福州律师蔡思斌原创–妻代夫出售房屋，虽不构成表见代理但仍应承担赔偿责任

改判要点：出卖方在缔约时虽提供了《结婚证》、《户口簿》证明其与系争房屋登记产权人是夫妻关系，并出具《承诺书》表明其保证拥有对系争房屋的完全处分权，但仅此并不足以证明出卖方的行为已具备表见代理的外观特征，但作为无权代理人妻有义务承担赔偿责任

案情简介：沈雪、何海系夫妻关系。2019年7月9日，沈雪出具《承诺书》，明确其系XXX室房屋的产权人配偶，产权人何海因事无法到场亲自处理该房地产买卖事宜，现委托其代为签署居间协议。次日，管莹与沈雪在小白公司居间下，签订了一份《房地产买卖居间协议》，载明出售方(甲方)为何海，买受方(乙方)为管莹，居间方(丙方)为小白公司，并约定定金为人民币200,000元，甲方同意将上述定金由丙方保管；甲乙双方同意甲方取回定金须将产权证原件交由丙方保管。协议的签名栏由沈雪代何海签名。当日，管莹向小白公司支付了定金200,000元。现因何海不同意履行协议，管莹遂诉至法院。

管莹向一审法院起诉请求：判定解除《房地产买卖居间协议》；判令沈雪、何海双倍返还定金400,000元；判令小白公司对由其保管的定金200,000元的返还义务承担连带责任。

一审观点：

沈雪没有取得何海的授权委托即行使了代理行为，属无权代理。因沈雪、何海系夫妻关系，管莹对沈雪有代理权形成合理信赖。且管莹系善意无过失。故沈雪的行为构成表见代理，表见代理人代理实施的民事法律的后果，由被代理人承担。被代理人对于因此遭受损失的，有权向表见代理人主张损害赔偿责任。管莹在协议中书写的身份证号码不符，并不影响其系买受人的客观事实，故管莹主体适格。

一审判决：一、管莹与何海、小白公司签订房地产买卖居间协议》于判决生效之日予以解除；二、何海应返还管莹定金200,000元；三、小白公司应返还管莹定金200,000元。

另查明：沈雪于2019年7月9日出具的《承诺书》内容：本人保证拥有对该房地产完全的处分权，若权利人否认授权，最终导致该协议目的无法实现的，本人愿意按照该协议中出售方的义务对买受方承担定金责任及其他责任,同时向小白公司支付居间补偿费计6万元,并承担由此造成的一切后果。

二审中，经本院释明，管莹表示，如果法院认定沈雪的代理行为不能构成表见代理，则除返还定金外，要求无权代理人沈雪承担损害赔偿责任，责任金额应相当于定金罚则的20万元。 

二审观点：

出售房屋属于日常生活中的重大事件，一般而言，被代理人应当出具书面授权委托书。作为购买房屋一方，对此亦应当负有注意义务。本案中，沈雪在缔约时虽提供了《结婚证》、《户口簿》证明其与系争房屋登记产权人何海是夫妻关系，并出具《承诺书》表明其保证拥有对系争房屋的完全处分权，但仅此并不足以证明沈雪的行为已具备表见代理的外观特征。管莹称其有理由相信沈雪有代理权，沈雪的签约行为构成表见代理的意见，依据不足，本院无法采纳。

根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。本案中，沈雪以何海的名义与管莹签订《房地产买卖居间协议》的行为，事先未取得何海的授权，现何海明确表示不同意出售系争房屋，即沈雪的签约行为未得到何海追认，故该《房地产买卖居间协议》对何海不发生效力，应为无效。因《房地产买卖居间协议》无效，故沈雪已收取的20万元定金应予返还。根据法律规定，管莹有权要求无权代理人沈雪就其受到的损害承担赔偿责任。

关于赔偿数额，本院着重考虑沈雪出具了《承诺书》这一节事实，从《承诺书》中可知沈雪对于其若未取得何海授权所要承担的法律后果有所预见，且有充分预期。因此，本院结合定金金额、纠纷发生的时间节点等各项因素，酌情确定沈雪应赔偿管莹20万元。

综上，判决：

一、维持一审判决第三项；二、撤销一审判决第一、二、四项；三、管莹与沈雪及小白公司于2019年7月10日签订的关于XXX室房屋的《房地产买卖居间协议》无效；四、沈雪应赔偿管莹人民币20万元。

福州律师蔡思斌评析：

本案的主要争议焦点在于无授权委托的配偶出卖另一方房屋是否构成表见代理。一审认为沈雪没有取得何海的授权委托即行使了代理行为，属无权代理。因夫妻关系，买方对沈雪有代理权形成合理信赖。且买方系善意无过失。故沈雪的行为构成表见代理。

二审认为作为购买房屋一方，对代理权应当负有注意义务。虽沈雪与何海是夫妻关系，并出具《承诺书》表明其保证拥有对系争房屋的完全处分权，但仅此并不足以证明沈雪的行为已具备表见代理的外观特征。

实务意义在于买受人断不可仅因出卖人与实际产权人间存有家庭关系例如夫妻关系、父母子女关系等就“单纯”相信其获得房屋产权人的实际授权。买卖房屋是处分家庭资产的重大决策，任一环节出错都会导致重大经济损害的发生。虽然法院最终判决的赔偿金额与双倍返还定金数额基本一致，但法律意义不同。实务当中，法院对于具体赔偿金额具有一定的自由裁量权，而对于双倍返还定金则无权予以调整。因此，在上述房屋买卖过程中，即便丈夫无法到场，亦可以通过语音视频方式确认，如此对买方利益保护更会周全。

案例索引：(2020)沪02民终3181号，以上涉及人名均为化名。