借名买卖合同被认定无效后，房屋征收权益如何分配？-19年福州中院改判案例评析-合同纠纷02  

改判要点：综合陈天长期借用刘飞房屋并且未支付相应费用的情形，本院认定刘飞向陈天返还40%的房屋增值损失，一审法院认定的比例过高

案情简介：

1990年6月29日，陈天以刘飞名义与福州市仓山区居民自住房合作社签订《合约》一份，购买了坐落于仓山区某房屋，后该房屋遇国家征收，陈天遂于2017年6月9日将刘飞诉至福州市仓山区人民法院，诉请确认诉争房屋的所有权归陈天所有，刘飞协助陈天办理诉争房屋权属变更登记手续。诉讼过程中，陈天表示若以其本人名义购买诉争房屋，则价格较高，若以刘飞名义购买，则可以享受相应优惠政策。2017年12月4日，福建省福州市仓山区人民法院作出（2017）闽0104闽初2823号民事判决书，认为陈天、刘飞之间的借名买卖关系应属无效，陈天不服提起上诉，2018年6月19日，福建省福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终3677号民事判决书（已生效），判决驳回上诉，维持原判。后陈天诉至法院要求刘飞退还购房款以及房屋增值款。

一审晋安法院观点：

根据生效判决的认定，陈天、刘飞之间的借名买卖关系应属无效。因此，本案系处理合同无效后的财产返还与损失承担的问题。陈天为购买诉争房屋支付了购房款33051.39元，该款项为购房诉争房屋所必须支付的费用，刘飞应当返还。关于陈天所主张的房屋增值损失。诉争房屋的增值金额，因诉争房屋现已被拆除，一审法院以福州市仓山区建设房屋征收有限公司计算的诉争房屋价值1423204.44元为基数，扣除陈天的已付房款后，考虑到因本案诉争房屋选择就地安置与选择货币安置在赔偿金额上存在一定差距，一审法院酌情予以调整为160万元。因陈天、刘飞对于借名买房关系的无效均负有过错，其中，陈天对此负有主要责任，故对于上述增值部分的分配，一审法院将综合双方的过错程度酌情认定刘飞赔偿陈天诉争房屋增值金额的20%作为房屋增值损失。

二审福州中院观点：

本院认为，生效文书已认定陈天、刘飞之间的借名买房关系无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘飞主张案涉房产系陈天擅自腾退刘飞的公租房后冒名购买，但其并未提供证据予以证明，而其提供给房地产登记中心用以办理案涉房产房屋权属证书的《仓山区居民自住住房合作社社员集资改建自住房合约》的编号、签名均与陈天提供的由其以刘飞名义签署的《仓山区居民自住住房合作社社员集资改建自住房合约》明显不同，刘飞对此无法做出合理解释。且本案中，陈天于1990年6月29日以刘飞名义签署《仓山区居民自住住房合作社社员集资改建自住房合约》，刘飞自认其在几年后得知此事，向陈天索要购房合约及收款收据原件，在陈天向其谎称所有原件丢失的情况下，刘飞并无证据证明其在此后直至陈天起诉前的多年时间中就购房合约及收款收据原件向陈天主张权利，亦未及时补办，明显与常理不合。因此，综合陈天长期借用刘飞房屋并且未支付相应费用的情形，本院认定刘飞向陈天返还40%的房屋增值损失，一审法院认定的比例过高，本院予以纠正。

福州律师蔡思斌评析：

本案系处理合同无效后的财产返还与损失承担的问题，主要争议焦点是“陈天应当返还刘飞多少房屋增值损失”，根据(2018)闽01民终3677号民事判决书认定的事实“陈天借名买房的行为不仅与有关政策性解困限售房政策相悖，亦损害他人利益，因此借名买房合同属于无效合同。”由此可见，本案中陈天相较于被借名一方刘飞过错更大，因此应承担更高的责任，因此返还的比例应当低于50%，但涉案房屋多年以来一直是由陈天居住使用，一审仅判决20%的比例过低，有违公平原则，故二审法院将其比例更改为40%。

案例索引：福州市中级人民法院(2019)闽01民终2297号，以上涉及人名均为化名。