福州律师原创：上海最牛业委员起诉物业获赔4000万元

近日，上海中远两湾城这一超级大盘的业委会被媒体赞誉为“上海最牛业委会”。他们不仅炒掉了管理小区长达20年的物业公司，还起诉物业公司并最终获赔4000余万元。那么这最牛业委会是如何做到的呢，蔡律师也来与大家分享这其中的法律问题。

一、案涉金额为何会高达4000万元？

案涉小区是上海中远两湾城，号称上海内环最大的小区，有96栋楼将近5万人口，规模大且物业管理时间长达二十年，日积月累牵涉到的利益自然也大。

《物业管理条例》第五十四条规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

根据上述规定，物业管理成本及小区公共收益归属应由业委会决定使用，但本案物业服务公司不仅侵占多余部分的物业管理费及停车费，还通过不正当手段列支多项不属于业主的成本，甚至通过私自新增划线车位等方式侵害着业主权益的同时还收取款项，多列支成本及费用，瞒报公共收益及收入，且时间长达二十年，各类款项相加金额自然少不了，因此案涉金额才会高达4000多万元。

二、案件争议焦点

本案的原告为中远两湾城小区第三届业主委员会，被告则是上海中远物业管理发展有限公司，曾为中远两湾城小区提供物业服务长达20年。第三届业委会产生后，对过往20年的小区多项费用产生质疑，收集证据后向普陀法院提起诉讼。经过变更，最终诉请要求被告返还的总金额超过6200万元。

中远物业认为，公司已经与第一、第二届业委会就小区的相关资金结算完毕，业委会还欠着物业垫付的日常维修费。因此，不同意原告从2001年9月1日起进行审计，但同意以2014年1月1日为起始日，至2021年1月31日公司退出小区为截止日，对这一时间段内小区物业管理费的按实结算部分、公共收益部分的收支情况作审计，并配合提供相关资料。对于原告变更后的6200万元诉讼请求，中远物业未作答辩。

上海普陀法院审理后认为：中远物业服务期间共经历三届业委会，在不同时间点出具过多份审计报告，但这不代表双方已经完成结算，或就结算金额达成一致。在没有确凿证据证明业委会和物业达成一致的情形下，原告作为新一届业委会，要求进行费用结算于法不悖，且结算时间范围可以涵盖被告提供物业服务的全程。

法院指出，双方对各类收支的结算标准与方式未能达成一致，那就应该就各自的观点分别举证，并在必要时由专业第三方机构介入进行审计，但是原被告双方提供的证据或对证据的阐释均不足以充分证明本方在费用结算方面的观点。原告主张的费用计算方式，是在现有证据基础上推断出各项费用，缺乏其他确凿的依据与有效手段。被告中远物业无正当理由拒绝司法审计，且未就原告变更后的诉讼请求提出针对性抗辩意见，应当承担由此产生的不利后果及诉讼风险。

最终，法院根据诚信公平与合理等价的民事活动原则，结合本案证据和原告提供的计算方式，酌定被告向原告支付物业服务费按实结算、公共收益分成的结余款4000万元。

三、能否追究物业公司工作人员刑事责任？

从判决中可以看出，各项收费及公共收益部份结余属于小区业主所有，物业公司在具有返还义务的前提下却不当列支将代为保管的这些费用占为己有，同时物业公司列支收取各项不应由业主承担的成本与费用行为，故意隐瞒物业管理费结余导致业主权益受损。如有证据证实是物业公司负责人及相关工作人员主动为之，则物业工作人员在一定程度上符合职务侵占罪的主客观要件，是可以追究刑事责任的。但鉴于本案跨度时间较长，收集相关证据恐怕存在难度，后续大概率难以追究相关人员的刑事责任。

对于此类物业公司工作人员侵占业主权益的案件，部分省份的物业管理条例亦有明确规定应追究刑事责任，例如《海南经济特区物业管理条例》第六十六条规定“物业服务人、业主委员会委员违反本条例规定，挪用或者侵占业主共有部分收益的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令返还被挪用或者侵占的共有部分收益，给予警告，没收违法所得，并处挪用或者侵占金额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。”