案情简介：
2019年9月，江均通过大白公司在立式宣传广告牌及花溪谷售楼处以巨型宣传板的形式了解到该楼盘相关售楼信息,并至大白公司开发的花溪谷售楼处看房,大白公司在花溪谷售楼处亦公示“无理由退房”的信息板。2019年10月10日，江均与大白公司签订《商品房买卖合同》及相关补充协议，并支付了相应购房款。后江均诉至法院主张解除双方之间的《商品房买卖合同》，并要求退还购房款。
诉讼过程中，江均提交了《无理由退房协议书》，但经鉴定《无理由退房协议书》上的江均签字并非其本人签字，大白公司遂以此主张双方对退房事宜未达成合意，江均无权要求退房。
一审吉林省公主岭市人民法院观点
大白公司对于无理由退房的宣传系售房广告中的一种，法律性质应为要约邀请，无理由退房的条件是还需另行签订《无理由退房协议》，该公司公众号亦有相应说明，购房者直观可视、可查阅、可咨询知道该条件，江均与大白公司置业顾问还保持微信沟通，且已经知晓该无理由退房政策。大白公司无理由退房政策，无理由退房五个字最吸引眼球的是无理由退，字面意思是不需要任何理由，就可以退，但是，这并非代表没有任何约束。有过网络购物无理由退货的经验，应很好理解，因为无理由退货也是有条件的，比如七天无理由退货，比如收到货之后不能损坏货物或是影响二次销售等。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。大白公司出具的无理由退房协议书是加重己方责任，设置相应的条件是附条件附期限的民事法律行为，并没有违反法律规定。经江均申请鉴定，大白公司出示的落款日期2019年10月10日的两份无理由退房协议书乙方江均签字并非江均本人签署，应视为双方未就无理由退房达成一致意见，即无理由退房的前提之一，签署无理由退房协议书的条件未成就。2.大白公司无理由退房的条件为签订《商品房买卖合同》和《无理由退房协议》，无任何违约行为，支付总房款50%以上。双方没有就无理由退房协议达成一致意见，江均亦未签署《无理由退房协议》，且双方已经正式签订《商品房买卖合同》，大白公司具备商品房预售许可证，并详细约定了房屋总价款、价款计价方式、付款方式、期限、违约责任等权利义务，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。
二审吉林省长春市中级人民法院观点
1.关于“无理由退房”为要约还是要约邀请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，大白公司发布的宣传资料中明确写明“无理由退房”，该宣传标语对于购房人是否具有单方合同解除权的表述明确，并对购房人决定是否购房、如何履行协议，产生重大影响，依据上述规定，应视为大白公司发出的要约，故构成双方房屋买卖合同的条款，对大白公司具有约束力。
2.关于江均是否有权依据“无理由退房”的约定解除合同。依据“无理由退房”的表述，其对购房人退房并未设置任何条件，则购房人江均据此具有随时解除合同的权利，其要求解除两份《商品房买卖合同》，本院予以支持。大白公司抗辩主张依据其公司公众号上的记载以及购房现场张贴的无理由退房协议书和承诺书，购房人行使合同解除权，需满足其指定的条件。一方面，大白公司的公众号并非购房人获取信息的必要途径，购房人对公众号中记载的内容未必知晓，无法推定购房人对该信息为明知且认可。原审判决认定江均不具备行使无理由退房的条件不当，应予纠正。
福州律师蔡思斌评析：
本案购房者已经持有《无理由退房协议书》，本可据此退房。但该协议书上的签字却非其本人签字，故该协议不发生效力。对此，一审法院认为，开发商宣传的无理由退房的系售房广告中的一种，法律性质应为要约邀请，双方对于退房还需另行签订协议，由于《无理由退房协议书》的签字并非购房者本人所签，因此无理由退房的条件不成立，购房者无权要求“无理由退房”。而二审法院认为“无理由退房”，该宣传标语对于购房者决定是否购房、如何履行协议，产生重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的约定应当视为要约，构成双方房屋买卖合同的条款，因此即便双方未签订《无理由退房协议书》，购房者亦可据此退房。
索引案例：(2021)吉01民终3332号，以上涉及名字均为化名
福州离婚、继承律师、福州房产律师、福州公司律师、福州民间借贷律师、福州刑辩律师–蔡思斌律师在长期关注、搜集福州以及其他地区法院审判实例，并结合自身多年办理婚姻、继承、房产案件、公司法务及刑事辩护经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。
蔡思斌
2022年6月22日
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