二手房买卖有时会出现很神奇的乌龙事件，让人哭笑不得，无可适从。有的确是卖家设置的坑，但有时到底是不是坑，谁在说谎话就很难判断了。案件判决虽然有最终结果，但真实情况又是如何，不可知不可知。各位可自行判断。
案情简介：2021年初，福州一买家通过中介交易买了一套二手房。不想入住不满一个月，就接到福建省一厅级单位办公室向买方发送《关于禁止使用我厅产权房屋的告示》，告知其购买的鼓楼区鼓东路某804单元西南角房屋为福建省某厅房屋，权证号为××，未经某厅同意，禁止装修使用。这下，买家慌了神遂以卖家构成欺诈为由急忙起诉，要求卖方向买方赔偿804单元西南角房屋使用费172800元（暂以房屋使用费每月300元为标准，按照房屋剩余使用年限48年为基数计算）等。
一审法院认定欺诈不成立，买方为此上诉。
买方上诉理由：一、卖方已构成欺诈，其应对此承担法律责任。
1、直到交房之后某厅书面通知，买方获知案涉西南角房屋不包含804单元内。直到本案一审，买方方知案涉争议房间产权登记为805-1单元。
2、卖方向买方展示的是三房一厅房屋，故意告知虚假情况。案涉争议房间与804单元均由804单元入户门进入，装修为一整体，装修风格统一，卖方一并居住使用。买方就此认定案涉争议房间系804单元的一部分，即804单元的户型结构为“三房一厅”，并无过错，也无需对由此产生的错误认识承担责任。
3、评估公司由中介指定，买方与评估公司之间无任何交流及沟通，评估公司勘查后也认定诉争房屋“三房一厅”，证明卖方故意隐瞒，且评估公司作为专业机构也误将西南角房屋认定为804单元部分。
4、《家具家电清单》载明“空调4台(其中挂式3台、柜式1台)、床3张”，三个房间的从物可佐证出售的主物系三房的事实。
二、卖方主张已履行瑕疵告知义务，应由其承担举证责任，但其无有效证据证明其已明确告知买方案涉争议房间不在804单元产权范围内，应承担举证不能的不利后果。
三、卖方应以书面形式明确告知瑕疵。
四、一审法院未经有资质的评估机构评估直接认定372万元与市场交易价格大致相符，无事实依据。
卖方答辩：一、买方实地看房时，卖方及中介已明确告知西南角房屋（805-1单元）属于省某厅房产，可以使用，但随时都会被收回。合同签订前，卖方已将804单元房产证（包括房屋平面图）交给买方审查，房产证能明确显示房屋大小及平面情况，买方已查看并了解房屋状况。合同第二条中，买方明确已实地看房并审查过房屋相关权属资料，对房屋现状及相关疑虑询问过卖方，在卖方明确告知后自愿签订合同。因此，卖方无任何隐瞒房屋事实的情况，买方是明确知晓西南角房屋不属于合同约定的交易房产范围，其不存在认识错误。
二、评估公司是买方委托的，评估报告记载的“三房一厅”内容错误，这是评估人员未认真尽到评估工作，该错误与卖方无关。
三、合同交易对象是804单元房屋，建筑面积87.32平方米，房屋交易价格也是基于此面积计算。卖方无任何违约情形，买方也无依据要求卖方支付西南角房屋使用费。
一审福州市鼓楼区人民法院观点：卖方在房屋买卖过程中不存在故意隐瞒事实的情况，不存在违约行为，其理由如下：一、卖方与买方签订的《房屋买卖合同》，卖方与买方、服务部签订的《居间服务合同》均约定买卖交易的房屋系804单元房产，不包括805-1单元房产。
二、从案涉证据可以认定，卖方在签订《房屋买卖合同》前已向买方、华嘉服务部出具不动产权证号。房屋所有权证记载804单元房产建筑面积为87.23平方米，并附有房地产平面图，故可认定买方已知悉804单元房产的产权登记情况，该产权登记并不包括西南角房屋（805-1单元）。
三、从《房屋买卖合同》的约定可以确认，买方已亲自实地看房并亲自审查过该房屋相关的权属信息资料，了解房屋有关信息，并对该房屋的现状及相关疑虑询问过卖方，在卖方明确告知后才签订《房屋买卖合同》。
四、804单元房产的建筑面积为87.23平方米，成交价格372万元，成交单价为每平米42646元，与市场交易价格大致相符。
五、建融房估〔2020〕01100006号《房地产抵押估价报告》中虽然有“三房一厅一厨二卫一阳台”的内容，但该估价委托人系买方，并非卖方，故不能认定卖方存在故意隐瞒案涉804单元并非三室一厅的情况。
综上，卖方在出卖案涉804单元的过程中，并不存在故意隐瞒804单元并非三房的事实，卖方在履约过程中并未存在违约行为，故买方要求卖方赔偿房屋使用费及律师代理费损失的诉讼请求，一审法院不予支持。
二审福州市中级人民法院观点：案涉《房屋买卖合同》明确约定交易房屋为804单元房产（建筑面积87.23平方米，房屋权属材料：榕房权证Ｒ字第0×**号），并不包括805-1单元房产。案涉《房屋买卖合同》第二条中亦明确载明，买方已亲自实地看房并亲自审核过该房屋相关权属信息资料，了解房屋有关信息，并对该房屋的现状及相关疑虑询问过卖方，在卖方明确告知后自愿签订本合同。
从上述合同条款内容可以认定，买方已知804单元房产的产权登记情况，其购买的房屋不包括805-1单元，其已对购买房屋的现状及相关疑虑询问过卖方，在卖方明确告知后才签订《房屋买卖合同》。
建融房估〔2020〕01100006号《房地产抵押估价报告》中虽有“三房一厅”的内容，但该估价委托人并非卖方，不能据此认定卖方存在故意隐瞒案涉804单元并非三房的情况。
综上，买方关于卖方故意隐瞒804单元并非三房事实、构成欺诈的主张依据不足，其要求卖方赔偿房屋使用费及律师代理费损失，缺乏依据，一审法院不予支持，并无不当。
福州律师蔡思斌评析：这样的房屋乌龙买卖案确难得一见。根据判决，可知讼争二套房屋确实是呈三房一厅现状，且从单一入户门进去，中间并无分隔界线，与一般房屋买卖有所不同。二审法院主要抓住房屋买卖合同中这么一行表述“买方……并对该房屋的现状及相关疑虑询问过卖方，在卖方明确告知后自愿签订本合同。”，认为买方确有就此疑虑咨询卖方，卖方并有作出相关解答等。但该行表述并未明确表明该问题，二审法院就此推理并得出结论个人觉得稍嫌武断。
如果卖方确已明确告知，且该西南角与出售房屋浑融一体且不影响房价的，那更应该在房屋买卖合同中作明确表述。而且，真有疑虑且咨询的，那卖方是如何回答的，是回复只是占用，随时可能被收回还是称有使用权，估计可以使用很久呢。这些某种意义上都是可以影响房屋价格的。从公平角度，作为长期办理大量房产案件的律师认为，如能对买方酌情补偿或者更为公平。
索引案例：(2021)闽01民终9717号，以上涉及名字及地址均有改动
福州离婚、继承律师、福州房产律师、福州公司律师、福州民间借贷律师、福州刑辩律师–蔡思斌律师在长期关注、搜集福州以及其他地区法院审判实例，并结合自身多年办理婚姻、继承、房产案件、公司法务及刑事辩护经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。
蔡思斌
2022年4月16日
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