案情简介：2015年9月王某与某开发商签订《商品房买卖合同》，合同签订后王某依约支付了首付款，但未支付尾款。合同约定“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同”。由于王某一直未支付剩余尾款，某开发商于2019年6月向购房者寄送《解除合同通知书》，后向法院提起诉讼要求解除合同。
一审法院认为：案涉合同签订后，王某仅缴纳首付款。该合同约定买受人逾期付款的违约责任为：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。”按照此约定，某开发商于2019年6月向王某邮寄了解除合同通知书，且王某已经签收。故双方签订的商品房买卖合同已经解除。
二审法院认为：王某迟延支付剩余房款超过一个月，某开发商即享有涉案房屋买卖合同的解除权。由于双方合同中并未约定解除权的除斥期间，某开发商解除权的除斥期间为自享有解除权之日起一年。2019年6月，某开发商向王某发出解除合同通知书，已超过一年的除斥期间，故某开发商的解除权已经消灭，对于其解除涉案房屋买卖合同的主张，不予支持。
本案刊登于2022年5月12日《人民法院报》，明确守约方在因对方违约享有约定合同解除权后没有在法定期限内行使的，解除权消灭，不得再行主张约定解除权。”
在福州地区亦有类似案例：(2021)闽01民终8264号民事判决，法院认为：本案中，双方于2017年12月27日签订《商品房买卖合同》，吴娟于2017年12月27日支付部分购房款2858150元后，之后余款2840000元未能办理贷款进行，亦未依照合同约定的期限内一次性将该款支付给大白公司。根据案涉商品房买卖合同附件六第二条第二款的约定，吴娟最迟应在2018年2月15日前支付全部购房款，否则构成违约，大白公司有权解除合同，因双方并未约定解除权的行使期限，故大白公司解除权行使期限应从2018年2月16日起至2019年2月15日止，但大白公司于2020年7月23日才向吴娟寄送《关于解除商品房买卖合同的通知书》，已超过解除权的除斥期间而不发生单方解除合同的效力。且吴娟在本案诉讼中要求继续履行合同，并不同意解除合同。因此，一审法院对大白公司请求确认双方签订的《商品房买卖合同》已于2020年7月23日解除的诉求不予支持。
上述案例均是购房者迟延支付购房款，但开发商未在解除权行使期限主张解除合同，导致解除权消灭。解除权行使期限并非单纯针对开发商，对于购房者而言亦是如此，如果开发商逾期交房而购房者未在法定期限内提出解除合同，法院亦不会支持购房者解除合同的诉请。
例如：江苏省徐州市中级人民法院（2021)苏03民终6967号民事判决，法院认为：合同解除权作为形成权的一种，法律明确规定了除斥期间，权利人在除斥期间内不行使，该权利即告消灭。相关法律规定：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”双方合同中明确约定了交房期限及逾期90日后的合同解除权。张伟在合同约定的期限内未收到润安公司交付的涉案房屋，亦未提供证据证明其在逾期90日后的一年内曾对润安公司进行催告，其享有解除权的期间为2015年12月30日后的一年内，即2016年12月30日前。张伟未能提供证据证明其于2016年12月30日前行使合同解除权，该权利消灭。张伟在提起本次诉讼时要求解除合同，事实与法律依据不足，不予支持。
若是楼盘完全“烂尾”开发商始终无法交付房屋，而购房者又未在解除权行使期限内主张解除合同，那购房者既无法实际使用房屋，又无法追回购房款，此时其权益应如何保障？在此种特殊情形下，法院则会认为此种情况不受除斥期间的限制，进而支持购房者解除合同的诉请。
例如：天津市第二中级人民法院(2022)津02民终252号民事判决，法院认为：张露在大白公司逾期交房之时，无法准确判断未来实际交房时间，致使其未能在解除情形发生后，及时在法定期限内行使解除权。大白公司逾期6年半之久仍无法向张露交付房屋，且目前仍未通过竣工验收，不能提供准交证。合同解除权设立的目的是为了在合同出现约定情形或者不能达到合同目的时尽量使当事人摆脱合同束缚，以此促进社会交易。大白公司延期交房的时间远远超出了张露的预期，导致张露买房的目的无法实现。此时若持续固守合同履行，将陷入合同僵局，导致张露无法从僵局中解脱出来，明显处于不利境地，造成合同双方权利义务失衡。故依诚信原则和公平原则，合同陷入僵局不能实现合同目的时，当事人可以向人民法院提起诉讼请求解除合同，该权利不受一年除斥期间的限制。张露于2021年3月31日以书面方式向大白公司发出律师函进行催告，大白公司在收到张露的催告后仍不能履行合同义务，其违约行为导致张露的合同目的不能实现，张露据此请求解除合同，应予支持。
本案法院依据依诚信原则和公平原则认定此种情况下不受除斥期间限制，但直接援引原则断案在法律适用上显然存在瑕疵。事实上，对于合同僵局，《民法典》第五百八十条已经作出了新的规定。因此对于“烂尾”楼的情形，直接适用《民法典》第五百八十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”判决终止双方的权利义务显然会更为合适。
总的来看，在商品房买卖合同纠纷中，无论是对于开发商还是购房者都必须时刻牢记解除权的行使期限，该期限一旦经过权利即丧失，后续要想主张权利也会变得更加困难。
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蔡思斌
2022年5月30日
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