裁判要点：1、承租方并无证据证明其无法经营系因其政府部门开展扫黑除恶专项整治工作；2、即便承租方确因扫黑除恶专项整治工作无法经营，此系其作为经营相关类别的企业主服从、配合政府部门实施行政及治安管理所应承担的经营风险及社会责任，明显不属于不可抗力范畴。3、承租方无法经营的原因与出租方并无关系，故承租方要求免除租金实质系将经营损失由出租方承担，明显于法无据。
案情简介：
周溪系涉诉房屋产权人。2017年10月26日，周溪将房屋出租给小白公司并签订《房屋租赁合同》。合同签订后，小白公司支付了租赁保证金157,500元。
小白公司就2019年5月28日之前的租金已支付完毕，小白公司于2019年5月28日之后仅支付租金43,000元。
周溪起诉要求：1、判令周溪、小白公司之间签订的《房屋租赁合同》自小白公司收到起诉状副本之日解除；2、小白公司立即搬离涉诉房屋，并返还周溪；3、小白公司向周溪支付2019年5月28日至2019年6月27日的房屋租金20,000元；4、小白公司向周溪支付迟延支付房租违约金；5、小白公司向周溪支付解除合同违约金157,500元；6、小白公司向周溪支付逾期腾房占有使用费,暂计为63,000元等。
一审上海长宁区法院观点：
周溪、小白公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，小白公司应于2019年5月28日前3个工作日向甲方支付2019年5月28日至2019年6月27日的房屋租金63,000元，然而，小白公司并未按期足额履行，至今也仅支付43,000元。小白公司辩称其不存在违约行为，其在2019年6月3日至7月3日期间，因扫黑除恶专项行动被要求暂停营业，在此期间未实际使用涉诉房屋，故该部分房屋租金不应由小白公司承担。小白公司就其所提出的该项抗辩，在周溪不予认可的情况下负有举证责任，然而，小白公司未能对此举证证明，况且，扫黑除恶专项行动所针对的系黑恶势力，不应对正常商户的生产经营产生影响，故一审法院对小白公司的该项抗辩不予采信。根据合同约定，小白公司逾期不支付房屋租金累计超过半个月的，周溪有权解除合同。鉴于小白公司至今未按期足额支付自2019年5月28日起的房屋租金，已明显违反合同约定，而其在庭审中提出希望今后依照每月50,000元的标准支付房屋租金，亦足见其已无按约履行合同义务的意思表示，故一审法院对周溪要求解除《房屋租赁合同》的主张应予以支持。关于合同的解除时间，一审法院根据诉状副本送达情况，确认双方所签订的《房屋租赁合同》于2019年8月16日解除。
合同解除后，小白公司应搬离涉诉房屋并返还周溪，一审法院对周溪的该项主张应予以支持。关于房屋租金，鉴于小白公司已支付2019年5月28日之后的房屋租金43,000元，故一审法院对周溪要求小白公司支付2019年5月28日至2019年6月27日的房屋租金20,000元的诉讼请求应予以支持。就2019年6月28日至2019年8月16日合同解除之日的房屋租金105,000元，一审法院同样应予以支持。根据合同约定，小白公司逾期支付房屋租金的，需每日按日租金的0.5%支付违约金，因违约解除合同的，需按月租金的2.5倍支付违约金，故一审法院对周溪上述违约金主张应予以支持。关于迟延支付房租违约金，一审法院依照315元/月（63,000元×0.005）的标准，经核算确认2019年5月28日至2019年8月16日期间的违约金金额为840元。关于解除合同违约金，一审法院经核算确认为157,500元（63,000元×2.5）。小白公司辩称上述违约金标准过高，然而，上述标准系基于双方约定，且均在合理范围内，故一审法院对小白公司的该项抗辩不予采信，一审法院确认小白公司应向周溪支付迟延支付房租违约金840元、解除合同违约金157,500元。合同解除后，小白公司应将涉诉房屋返还给周溪，但是小白公司至今未能履行，故周溪有权要求小白公司支付占有使用费。周溪依照房屋租金63,000元/月的标准向小白公司主张占有使用费，一审法院予以支持。关于小白公司已支付周溪的租赁保证金157,500元，鉴于《房屋租赁合同》未约定抵充顺序，而双方亦未能就此达成一致意见，故周溪在合同解除后应将上述款项返还小白公司。
一审判决如下：一、周溪与小白公司2017年10月26日就长宁区房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年8月16日解除；二、小白公司应搬离长宁区房屋并返还周溪；三、小白公司应向周溪支付2019年5月28日至2019年6月27日的房屋租金20,000元；四、小白公司应向周溪支付迟延支付房租违约金840元；五、小白公司应向周溪支付解除合同违约金157,500元；六、小白公司应按每月63,000元的标准，自2019年8月17日起向周溪支付占有使用费，至小白公司将长宁区房屋返还给周溪之日止；七、小白公司应向周溪支付2019年6月28日至2019年8月16日的房屋租金105,000元；八、周溪应返还小白公司租赁保证金157,500元。
二审中，周溪向本院表示，考虑到受新冠肺炎病毒疫情的影响，自愿按照租金标准的50%收取小白公司自2020年2月至3月期间的房屋占有使用费。
二审上海一中院观点：
依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定，全面履行各自的义务。小白公司抗辩其未付租金系因政府部门开展扫黑除恶专项整治工作，致其在涉诉房屋内开设的店铺无法经营，系属不可抗力。本院认为，一则，小白公司并无证据证明其无法经营系因其政府部门开展扫黑除恶专项整治工作；二则，即便小白公司确因扫黑除恶专项整治工作无法经营，此系其作为经营相关类别的企业主服从、配合政府部门实施行政及治安管理所应承担的经营风险及社会责任，明显不属于不可抗力范畴。三则，小白公司无法经营的原因与向小白公司出租涉诉房屋的周溪并无关系，故小白公司要求周溪免除租金实质系将小白公司的经营损失由周溪承担，明显于法无据。据此，小白公司主张应免除其2019年6月3日至7月3日期间的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于小白公司和周溪签订的房屋租赁合同对租金金额及支付方式有明确约定，小白公司未及时足额支付租金的抗辩理由不成立，周溪要求解除合同符合合同约定及法律规定。一审法院以小白公司收到起诉状副本之日作为双方合同解除之日于法有据。合同解除后，小白公司应搬离涉诉房屋，返还周溪。小白公司拖欠的租金及其占有使用涉诉房屋期间的房屋使用费应予支付。双方合同约定2019年11月28日起至2021年11月27日止，每月租金调整为66,465元，周溪一审中以原租金标准即每月63,000元主张合同解除后的房屋占有使用费，应予支持。二审中，周溪自愿将2020年2、3月疫情期间的房屋占有使用费再减半计算，此系周溪对其权利的处分，与法无悖，本院予以照准。一审法院根据合同约定所判逾期支付租金的违约金和解除合同违约金金额，并无不当，本院予以认同。
福州律师蔡思斌评析：
本案一二审观点较为明晰，裁判均认为承租人因扫黑除恶专项行动被要求暂停营业，在此期间未实际使用涉诉房屋，但其并不能就此免除承租人缴纳租金的义务。况且，扫黑除恶专项行动所针对的系黑恶势力，不应对正常商户即出租人的生产经营产生影响。此外，配合政府扫黑除恶行动系承租人应承担的经营风险及社会责任，不属于不可抗力，不应免除承租人缴纳租金义务，亦不应将未使用房屋未开展经营活动遭受到的损失归由出租人承担。
案例索引：(2020)沪01民终2127号，以上涉及人名均为化名。
电话咨询 13600898018
在线咨询