购买个人自建房被执行，购房人能否以实际共有权对抗执行？–福州律师蔡思斌原创

在房价高昂的社会背景下，不少人为了省钱会选择购买自建房，此类自建房通常是由购房人集体出资建造，然后约定每人享有一层的或是一定面积的权益，也可能是由一人出资建造，然后购房人向建房人购买。此类自建房通常只有一本房屋所有权证，并且只能登记于建房人一人名下，还有一部分则是属于无法办证的小产权房。由于购房人已经支付相应对价购买了相应层数或面积，因此购房人实际是自建房的共有权人，但《物权法》规定了物权公示制度，因此房屋的产权登记人对外会享有更多的权利，例如将房屋用于抵押贷款。那么当产权登记人因个人债务致使自建房被法院执行时，购房人能否以实际共有权对抗执行？

一、对于无证房产，未经共有权人同意擅自将房屋抵偿债务，共有权人有权排除强制执行

张家界市中级人民法院（2019）湘08民终720号民事判决：本院认为，本案所涉桑植县澧源镇朱家台居委会许家台组七层自建房，系集体土地的旧房翻建而成。根据本案查明的事实，该房屋是向佐凤、李东方从谷臣金处购买的旧房，由王月明修建而成，双方约定由王月明出资翻建七层半房屋，建成后三、四、六层归向佐凤所有，一、二、五、七、八层归王月明所有。

该房屋虽为无证房产，但从本案客观事实可以认定王月明对本案诉争房屋的第五层享有财产权。向佐凤在没有王月明明确放弃财产权的情况下，将本案诉争房屋的第五层抵偿给向英台、钟水生，侵犯了王月明的财产权。王月明就本案诉争房屋的第五层有排除强制执行的民事权益，应停止对本案所涉标的物（桑植县澧源镇朱家台居委会许家台组七层自建房的第五层房屋）的执行。

二、自建房是由农村宅基地所盖，而购房人不属于该宅基地所在集体所在成员，其对房屋所拥有的权利不能排除强制执行

郑州市中级人民法院（2019）豫01民终3654号民事判决：案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，涉案房屋所涉及的土地性质是宅基地，宅基地属于农民集体所有，非集体组织成员不享有该集体组织宅基使用权。陈梦普不是该宅基地所在的集体组织内成员，无权受让或购买该宅基地上的房屋，其购房行为不符合法律规定，其请求确认买卖房屋合同有效、案涉房产归其所有、不得执行没有法律依据，故其对涉案房屋所拥有的权利不能排除申请执行人对该房屋的执行，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。

三、即便已有生效判决确定房屋层数归其他购房人所有，但债权人系善意取得抵押的，共有权人仍然无权对抗抵押权，排除强制执行

桂林市中级人民法院（2019）桂03民终1830号民事判决：上诉人主张兴安县人民法院于2011年5月12日作出的（2011）兴民初字第175号民事判决确定涉诉房屋第一层的三分之一、第五层、第六层归上诉人所有，上诉人已经将该判决书送达兴安县房管所和土地局，杨德玉、徐代龙无权将属于上诉人的部分房产抵押，兴安农村合作银行也没有尽审查义务，故涉诉房屋第一层的三分之一、第五层、第六层的抵押无效。

本院认为，首先，不动产的权属以权属证明上登记为准，涉诉房产的房产证载明的所有权人是杨德玉、徐代龙，土地证载明的使用权人是徐代龙，本案中，无证据证实兴安农村合作银行明知涉诉房产的所有权人不止徐代龙、杨德玉，上诉人也未提供证据证实其将兴安县人民法院作出的（2011）兴民初字第175号民事判决交给房管所和土地局备案，兴安农村合伙银行与杨德玉、徐代龙到相关部门办理了抵押登记，其已经尽到合理的注意义务，不存在过错；其次，兴安农村合作银行依照约定发放了100万元贷款，兴安农村合作银行支付了合理对价；综上，虽然在本案抵押发生前生效判决已经确认杨秀玉对涉诉房产第一层的三分之一、第五层、第六层享有所有权，杨德玉、徐代龙无权处分属于杨秀玉的部分房产，但依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，兴安农村合作银行作为善意人依法取得坐落于兴安县的房地产[房屋所有权证号：兴房权证字第××号、土地使用证号：兴（镇）国用（2004）第040024号]的抵押权，杨秀玉的主张没有法律依据，本院不予支持。

四、符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的购房人，可依据房屋的期待物权对抗担保物权

重庆市高级人民法院渝民再294号民事判决：关于董平忠享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题。案涉《合伙建房协议书》签订后，相关抵押权设立以及人民法院查封案涉房屋前，董平忠已经支付完全部购房款，并接房使用至今，前述事实，曾庆友亦未提出异议；案涉房屋虽未办理过户手续，但并非董平忠一方原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，董平忠对本案诉争的房屋的期待物权优先于杨小冬的担保物权，该权利足以排除执行，故对杨小冬的一审诉讼请求应不予支持。

根据上述案例可以看出，购买此类自建房仍然属于属于风险较大的行为。无论是合作建房协议或是购房协议在性质上均属于合同，而按照《物权法》相关规定，合同只是物权变动的原因行为，不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同并不能必然发生物权变动的结果。对于一般债权，实际共有权人可能能够对抗执行，而对于属于物权的抵押权，实际共有权人则无权对抗善意抵押权人的执行。

但基于生产利益至上的考虑，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此在符合上述四种条件的情况下，购房人可以物权期待权对抗抵押权。但最高院在《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》一书中认为基于物权优先于债权的一般原则，突破原则仅是例外，而购房人的物权期待权来源于《最高人民法院关于建设工程价款有效受偿权问题的批复》，因此物权期待权应当限于一手房买卖，二手房并无适用余地。而上述案件只是个例，具体到其他案件中，法院能否支持购买自建房的购房人以物权期待权对抗担保物权仍然有待商榷。