为进一步规范福州市城区征收补偿协议签订和安置房产权登记行为，保障被征收人的合法权益，福州市住房保障和房产管理局联合福州市不动产登记和交易中心于2021年11月5日出台了《关于进一步规范征收补偿协议签订和安置房产权登记相关事宜的通知》，通知虽然只有五条，但却对实践有着重大影响，现针对条文内容进行逐一解读。
一、房屋征收与补偿工作实施时，被征收房屋产权人已故的，征收实施单位应当引导继承人及时办理继承公证手续，依法签订征收补偿协议。
解读：本条虽然规定的是“征收实施单位应当引导继承人”但实际也包含引导征收实施单位之意。实践过程中，征收单位为加快征收工作的推进，对于对于被征收房屋产权人已故的房屋，往往会要求其继承人代签，仍然将已故产权人作为征收补偿协议的签订对象，后续继承事宜则交由继承人自行处理，导致继承人继承房屋需要经过多道繁琐行政程序，损害了继承人的利益。本条规定即是要求征收实施单位应当引导继承人办理相应公证手续，而非继续盲目的以已故产权为签订主体，旨在更好的保障当事人的合法权益。
二、征收补偿协议签订前，被征收房屋已办理继承公证手续（包括生效法律文书已确认被征收房屋继承人）的，房屋征收实施单位应以生效文书确定的继承人为被征收人签订征收补偿协议。申请安置房登记时提交以下申请材料：1.安置房登记申请表；2.征收补偿安置协议书；3.购房发票；4.住宅专项物业维修资金缴款凭证；5.身份证件。
解读：以往的实践中，即便已故产权人的继承人办理了继承公证，征收实施单位为避免风险以及加快征收继承，仍然可能会以已故产权人作为协议的签订对象，而要求继承人待到产权证办出后再自行通过继承方式办理过户手续。现本通知第一条既已规定征收实施单位应当引导继承人办理继承公证，后续征收实施单位自然是应当以该继承人作为产权人签订协议。除继承公证外，生效法律文书亦可确认继承人资格且效力更高于公证，故生效文书确定的继承人亦当然可作为协议签订主体。
三、征收补偿协议签订后，安置房产权登记申请前，被征收房屋办理继承公证手续（包括生效法律文书已确认被征收房屋或安置房屋继承人）的，房屋征收实施单位应根据生效文书将安置房登记申请表中的安置房权利人确定为继承人。申请安置房登记时提交以下申请材料：1.安置房登记申请表；2.征收补偿安置协议书；3.购房发票；4.住宅专项物业维修资金缴款凭证；5.身份证件；6.继承公证文书（包括生效法律文书等）。
解读：本条是针对征收补偿协议签订后，产权证办理前，产权人去世的情形。以往的实践中，对于此类情况，征收实施单位通常只会协助继承人将房屋产权证办理至已故产权人名下，而不会同意直接将产权证办理至继承人名下。继承人需要继承房屋必须等到产权证办出后再另行通过继承程序过户房产。而根据新规，如果继承人已经办理继承公证手续，或是已经取得生效法律文书确定房屋继承人的，即可以要求征收实施单位直接将安置权利人由已故产权人变更为继承人，免除必须先办证后过户的繁琐程序。
四、被征收房屋发生买卖、赠与、分家析产等行为，经人民法院、仲裁机构生效法律文书明确该房屋权利归属的，参照上述规定办理。
解读：本条针对的是除继承以外，买卖、赠与、分家析产的情形，需要强调的是，本条仅针对人民法院、仲裁机构生效法律文书，并不包含公证书。本条对于安置房的购房者而言是重大利好，以往的实践中，安置房的买受人必须等到产权证办至出卖人名下才能够再要求出卖人协助办理过户手续，而安置房的出卖人办理产权证后完全有可能擅自再将房屋出售，亦或是因其个人债务导致房屋被查封，最终可能导致买受人无法过户房屋，导致其权益受损。本规定出台后，如果买受人认为出卖人可能存在不配合过户的风险，买受人可以先行通过诉讼的方式请求人民法院确认其为拆迁安置房屋的实际权利人，再持生效法律文书前往征收实施单位变更房屋权利人，如此即可直接将产权证办理至自身风险，避免了可能的风险。
五、本通知适用于我市五城区（鼓楼区、台江区、晋安区、仓山区、马尾区）征收补偿协议签订和安置房产权登记行为。
解读：本通知目前仅适用福州市的主城区，对于闽侯、闽清、长乐等地区暂不适用。
业福州离婚、继承律师、福州房产律师、福州公司律师、福州刑辩律师–蔡思斌律师在长期关注、搜集福州以及其他地区法院审判实例，并结合自身多年办理婚姻、继承、房产案件、公司法务及刑事辩护经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。
蔡思斌
2022年1月21日
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