该宗发生在上海的二手房买卖合同案件有点绕。但对于房屋限售及个人购买资格限制等购房政策对房屋合同效力的影响作了较有针对性的认定，非常有借鉴意义。
案情简介：
涉案房屋于2014年3月31日被核准登记在刘乙名下，该房屋系动迁安置房，三年内不得设定抵押及上市交易。2013年11月23日，刘乙作为出售方与刘甲作为购买方签署《房地产定金及买卖协议》，除交易价款及支付时间外，刘乙特别承诺三年之后该房产能办理产权过户手续以后或是在国家政策允许办理产权证过户手续十五个工作日内与刘甲共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续（因国家政策导致过户年限变动，刘乙应积极配合刘甲办理产权过户手续），刘乙不得以任何理由拖延过户日期……;现中介还告知：双方约定自产权登记之日起三年后十五个工作日内办理产权过户手续，本协议履行期限较长，且在此期间由于法律、法规及政策的规定或其他原因可能导致本协议最终无法履行或可能产生其他争议等。
上述协议签订后，刘甲按约支付款项86万元。嗣后，刘乙将涉案房屋交付给刘甲，刘甲于2015年3月2日装修使用至今。后案涉房屋可以过户时，刘甲又因缴纳社保年限不够无法办理产权过户手续，后双方争议，刘乙起诉要求解除房屋买卖合同，刘甲反诉要求继续履行。
2017年11月13日，上海市社会保险事业管理中心出具关于刘甲在沪社保缴纳摘抄记录一份，载明刘甲社保于2014年1月起缴纳至今，截至2017年9月，累计缴费月数为45个月，其中，2014年1月至2014年3月、2015年7月为补缴。
根据上海市目前的限购政策，非本市户籍人员需要签约前63个月内在本市累计缴满60个月社保或个税才可以买房，根据该客观障碍，刘甲购房的目的可能无法实现，故判决解除房屋买卖协议。
从该协议约定的内容看，“因国家政策导致过户年限变动，刘乙应积极配合刘甲办理产权过户手续”的约定是在刘乙应及时办理涉案房屋的产权证以及在作为动迁房的涉案房屋的交易过户限制期满后刘乙应及时与刘甲办理产权过户手续的条款后再作概括性的约定，显然，“因国家政策导致过户年限变动”，应当是指涉及房屋限售的国家政策所导致的过户年限变动情形，难以从双方约定的“因国家政策导致过户年限变动，刘乙应积极配合刘甲办理产权过户手续”得出还包括相关部门对于购房者限购政策变动导致购房者限购年限变长的情形。根据查明的事实，在房屋限售期满后，合同履行受阻的原因在于刘甲因上海市新出台的房屋限购政策导致目前其仍处于限购状态，无法与刘乙按约办理房屋过户手续。鉴于刘甲与刘乙并未在协议中对于限购政策出台导致其作为购房者的限购年限变动作出相应的处理约定，刘乙并无义务继续等待刘甲限购期满。现刘乙已明确通过发送短信及起诉方式表明其不愿意继续等待过户。因此，一审法院认定涉案房屋的产权转移过户至刘甲名下存在不可克服的障碍，双方所签订的合同已然无法继续履行，并无不当。一审据此根据刘乙的诉请及在案的事实，判决确认双方之间形成的房屋买卖合同关系于2017年6月15日解除，双方各自返还房屋和房款，并无不当，予以确认。
上海高院观点：
本院另查明，截止到2019年11月，刘甲的社保缴费记录已满71个月。本院再审认为，本案之争议焦点在于对合同约定的“因国家政策导致过户年限变动，刘乙应积极配合刘甲办理产权过户手续”这一约定中的“国家政策”的理解，是仅针对房屋限售年限还是既针对限售年限又针对购房资格限购年限。
对此，本院认为，首先，双方签订的《房地产定金及买卖协议》是双方真实意思表示且不违反法律法规规定，应为有效，对双方均有约束力。涉案房屋系动迁房，出售年限受国家政策限制，房屋买受人是外来务工人员，其购房资格同样受到政策限制。签订合同时，双方对对方的限制条件均为明知。因此，导致合同延期履行的风险双方都存在，正因此在合同第六条特别告知栏内同时作了约定：本协议履行期限较长，且在此期间由于法律、法规及政策的规定或其他原因可能导致本协议最终无法履行或可能产生其他争议。因此双方约定“因国家政策导致过户年限变动，刘乙应积极配合刘甲办理产权过户手续”，此处的“国家政策”应理解为既针对房屋限售年限又针对限购资格年限的国家政策更符合合同目的和公平原则。因此该约定应对双方都产生约束力，而非仅针对房屋限售年限这一政策变动。合同履行过程中，刘甲一方遭国家政策变动导致购房人缴纳社保期限延长，涉案房屋的限售年限解除后无法过户房屋，对此其并无责任。
其次，限购政策的调整仅影响房屋过户年限，并非合同履行不可克服的障碍。根据刘甲再审中提供的社保资料，其现已具备购房资格，鉴于刘甲已经履行了大部分合同义务，因此刘甲要求履行双方签订的《房地产定金及买卖协议》并要求刘乙协助办理房屋过户手续的再审请求与法有据，应予支持。
福州律师蔡思斌评析：
这个案件给房屋交易双方提了个醒。目前房屋限售、限购政策变化频繁，要在合同中作非常明确的约定，有时甚至可以作排除性的特别约定，防止存在其他解释的可能。比如合同当时对于刘甲的购房资格作一个明确的时间性限制，就可以让法院无其他解读空间了。从普通人的角度，笔者认可上海一中院的观点，“因国家政策导致过户年限变动，刘乙应积极配合刘甲办理产权过户手续”该文字仅是针对房屋过户年限，而无明确指向还同时针对购房者的购房资格限制问题。但上海高院立足于目前刘甲社保缴纳年限已满足购房条件，从公平的角度，从最大限度维持合同的有效性出发作出该改判判决。但试想，如果刘甲在再审期间仍未满足社保缴纳年限的，上海高院是否仍然会作如此判决呢？如因刘甲迟迟未取得购房资格，而让刘乙名下登记住房户数仍在，无法另购他房是否又是公平呢？案件索引: (2019沪民再21号。
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