遭遇暴雨、交通管制，开发商能否顺延交房天数？-19年福州中院改判案例评析-商品房预售合同纠纷27  

改判要点：合同已明确约定“如遇特殊原因，开发商可据实予以延期”，故出现暴雨、交通管制等特殊情况，开发商可以顺延相应交房天数，计算逾期违约金时应予扣除相应天数 

案情简介：

2015年张云与大黑公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买位于福清市某房屋，该合同第八条第一款约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，符合条件的商品房交付买受人使用”，第八条第三款约定：“……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……施工期间发生日降雨量超过25MM或六级以上（含六级）大风及其他恶劣天气，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期；3）因政府相关部门作出特定时间内不准施工的决定，以及中高考期间，出卖人有权相应顺延交房时间” 2017年4月20日张云经大黑公司通知，办理了交房手续。 

一审福清法院观点：

张云与大黑公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。双方约定于2016年12月31日前交房，但实际交房时间为2017年4月20日，且小区内部道路、绿化及安全栏杆未建设完成，尚不符合交房条件，已构成逾期交房违约。按照合同第九条约定，逾期不超过365日，出卖人应按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，现张云诉请大黑公司支付逾期交房违约金30191.7元（274.47元/天×110天），符合合同约定，一审法院予以支持。

二审中，大黑公司提交了竣工验收报告、消防验收意见书、《入伙通知书》及其EMS快递单及回执、入伙须知、照片、福清市气象局气象资料、中高考期间实行交通管制的新闻资料、入伙手续书。

二审福州中院观点：

本院认为，张云经大黑公司通知，于2017年4月20日与大黑公司办理了交房手续，一审认定逾期交房违约金于2017年4月20日终止计算并无不当，本院予以支持。

关于交房期限顺延天数的问题，依据案涉房屋《竣工验收报告》载明开工日期为2014年2月1日，竣工日期为2016年12月2日，故大黑公司主张案涉房屋于2013年1月动工的主张本院不予支持。依据大黑公司二审提交的2013-2016年福清市气象局气象资料、中高考期间实行交通管制的新闻资料等证据，自2014年2月1日至2016年12月2日期间福清市六级以上大风、降雨量超过25mm及中高考期间天数共85天（其中大风大雨及中高考重合天数为19天）。案涉合同第八条第三款约定：“……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……施工期间发生日降雨量超过25MM或六级以上（含六级）大风及其他恶劣天气，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期；3）因政府相关部门作出特定时间内不准施工的决定，以及中高考期间，出卖人有权相应顺延交房时间；……”据此，应认定可顺延交房天数为66天。据此，扣除可顺延交房天数后大黑公司逾期交房44天，大黑公司应支付逾期交房违约金应为12077元（2744685元×0.01%×44天）。 

福州律师蔡思斌评析：

一、本案的主要争议焦点是否应当顺延交房期限，一审认为双方在合同中已明确约定交房期限，因此大黑公司应当按照合同约定承担逾期交房违约金。

二、二审过程中大黑公司提交福清市气象局气象资料、中高考期间实行交通管制的新闻资料等证据，证明确实存在客观因素导致无法正常按期交房，二审法院考虑到双方在合同中已经明确约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，最终综合客观情况予以延期44天，计算逾期违约金时亦予以扣减相应天数。

案例索引：(2019)闽01民终4425号，以上涉及人名均为化名。