本案债务人胆子挺大的，在2014年用自己一套房屋抵向银行贷款35万元。2018年，该抵押房屋被政府征迁并获得二套安置房。此后债务人将其中一套安置房赠与变更至女儿名下，另外一套房过户给案外人。另，女儿有用该套房向信用社抵押贷款并办理了抵押登记。
银行发现后，即向法院起诉要求债务人立即还款，并主张对原抵押房屋含拆迁安置的二套房均享有优先受偿权。
福州中院观点最终是这样的：
一、抵押房屋被拆迁后，抵押权效力及于拆迁安置房，无需重新办理抵押登记（标题系蔡律师根据裁判理由概括，非法院原文，下同）
《物权法》第一百七十四条规定“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。”该条系担保物权的物上代位权的相关规定，即担保财产发生毁损、灭失或者被征收等情形时，担保物权的效力及于担保财产的替代物，由于替代物与原抵押物具有经济上的“同一性”，因此担保物权的物上代位仅是原担保物权追及效力的体现，而并非是一种新的担保物权，无需以重新进行抵押登记为要件。
二、安置房已过户变更至买受人名下，则银行抵押权不能对抗买受人，优先受偿权被阻断
其中一套安置房已于2020年7月21日因买卖过户至案外人名下，发生了所有权变动登记，银行的抵押权效力虽可追及至该安置房，但由于其从未就该安置房进行过抵押登记，即进行过抵押权的公示，为保证物权公示的信赖利益，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”之规定，银行的抵押权不能对抗受让人，优先受偿权受阻断，但银行可以向抵押人主张相应损害赔偿责任。
三、债务人将安置房赠与给女儿，系恶意串通，其赠与行为无效，但考虑到另一抵押权人系善意取得，则银行抵押权应次于信用社抵押权
另一安置房虽发生物权变动，但系通过赠与方式过户至债务人女儿名下，债务人与女儿恶意串通损害债权人银行的利益，根据《民法总则》第一百五十四条：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”之规定，该转让行为应当认定为无效。银行的抵押权可追及至该安置房。
但该房产过户至债务人女儿后，被女儿抵押于信用社，并办理抵押登记手续，根据《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”之规定，银行未提供证据证明信用社非善意第三人，信用社的抵押权仍可根据上述善意取得制度依法成立。且该抵押权已经经过登记对外公示，而银行对该安置未办理抵押登记手续，根据《物权法》第一百九十九条：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”之规定，银行的优先受偿顺位应当次于信用社抵押权的顺位。
福州律师蔡思斌评析：本案表面上银行权利最终仍得到保护，但由于一套安置房出售给案外人无法主张优先受偿权，另一套安置房虽认定为赠与无效但因已抵押给其他金融机构只能享受次位优先受偿权，银行利益还是受到一定影响。不过，本案借贷金额不大，银行债权还是可以得到全额实现的。可见，对于办理抵押登记的债权亦不可疏忽，对于有拆迁可能的房屋抵押权亦应重点关注，及时采取债权保护措施。
索引案例：(2022)闽01民终1381号，以上涉及名字均为化名
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蔡思斌
2022年10月12日
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