：

大白公司虽为蓝星公司的股东之一，但二者均为独立法人，大白公司虽确认包含王美丽在内的人员向其所支付的款项系购买包含诉争房屋在内的房产，但该确认并未得到蓝星公司的认可，且大白公司亦未能提交证据证明其收款行为系受蓝星公司委托，或其所收取款项已支付给了蓝星公司，亦或其收款行为获得蓝星公司的股东大会许可并有权代表蓝星公司所为；且由于大白公司与包含王美丽在内的人员间因款项往来与其产生了利害关系，故在无相应证据佐证的情况下，仅由大白公司单方确认不能当然认定其所收款项即为蓝星公司的售房款项。至于大白公司与小黑公司间的股权转让协议中虽约定含诉争房屋在内的数个楼层权益归大白公司所有，但根据合同相对性原则，该协议的效力仅及于大白公司与小黑公司，合同中所作的约定并不能证明与王美丽、蓝星公司之间的购房行为存在关联，或王美丽已经支付了购房款。综上，因王美丽的证据不能证实其已依约履行购房付款义务，应自行承担不利的法律后果。判决：一、王美丽与福建中盛房地产建设有限公司于2015年1月26日所签订《商品房买卖合同》（编号：FZ1501XJ002870）于本判决生效之日起解除；二、王美丽于本判决生效之日起十日内向福建中盛房地产建设有限公司支付违约金450875元。

二审福州中院观点：

大白公司与蓝星公司均具有独立的法人资格，有相应的民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务，大白公司虽是蓝星公司的股东，但二者的法人资格是相互独立的。大白公司可依法行使股东权利，享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利，但应在公司章程、公司法及相关法律法规规定的范围内依法行使。蓝星公司并未委托大白公司收取售房款，对于大白公司所述的收款行为也未进行确认或追认，故大白公司确认王美丽已付清本案诉争房产的购房款的行为，对蓝星公司不发生法律效力。一审判决认定王美丽除15万元外未再依约向蓝星公司支付其他购房款项，系属违约。

王美丽另上诉认为蓝星公司收回诉争房屋可实现的价值远超王美丽当时购买价，蓝星公司不存在损失，反可获利，其不应支付违约金450875元。对此本院认为，对于违约金的认定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量。蓝星公司在王美丽仅向其支付购房首付款15万元的情况下即配合办理房屋预告登记，与《商品房买卖合同》第十四条约定不符，增加自身商业风险，且大白公司与蓝星公司之间的关系确有可能对王美丽产生误导。综上分析，本院酌定王美丽应向蓝星公司支付违约金15万元。该违约金与王美丽已付购房首付款15万元相互冲抵，王美丽无需再向蓝星公司支付其余违约金。一审法院判令王美丽支付违约金450875元有欠妥当，本院予以纠正。

福州律师蔡思斌评析：

一、虽然大白公司虽为蓝星公司的股东，但《商品房买卖合同》的主体为王美丽与蓝星公司，诉争房屋登记权利来源人亦为蓝星公司，大白公司并无权处分诉争房屋，因此无论大白公司与他人签订和何种协议，在无蓝星公司授权的前提下，基于合同相对性原则，均对蓝星公司不发生效力，因王美丽的证据不能证实其已依约履行购房付款义务，应自行承担不利后果，至于王美丽与大白公司间的款项往来，其可以另行向大白公司主张权利。

二、本案第二个焦点是违约金的数额，《合同法解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”蓝星公司在仅支付15万元的情况下即办理房屋预告登记与《商品房买卖合同》第十四条约定不符，也不符合商品房买卖的日常交易习惯，且大白公司与蓝星公司之间的股东关系确实对王美丽产生误导，因此二审法院将违约金酌情调整为15万元更为公平合理。

案例索引：（2019）闽01民终5276号，以上涉及人名均为化名。

福州蔡思斌

2020年9月16日