父母给结婚后子女出资买房，本意大多是想赠与子女个人，想着房屋能成为子女个人房产。但可惜，法律对这块要求比较严格，实操过程中稍有不慎，可能就如同下文所述案件变成夫妻共同财产了。文末蔡律师给出解决之道，大家可以参考一二。
李大勇、林美美于×年×月×日登记结婚，于2020年9月25日经法院诉讼调解离婚。2015年5月6日，林美美与佛山开发商签订《商品房买卖合同》购买佛山房屋，房屋总价为787171元，首期款为237171元，按揭贷款550000元，其中林美美为借款人、抵押人，李大勇亦为抵押人并有签署相应银行借款合同。后房屋权证登记在林美美名下。
对于佛山房屋首期款的资金来源，林美美主张母亲将从银行取现及存放家中的现金50000元交由林美美存入银行账号，用于支付首期款及购房电商费用。为此林美美提供了母亲农商银行账号0269尾号的交易明细、5639尾号交易明细及林美美工商银行账号9591尾号的交易明细，显示：2015年5月2日，母亲农商银行0269账号取现10000元、20000元以及在5639账号取现60000元、80000元，林美美工商银行账号存入现金200000元；2015年5月6日，母亲农商银行0269账号取现45000元，林美美工商银行分别存入9700元、10000元、18900元、1200元，并POS交易支出20000元及217171元。
关于佛山房屋按揭贷款的月供款，林美美主张由母亲通过银行取现交给林美美存入银行账号或直接通过银行转账、微信转账方式交给林美美还款。为此，林美美提供了母亲工商银行账号交易明细、林美美工商银行交易明细、林美美招商银行交易明细、林美美民生银行交易明细、林美美微信账单详情。上述交易明细及记录显示：2015年7月至2020年8月，母亲账号取现的同日，林美美的账号即存入等额现金，或母亲直接转账给林美美，交易共计59笔，总额278200元；按揭贷款每月供款为4254.36元。
同时林美美提交了其与母亲签订《赠与协议》，约定登记在林美美名下的讼争房屋是母亲实际出资购买，母亲将上述房屋及车位赠与给林美美个人所有，与李大勇无关。签订日期为2020年6月1日。母亲于2021年1月6日到庭表示佛山房屋及佛山车位是其出资购买并赠与给林美美一人。
双方确认佛山房屋由林美美母亲母亲使用，用于出租收益。李大勇、林美美离婚后由林美美承担佛山房屋的月供款。李大勇陈述佛山房屋的首付款主要是林美美母亲支付，李大勇、林美美双方亦出资小部分。
一审法院采纳林美美的意见，认定佛山房屋的首期款及月供款均为母亲出资，理由如下：首先，林美美提供了母亲的银行提现记录、林美美工商银行存款记录，从时间及金额上与林美美主张母亲取现后交付给林美美存入其银行账号的事实基本相符，且现有证据证明李大勇、林美美双方在付款前不具有支付首期款的能力。李大勇确认首期款主要由母亲支付，李大勇、林美美支付了现金3万元及林美美工商银行账号存有的2万元共5万元，3万元现金是李大勇、林美美××××年××月结婚时收取礼金。对于该3万元礼金，李大勇没有提供证据证明，对于林美美工商银行账户存有的2万元也是来源于林美美于2015年5月6日存入的款项。林美美提供的证据证明力大于李大勇所提供的证据，故一审法院对林美美主张首期款由母亲支付的意见予以采纳。
其次，母亲自2015年7月至2020年8月期间，母亲银行账号取现的同日，林美美的账号即存入等额现金，或母亲直接转账给林美美，母亲取现及转账交易共计59笔，总额278200元。上述期间按揭贷款还款共计261454.79元（根据银行账号交易明细计算：5640.7元/期+4386.7元/期×4期+4445.22元/期+4254.36元/期×54期+4086.63元/期）。从存取时间金额及交易持续5年时间，足以认定母亲取现后再将款项存入林美美的银行账号，形成双方之间的交易习惯。林美美已成年且自身有工作及收入，母亲作为母亲不负有向林美美支付生活费或其他费用的义务，母亲的转款虽未注明还贷之用，但从交易习惯及交易时间、金额等方面考虑，母亲支付的款项用于偿还佛山房屋的按揭贷款具有高度盖然性。李大勇抗辩其向林美美银行账号转账支付的款项是用于偿还按揭贷款，但从林美美的银行账户交易记录可知李大勇转款后林美美并未用于偿还房屋按揭贷款，而是用于消费及偿还个人消费贷款。鉴于此，一审法院对林美美主张佛山房屋的贷款由母亲偿还的意见予以采纳。
一审法院认为，虽然无证据证明陈某某在出资购买佛山房屋时明确赠与给林美美一人，但佛山房屋均登记在林美美一人名下，陈某某与林美美系母女关系且陈某某在本案中明确表示将佛山房屋及车位赠与给林美美。佛山房屋及佛山车位在李大勇、林美美婚姻存续期间购买，但由林美美母亲陈某某出资购买，登记在林美美一人名下，可以认定陈某某只对林美美一人的赠与。故佛山房屋及佛山车位为林美美的个人财产，李大勇要求分割该房屋及车位理据不足，一审法院不予支持。
二审广州中院则认为：
林美美主张该房屋是其母亲出资购买而赠与给林美美，故属于其个人财产。据查实，该房屋的首期款由林美美名下的账户支付，而其支付账户的款项来源为现金存入，林美美提交其母亲陈某某的取现记录显示，陈某某的提现金额为215000元与林美美存入金额250000元不符（首期款为237171元），无法证明全部的首期款是由陈某某出资。林美美的还贷账户的款项来源多样，无法证明均来源于陈某某。
《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（三）》第七条规定的婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，指的是一方父母全额出资的情形，如仅存在父母部分出资的，则部分出资的一方父母并不能取得房屋的所有权，也就无权决定将房屋赠与自己的子女。
根据本案查明的事实，林美美所提供的证据不能证明其母亲存在全额出资购买后将产权登记于林美美名下以赠与林美美个人的事实，林美美的主张不符合上述规定的情形，故其应承担举证不能的后果。该房屋虽登记在林美美名下，但依据婚姻法所确定的夫妻共同财产制原则，夫妻于婚姻关系存续期间所得财产，除法律明确规定为个人财产或双方对财产归属有明确约定为个人所有的外，均属于夫妻共同财产。因此，涉案房屋应认定为夫妻共同财产，并在此基础上进行分割。故一审判决认定该房屋是林美美个人财产，认定事实和适用法律有误，本院予以纠正。
福州律师蔡思斌评析：从严格遵从法律及司法解释角度出发，二审对最高院关于婚姻法司法解释三中认定婚后父母出资购房属于子女个人财产应限定于全额出资当然没错。但从夫妻双方权益平衡及尊重父母意愿及民俗考虑，二审法院关于夫妻共同财产的认定过于严苛，某种意义上侵害了母亲权益。不过以笔者个人办案经验判断，即便法官不认定是个人财产，但后期财产分割中也会考虑房屋的出资要素，对于父母出资方在分配上予以较多倾斜。
那如何避免这种局面出现呢？最好办法就是父母同子女夫妻双方签署协议，明确财产归属。当然，碍于情面很多家庭不会作这种选择。其二干脆作房产代持协议，明确房屋系代父母购买，不属于子女夫妻财产，如此在情面上亦无指责之处。其三可退而求其次，父母同自己子女先行签署协议，明确购买该房屋系赠与给子女作为个人财产，同时所有出资款项及后期银行还贷均通过转账进行，相应金额一一对应，务必避免与其他资金混淆。如此，则大概率可避免本案情形出现。
案例索引：(2021)粤01民终24607号，以上涉及人名均为化名。
福州离婚、继承律师、福州房产律师、福州公司律师、福州民间借贷律师、福州刑辩律师–蔡思斌律师在长期关注、搜集福州以及其他地区法院审判实例，并结合自身多年办理婚姻、继承、房产案件、公司法务及刑事辩护经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。
蔡思斌
2022年8月22日
电话咨询 13600898018
在线咨询