福州婚姻律师蔡思斌原创：婚前全款给儿子买房还签了《代持协议》，儿子给女方加名后还能要回房子吗？

福州律师蔡思斌评析

本案一、二审虽然裁判结果一致，但对于《代持协议》的效力认定并不相同，一审认可了协议效力，但二审则持否定意见。但正如二审法院所言“无论韩梅是否与张天存在产权代持、借名买房的法律关系，均无权再要求李丽将基于共同共有涉诉房屋享有的利益予以返还”，讨论本案《代持协议》效力已无实际意义，无论《代持协议》有效与否，韩梅在法律上都已不可能再实际取得房屋所有权。

本案韩梅之所以与儿子签订《代持协议》，真实目的大概率是为了保障家庭资产在儿子离婚时不会被女方分走。但这一目的在儿子将房屋产权变变更为与女方共同共有时就已不可能实现。原因在于：女方是基于赠与行为合法取得房屋所有权，其虽然并未支付相应对价，但韩梅并非房屋实际所有权人，其无权基于“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；”之规定主张追回房屋。而如果韩梅想依据《代持协议》要求儿子履行过户义务，由于房屋还登记在女方名下，在女方不同意的前提下，合同已经实际履行不能。此外，即便韩梅想基于《代持协议》主张赔偿，基于合同相对性原则，其亦无法向女方任何权利。

案情简介

张天系韩梅之子。张天与李丽于2014年2月14日登记结婚，2022年10月8日二人经法院判决离婚。

2012年8月8日，张天与某开发商签订《商品房认购书》购买案涉房屋，韩梅于2013年付清合计约730万元的购房款。2017年4月27日，案涉房屋登记在张天一人名下。

2018年4月7日，张天与李丽签订《夫妻财产约定协议》，约定涉诉房屋归双方共同所有。2018年5月7日，案涉房屋由张天单独所有变更为张天和李丽共同共有。

后韩梅提起诉讼要求将产权变更至其名下，诉讼过程中韩梅提交落款日期为2012年8月12日的《产权代持协议书》，内容主要为案涉房屋为韩梅借张天名购买，其才是房屋实际所有权人。

一审法院观点

《商品房认购书》虽然是以张天为购房人与签订，房屋亦登记在张天的名下。但上述合同中张天的签名实际是韩梅所签，购房手续也是韩梅办理，购房款、装修款、各种税费也均是韩梅支付。综合上述事实，一审法院可以认定该房屋的实际购房人是韩梅。

韩梅提供的《产权代持协议书》说明了其借张天之名购房的原因，并明确了双方的权利义务。该协议可代表双方的真实意思表示，应认定合法有效。李丽关于该协议是韩梅与张天为了阻止其在离婚诉讼中分割涉诉房屋恶意串通补签，应认定无效的主张，缺乏证据支持，一审法院不予采信。

张天在代持涉诉房屋期间，未经韩梅同意将房屋由其一人所有变更登记为与李丽共同共有，违反了《产权代持协议书》的约定。李丽主张自己是善意取得涉诉房屋所有权。一审法院认为：李丽是基于夫妻间无偿赠与行为取得房屋所有权，并未按市场价格支付相应对价，不符合物权善意取得的条件。即便其对张天无处分权一事不知情，也不能因此否定《产权代持协议书》的效力。

虽然《产权代持协议书》有效，但目前涉诉房屋已经登记至张天和李丽二人名下。韩梅根据《产权代持协议书》的约定，要求张天履行合同义务，将房屋登记至韩梅名下，无法实际履行。韩梅应先就张天与李丽之间，关于涉诉房屋所有权转移登记行为的效力进行认定，并在房屋恢复登记至张天一人名下后，方可要求代持人张天履行合同义务。对韩梅要求张天办理房屋过户手续，并承担相应税费的诉讼请求，一审法院在本案中无法支持。

二审北京市第三中级人民法院观点

本案中，韩梅与张天系母子关系，与该种亲属关系相牵连的房屋购买及交易出资既是市场行为，也蕴涵家庭身份属性。基于父母子女关系，韩梅在购买涉诉房屋中出资以及前往售楼地址办理购买房屋手续，均不能天然足以证明韩梅系房屋的实际所有权人。

在出资目的上，韩梅与张天之间的法律关系仍不能排除赠与、借贷、投资等可能性。现韩梅提出涉诉房屋系由张天代为持有，实质系主张其与张天存在借名买房法律关系，韩梅欲否定不动产现有登记的推定效力，应进一步举证证明其与张天存在借名买房的合意，本院亦应结合房屋出资、占有使用、证件持有等方面对双方法律关系的性质综合进行判断。

具体而言，首先，据已查明的事实，涉诉房屋于2012年8月即已认购，韩梅与张天签订的《产权代持协议书》落款日期亦显示为2012年8月12日，自2014年2月张天与李丽结婚，直至2018年5月张天与李丽基于双方达成的《夫妻财产约定协议》将涉诉房屋由张天单独所有变更为张天、李丽共同共有，韩梅或张天从未向李丽披露过代持事宜，韩梅在知晓房屋变更为张天、李丽共同共有后亦未提出异议或依法主张权利，反而作出“你们家那么看重房产证加名，你的名字已经加了，你们应该会好好过日子”的相应表述。

其次，2014年5月，张天与李丽登记结婚后三个月，张天与李丽即共同居住于涉诉房屋，直至双方分居，韩梅始终未对房屋进行实际控制，且房屋产权证在张天手中持有。再次，涉案《产权代持协议书》载明涉诉房屋地址与在先形成的《商品房认购书》不一致，反而与在后形成的《北京市商品房预售合同》相一致，韩梅虽对此作出了解释，但未提供相应证据加以证明。

此外，虽然《产权代持协议书》落款日期显示为2012年8月12日，但日常生活中亦存在落款日期倒签的情形，韩梅未就其与张天2012年就借名买房进行磋商以及达成协议的时间提供其他证据加以佐证。根据在案证据，本院认为李丽提供的反证及反驳意见实质上削弱了韩梅提供本证的证明力，韩梅就其主张的涉诉房屋产权系由张天代持的主张，没有达到能够否定登记推定的高度盖然性的证明标准，本院对韩梅的主张无法予以采信。

而根据在案证据，涉诉房屋已于2018年5月登记为张天、李丽共同共有，李丽取得部分房屋产权系基于张天赠与的法律行为，现赠与行为已完成，韩梅知情且在过户后作出认可现状的意思表示，故无论韩梅是否与张天存在产权代持、借名买房的法律关系，均无权再要求李丽将基于共同共有涉诉房屋享有的利益予以返还，韩梅相应诉讼请求不应予以支持。

索引案例：(2023)京03民终4693号，以上涉及名字均为化名