裁判要点：被告之所以在本案诉讼前选择对外不干涉原告的房屋占有状态，对内亦不要求被告之妻、子返还已收房款，从家庭内部关系的角度而言，实际上是向被告之妻、子表示愿意维持交易现状，并在经过权衡后作出了追认处分权的意思表示，以避免使被告之妻、子在当时承担不利的法律后果，影响家庭和谐稳定。被告这种意思表示方式符合夫妻、父子此类主要家庭成员之间的生活习惯与社会常理，能够产生授予处分权的法律效果。
案情简介：
2016年7月28日，因拆迁安置，施大明与开发商签订《上海市商品房预售合同》，约定购买系争房屋，开发商承诺在2015年10月31日前办理房地产初始登记，取得大产证。现房屋尚未登记在施大明名下。
王丽娟和施大明系夫妻，施小明系两人之子。
2016年9月10日，施小明作为甲方、转让方，与蔡银芳作为乙方、承接方签订《房屋转让合同》，将系争房屋出售给蔡银芳……并约定甲方如在产权可以办的情况下不去办理，按照成交价的20%给予乙方赔偿，甲方承担一切违约责任。甲方落款处有施小明、王丽娟的签字及捺印，乙方落款处有蔡银芳的签名及捺印。蔡银芳支付转让款69万元。
此外，蔡银芳作为乙方、施小明作为甲方签署《承诺书》，载明……办理产权时，甲方全家无条件配合给乙方过户，不得收取任何费用等。
现系争房屋已实际由蔡银芳占有使用，并出租收益。
蔡银芳向一审法院起诉请求：1.确认蔡银芳与施小明、王丽娟于2016年9月10日签订的《房屋转让合同》合法有效；2.判令施大明、开发商协助施小明、王丽娟将本案系争房屋的产权过户登记至施小明、王丽娟或施大明名下；3.判令施小明、王丽娟继续履行前述《房屋转让合同》，并和施大明共同协助蔡银芳将系争房屋产权过户登记至蔡银芳名下；4.判令施小明、王丽娟赔偿蔡银芳违约金13.80万元。
一审中，施大明称，对于蔡银芳支付69万元给施小明一事，其也是2016年11月或12月时才知道的。当时其配偶即王丽娟称，系争房屋已经卖掉了，让其去办理小产证，但其当即表示拒绝，理由就是施小明、王丽娟擅自卖房，未经其同意。但考虑到如果强去收回房屋，肯定会导致家庭关系紧张，于是未向蔡银芳主张要回房屋。
施大明另诉请求：确认蔡银芳与施小明、王丽娟之间签订的《房屋转让合同》无效。
一审上海松江法院观点：
首先，案涉《房屋转让合同》依法应属有效。其次，该合同虽有效，但不宜继续履行，主要理由有：就施大明对系争房屋买卖是否知情并同意的问题尚存疑。从现有证据来看，毕竟施大明并未在交易文书上签字，蔡银芳所能提供的证据对其主张也未达到高度盖然性的程度，此其一。其二，蔡银芳自身亦有过错，从实际履行情况来看，既然施小明已将《上海市商品房预售合同》原件交付蔡银芳，蔡银芳即可轻松判断出系争房屋交易是绕不开施大明的，在此情形下蔡银芳依然轻信施小明、王丽娟可代为完成交易，就存在注意义务上的瑕疵，理应对此承担相应的不利风险。其三，通过对涉案房屋的来源审查，一审法院发现系争房屋的实际权利状况可能比较复杂，需审慎认定方为允妥，加之考虑到蔡银芳购买房屋后系实际用于出租收益而非纯粹的刚需自住等情形，一审法院遂作如上认定，并据此向蔡银芳释明可由其变更诉请，以选择适当的救济途径来维护自身合法权益。但蔡银芳经一审法院释明后仍坚持其要求继续履行之诉请，在此情况下，除了要求确认《房屋转让合同》有效之诉请一审法院应予支持外，其余诉请一审法院均难以支持。
此外，施大明虽主张蔡银芳与施小明、王丽娟之间恶意串通，但未提供有效的证据加以证明，一审法院尚难以采信，就在案证据来看，案涉《房屋转让合同》亦不存在其他法定的无效情形，故施大明所提合同无效之诉请，因缺乏事实和法律依据。
判决：确认蔡银芳与施小明、王丽娟于2016年9月10日签订的《房屋转让合同》有效。
二审上海一中院观点：
施小明、王丽娟与蔡银芳于2016年9月10日签订的《房屋转让合同》系各方真实意思表示，属合法有效，各方均应按约履行。系争房屋属于动迁安置房，现所有权仍登记在开发商名下，由施大明作为购房人与开发商签约，开发商也认可施大明对系争房屋享有主张过户的权利。同时，王丽娟作为施大明的配偶，也对系争房屋享有共有权利。施大明并未在系争转让合同上签字，现蔡银芳主张施大明配合其办理系争房屋的过户手续，故本案争议焦点在于施大明是否对施小明、王丽娟的房屋出售处分行为存在授权或追认？本院对此分述如下：
第一，系争出售合同签约过程中，施小明、王丽娟持有系争房屋的商品房预售合同原件，从身份关系而言，施小明系施大明的儿子，王丽娟为施大明的妻子。在签约之后，蔡银芳支付了全部约定房款，也实际入住了系争房屋。系争房屋是重大的家庭财产，即便施小明、王丽娟事先没有征求施大明的意见，但作为共同生活的家庭成员，施大明在知晓房屋出售后直到本案一审诉讼前长达两年多的时间里，没有对房屋占有状态提出过任何异议，也不再为自己办理系争房屋的产权登记，实际上已经放弃了对系争房屋行使占有、使用、收益的权利。
第二，根据施大明的陈述，其在2016年11月到12月已经知晓了房屋出售的情况，但考虑到家庭关系稳定，既然房屋已经卖了，也就没有主张过返还房屋。结合施小明、王丽娟的陈述可以认定，施大明之所以知晓出售事宜，是因为施小明、王丽娟的主动告知，并要求施大明配合签署合同、办理小产证。由此可见，三名被上诉人曾在家庭内部就房屋出售事宜以对话方式进行了后续商议。虽然施大明没有主动配合履行，但如果其及时向蔡银芳主张返还房屋，主动阻止系争出售合同继续履行，又会造成施小明、王丽娟承担返还已收房款及违约责任的法律风险，不利于维护家庭关系稳定。由此可见，施大明之所以在本案诉讼前选择对外不干涉蔡银芳的房屋占有状态，对内亦不要求施小明、王丽娟返还已收房款，从家庭内部关系的角度而言，实际上是向施小明、王丽娟表示愿意维持交易现状，并在经过权衡后作出了追认处分权的意思表示，以避免使施小明、王丽娟在当时承担不利的法律后果，影响家庭和谐稳定。施大明这种意思表示方式符合夫妻、父子此类主要家庭成员之间的生活习惯与社会常理，能够产生授予处分权的法律效果。
第三，系争房屋的大产证于2015年10月29日完成登记，根据本市现行的动迁安置房过户政策，系争房屋于2018年10月29日后即具备了上市交易的过户条件。虽然施大明拒绝采取积极的行为配合系争房屋交易，但该行为系属于主张自己并非合同相对人的抗辩，并不能改变其对内授予施小明、王丽娟处分权的意思表示。一审法院认定施大明未追认施小明、王丽娟的处分行为，与事实不符，本院予以纠正。由于施大明已经事后追认了施小明、王丽娟处分权，则系争出售合同中的过户义务可以继续履行。虽然施大明并非蔡银芳的合同相对人，但其作为施小明、王丽娟的授权人也应当配合办理相关手续，以完成施小明、王丽娟的合同义务。因此，蔡银芳主张施大明配合其办理过户手续，具有事实与法律依据，本院予以支持。
第四，关于系争房屋过户履行的方式问题。根据施大明与开发商的合同约定，双方应当在签署房屋交接书后三十日内办理房屋权属转移登记。根据施大明的陈述，其明知系争房屋目前已经可以过户至其名下，但其为了拒绝配合蔡银芳办理转移登记，而不履行自己的房屋权属登记程序，其行为属于怠于行使债权，对于蔡银芳的债权构成了损害，故蔡银芳有权代位主张开发商配合施大明办理房屋权属登记。待施大明取得系争房屋的权属登记后，即应当由其直接向蔡银芳履行过户义务。
综上，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初3796号民事判决第一、三项；
二、撤销上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初3796号民事判决第二项；
三、施大明、开发商共同配合将诉争房屋的所有权登记办理至施大明名下；
四、施大明在上述第三项义务履行完毕起十五日内配合蔡银芳将诉争房屋的所有权登记过户至蔡银芳名下。
福州律师蔡思斌评析：
一审认为，合同有效但不宜继续履行。首先，产权人对买卖房屋事宜并不知情且未签字；其次，购房者未审慎核查交易主体，应承担相应不利风险；其三，购房者购买房屋并非系自身居住需要；故除了合同有效外，其他诉请均予以驳回。
二审认为，所有权人的行为视为授予处分权，同意出让房屋。所有权人在知晓房屋出售后长达两年多的时间里，没有提出异议。诉讼过程中所有权人亦表明系为维护家庭关系和睦，故未主张返还房屋，此意思表示视为授予其妻与子处分权，转让行为有效。现其虽未非合同相对人，但买卖房屋由其授权而来，应协助配合办理房屋过户手续。
此外，本案房屋现仍在开发商名下，开发商应依约配合被告过户，但被告未及时行使债权，购房者有权代为行使，故开发商与被告均需配合办理房屋过户手续。可见，当事人若遇此种情形，可将开发商同时作为被告一并起诉，避免后续讼累。
案例索引：(2019)沪01民终15475号，以上涉及人名均为化名。
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