近日有当事人咨询退房问题：咨询者向开发商购买了一套期房，合同约定开发商应于2020年12月31号交付，但至今还未交付。后咨询者前往小区查看房屋发现，开发商将混流风机（用于地下室通风的排风机构）装在了所购房屋厨房窗户的旁边，即便将窗户关上，混流风机产生的噪音也非常大，严重影响房屋居住的舒适度。为此咨询能否以房屋噪音过大影响居住为由要求开发商退房？
法律规定：
关于这一问题，主要规定在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，即“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
相关标准：
司法实务中关于噪音是否达到严重影响正常生活居住则主要是依据《民用建筑隔声设计规范》（GB50118）（第3.1.1条规定 “住宅内卧室、书房与起居室的允许噪声级，应符合表3.1.1的规定，即卧室、书房噪音应小于45分贝”）《声环境质量标准》（GB3096-2008）（5.1规定“各类声环境功能区适用表1规定的环境噪声等声效等级限级，即昼间噪声应小于55分贝，夜间噪声应小于45分贝”）。《社会生活环境噪音排放标准》（GB22337-2008）（4.1.1规定“社会生活噪声排放源边界噪声不得超过表1的排放限值，即间噪声应小于55分贝，夜间噪声应小于45分贝。”）等国家规定的强制标准进行判断。如噪声严重超标且开发商无法整改，法院通常会支持购房者解除合同的诉求。
裁判观点
一、噪声污染确实影响房屋使用且开发商未能采取有效措施治理噪声问题，购房者要求解除合同应予以支持
广东省肇庆市中级人民法院（2020）粤12民终579号民事判决，法院认为：虽然海伦堡房产公司所交付的案涉房屋,有完善的审批报建手续并经竣工验收,但陈宇提交的四会市环境保护监测站出具的监测报告证实显示超过住宅噪音标准，该房屋不适合居民日常生活居住,故陈宇购买房屋的合同目的无法实现。海伦堡房产公司虽然也提交了一份四会市环境保护监测站出具的监测报告拟证实案涉房屋不存在噪声超标影响居住的事实，但其提交的监测报告系在通知陈宇收楼日期前一年多的时间，不够客观，难以推翻陈宇提交的监测报告。虽然陈宇签订了《声明书》《商品房（现房）房屋质量检验确认书》等，但上述材料系在海伦堡房产公司通知陈宇收楼前签订，且并无证据证实海伦堡房产公司在陈宇购买案涉房屋时已明确告知排风机的安装以及可能会存在一定噪声问题，陈宇对此没有正常的心理预期。在陈宇验收楼房发现噪音问题认为需要整改并拒绝收楼后，截止至本案二审期间，海伦堡房产公司亦未能采取有效措施治理排风机噪声问题。海伦堡房产公司的行为违背了诚实信用原则,未履行其附随义务,其行为直接影响陈宇选购房屋的决定,以致陈宇在选购房屋时不能对排风机噪音给其生活带来的影响进行充分预见,从而使陈宇不能实现其合同目的。依照《中华人民共和国合同法》有关规定,陈宇主张解除该《商品房买卖合同》的理据充分，一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》正确，本院予以维持。
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院2021)新01民终1234号民事判决，法院认为：万达广场在一审庭审中自认2017年8月至11月对设备间进行隔音降噪整改，2018年以后再未进行整改。2020年1月10日，环保局对涉案房屋的噪音进行监督性检测，检测报告确认涉案房屋室内存在低频噪声超标现象。从2020年4月21日环保局出具的《关于万达中心24层设备噪音扰民的答复》可以认定万达广场对涉案房屋采取隔音降噪措施的义务履行并不彻底，其预向彭涛交付的涉案房屋存在低频噪音超标瑕疵。作为房地产开发企业的万达广场应当向彭涛交付符合法律规定和合同约定标准的房屋，万达广场向彭涛交付的涉案房屋虽经过五方验收合格，但存在的低频噪音超过了《社会生活环境噪音排放标准》（GB22337-2008）规定的国家强制性标准值，影响了业主对涉案房屋的使用，且万达广场明确表示再无整改空间，故本院认为涉案房屋存在的低频噪音超标系重大瑕疵，影响合同目的的实现，彭涛据此享有合同解除权，故彭涛主张解除涉案合同的诉讼请求，本院予以支持。
二、如开发商已进行整改将噪声值达到合格标准，购房者要求解除合同应当进一步举证仍然存在噪音，否则应其要求解除合同法院不予支持，但仍可要求开发商赔偿因噪声超标导致的损失
北京市丰台区人民法院 (2018)京0106民初13119号民事判决，法院认为：陆银称涉诉房屋存在噪声污染，丰科万达公司对该事实予以认可，但主张该公司对涉诉房屋已经进行了整改，噪声值已经达到合格标准，并提供了相应证据予以佐证，陆银不认可整改后的噪音标准达到合格标准，应当就此继续举证，但陆银未提供证据，应当承担举证不能的后果，本院对陆银的该主张不予采信，对于陆银要求丰科万达公司继续履行整改义务至整改合格为止的诉讼请求，亦难以支持。鉴于涉诉房屋在整改之前确实存在噪声超标情况，丰科万达公司亦同意承担陆银支付的检测费，本院对此不持异议。关于陆银要求丰科万达公司赔偿其支付的物业费的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于陆银要求丰科万达公司赔偿租金损失的诉讼请求，自2017年4月26日陆银收房至2018年6月6日丰科万达公司维修完毕，在长达一年多的时间，涉诉房屋确实存在噪音问题，客观上对于陆银使用该房屋造成了影响并产生相应损失，丰科万达公司应当进行赔偿。但陆银没有提供证据证明该房屋的租金损失金额，以及该租金损失完全由噪音造成，故本院依据公平原则，综合考虑涉诉房屋的使用情况及租金标准，酌情确定丰科万达公司的赔偿金额。
三、如噪音并非因开发商原因导致，请求解除合同不予支持
四川省广元市中级人民法院 (2017)川08民终1393号民事判决，法院认为：关于原告诉请解除合同的理由之二，四楼商业平台放置的空调外机、排风机及托管机房所产生的噪音严重影响了原告居住的舒适度。因案涉房屋附近设置的空调外机等物品是在原被告双方商品房买卖合同履行完毕之后出现的情况，在原告购买案涉房屋时被告的规划设计图纸中屋顶机房并未在此处，且该空调外机的所有人（或使用人）并非被告，故该问题不属于本案商品房买卖合同纠纷处理的范畴。若空调外机确实产生噪音并影响原告的居住生活，原告可以相邻权向该外机等物品所有人（或使用人）主张其排除妨碍。
总结：
总体分析而言，购房者要以噪音超标为由解除合同并非易事，原因在于绝大部分情况下开发商都可以通过整改的方式将噪音降至符合国家标准，上文支持购房者解除合同两个案例均是开发商无法实际解决噪音问题。而在开发商已经整改解决噪音问题的前提下，法院通常不会支持购房者解除合同的诉求，只会支持要求开发商赔偿因噪音造成损失的诉求。
回到开头的问题，由于房屋还未交付，购房者尚未使用，开发商还存在整改噪音问题的空间，法院通常不会直接支持购房解除合同的诉求。当然，咨询者可以以噪音过大为由拒绝收房，在开发商无法整改或拒绝整改或整改后噪音仍超标后再行提出解除合同之诉会更为稳妥些。
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2021年7月12日
蔡思斌
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