案情简介：
2014年4月29日，张正因购房所需，向某银行南湖支行申请借款392万元，双方签订《个人购房借款及担保合同》一份，合同约定：贷款金额392万元；若张正未按合同约定按时还本或付息的，某银行南湖支行有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。
后该房屋“烂尾”， 开发商因进入破产清算程序而无法交付房屋，张正因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供，银行向法院提起诉讼要求支付剩余贷款。
一审浙江省嘉兴市南湖区人民法院观点
双方签订的《个人购房借款及担保合同》系当事人真实意思表示，权利义务明确。现张正未按约还款，某银行南湖支行依照合同约定宣布借款提前到期，鉴于张正也提起反诉要求解除该合同，故对合同解除予以确认。但需特别指出的是，张正签订合同的目的就是为了获取贷款以弥补其购房资金不足，现某银行南湖支行已按约发放贷款，张正在商品房买卖合同项下应支付的购房款也得以支付完毕，故张正签订合同的目的已经实现，而非所谓“不能实现”。一审法院确认合同解除是基于双方在实质上一致同意，而非基于所谓合同目的不能实现。
张正主张贷款人只能向房屋出卖人永欣公司主张债权、张正不必继续还款以及要求某银行南湖支行退还已还本息款项的依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款，该条款规定为“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，该条款规定的是房屋出卖人在此种情况下所应承担的义务，但从中不能直接反推出贷款人因此就丧失了依照与借款人的生效合同约定而要求借款人还款的权利，司法解释的此项规定与合同的规定并不矛盾，张正的相关主张缺乏依据。
二审浙江省嘉兴市中级人民法院观点
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。张正与永欣公司间的商品房买卖合同履行过程中，永欣公司因进入破产清算程序而无法向张正交付房屋，致使商品房买卖合同解除，张正据此主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持。根据前述规定，永欣公司应承担剩余贷款的还款责任。个人购房借款及担保合同第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。该条款系某银行南湖支行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相抵触的内容，加重了张正的责任，该条款对张正不具有拘束力。故某银行南湖支行提出的由张正归还剩余贷款、支付利息及赔偿律师费的请求不能成立，不予支持。
福州律师蔡思斌评析：
本案争议焦点为合同解除后购房者是否承担剩余贷款的还款责任？一二审裁判结果不同的原因在于对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的理解存在分歧，一审法院认为根据本条规定不能直接反推出贷款人因此就丧失了依照与借款人的生效合同约定而要求借款人还款的权利。但二审法院则持相反观点，认为合同解除后应由开发商承担还款责任，购房者无需继续承担。但本案二审法院并未对此进行展开说理，直接推出该结论实际系有待商榷的。
需要说明的是，因烂尾楼引发的相似类型案件中，目前司法实践中仍然是贷款银行胜诉的案件居多。绝大部分仍然秉持本案一审法院的观点，因此虽然本案判决对于烂尾楼的购房者维权具有一定意义，但并不代表能够适用所有案件。
索引案例：（2021）浙04民终1597号，以上涉及名字均为化名
福州离婚、继承律师、福州房产律师、福州公司律师、福州民间借贷律师、福州刑辩律师–蔡思斌律师在长期关注、搜集福州以及其他地区法院审判实例，并结合自身多年办理婚姻、继承、房产案件、公司法务及刑事辩护经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。
蔡思斌
2022年4月18日
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