案件简介：2013年8月13日，李亮和大白地产公司签订商品房买卖合同，购买大白地产公司位于日照市某房屋，总金额452554元。李亮全额支付房款后，由于房屋未进行产权登记，李亮遂与大白地产公司签订的商品房买卖合同到房管部门办理备案登记手续。2015年11月11日，李亮与郭守发签订房屋买卖合同，将涉案房屋以30万元的价格出售给郭守发。2015年11月24日，郭守发与大白地产公司对涉案房屋签订商品房买卖合同并到房管部门备案登记，李亮将涉案房屋交付郭守发。2016年11月1日，李亮以显失公平为由向法院提起诉讼要求撤销合同。
一审日照市东港区人民法院观点
在本案中，李亮、郭守发于2015年11月11日买卖的房屋总房款为30万元，经评估为45.54万元，郭守发虽对该评估报告的补充说明有异议，但并未提交相反证据予以证实，且该评估报告的补充意见系经李亮提出异议后经一审法院依法向该评估公司发函要求其对该时点的房屋价值进行估价并作出的，一审法院予以认定，故该交易价格低于评估价格的70%即31.878万元（45.54万元×70%）。……此外，郭守发主张李亮系为抓住商机等着用钱所以无法等待合适的机会出卖涉案房屋，此亦符合李亮系在紧迫情况下实施的民事行为，故李亮、郭守发所签订的房屋买卖合同符合显失公平情形，对李亮请求判令撤销双方于2015年11月11日签订的房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。
二审日照市中级人民法院观点：
本案中，李亮主张涉案房屋出售价格远低于市场价格，显失公平，请求撤销双方之间签订的房屋买卖合同。从主观方面分析，郭守发陈述的签订房屋买卖合同时，李亮着急用钱，无法等待合适的机会出售涉案房屋，由此可以看出，双方正是在李亮经济上存在困窘急需资金帮助，不能理性的、正确的判断交易价格是否合理的情况下签订了房屋买卖合同，符合显失公平主观方面的构成要件。从客观方面分析，房屋买卖合同约定郭守发以30万元的价格购买涉案房屋，但是经价格评估机构评估，交易时涉案房屋的市场价值为45.54万元，郭守发虽对评估报告认定的价值有异议，但是该价格报告系一审法院依照法定程序委托有鉴定资质的鉴定机构作出，郭守发未能提交证据证实评估报告存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的情形，因此，一审法院采信评估机构出具的评估报告并认定涉案房屋交易时价值为45.54万元并无不当。李亮以30万元的价格转让涉案房屋，该价格低于交易时市场价格的70%，可以认定为系明显不合理的低价转让，此交易价格致使双方经济利益明显失衡，显失公平。因此，一审法院认定双方签订的房屋买卖合同显失公平并判决撤销合同并无不当。
蔡思斌律师评析：
本案系因显失公平导致的合同纠纷，《合同法》第五十四条规定，订立合同时显失公平的当事人有权撤销合同，并未对主观要件进行规定，《民法总则》《民法典》在此基础进行了进一步的细化，明确规定必须是“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形”成立的显失公平合同才能够撤销。因此显失公平构成要件包含两个方面，一是主观要件，即一方存在利用对方处于危困状态、缺乏判断能力的故意；二是客观要件，即客观上存在当事人之间的利益不均衡。司法实践中，客观要件的证明通常较为容易，依据评估报告等即可判断。例如本案中依据评估报告即可清晰判断出交易价格30万元远低于实际价格45.54万元，双方利益明显失衡。而主观要件上则较难证明，原因在于合同系当事人自愿签订的，当事人本就难以证明自己签订合同时处于“处于危困状态、缺乏判断能力等情形。出于自身利益的角度，主张撤销一方在此类诉讼中均会自认自身“处于危困状态、缺乏判断能力等情形”，法官自然亦会更加谨慎认定。但本案有趣的是，被告陈述“原告是抓住商机等着用钱所以无法等待合适的机会出卖涉案房屋”。被告的说法直接帮助原告证明了其处于不能理性的、正确的判断交易的状态。如此，原告主张撤销合同即满足了显失公平的客观要件及主观要件。换言之，如果被告没有作出这样的陈述，原告未必能够如此轻松赢得本案诉讼。
案例索引：（2018）鲁11民终736号，以上涉及人名均为化名。
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蔡思斌
2022年1月26日
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