近日，福州一小区外围的商户们很是闹心。物业公司经全体业主同意并公示后，将小区外围空地改造成了停车场。本身门户敞亮的临街商铺前突然被划上一道道停车位，车位与商铺近到商户及顾客不得不“夹缝求生”绕道而行，远远看去只见招牌不见店面，既阻碍了客流又使店面贬值，商户们纷纷埋怨该停车场建得实在是有碍其商铺经营。
那么商户只能吃哑巴亏么，是否有相关法律规定了商铺前停车位设立相关问题，商户又该如何维权？福建电视台第一帮帮团记者咨询了调节栏目特约嘉宾律师蔡思斌，蔡律师以案释法，就相关问题进行解惑。
首先就商铺前停车位归属权问题来说，根据《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有”及第七十四条“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，再根据《福州市停车场建设和管理办法》第三十二条“居民住宅区规划建设的停车场不能满足业主停车需求时，经业主大会决定，可以在住宅区内公共道路或者其他场地设置停车泊位。停车泊位不得占用消防通道，不得降低住宅区绿化率。”可知，只要场地位于建筑用地规划许可证确定的红线图范围内，经过业主大会决定且符合规范的，均可以设置停车位，所有权属于全体业主。对于停车位是否应与商铺保持合理距离，法律法规并没有具体规定。商户虽为商铺的业主，但并不代表其对商铺门前的土地享有所有权，独立于商铺专有部分之外的部分应属全体业主共有。因此商户不能因停车位有碍其经营便擅自主张停车位归属，妨碍业主停车。
那么商户有权因自身生意受影响而主张停车位与商铺保持合理距离么，有没有办法能挽回自身权益？来看几例法院判决。
案例一：（2023）鄂2802民初3127号
原告吴某、谭某认为被告业委会规划的部分车位距离原告商铺过近，没有给原告的门面留出合理空间，也没有给人员和货物进出保留合理空间，严重影响其正常经营。原告向法院起诉，请求判令被告将原告商铺门前位置留出2米，使原告商铺能正常装卸货物和经营。法院认为，建筑区划内的公共场所属于业主共有，住建局在该范围内规划停车位线并未侵害吴某的专有权利，其要求业委会在其商铺门前位置留出2米没有事实依据和法律依据。
案例二：（2021）闽05民终7582号
原告李某认为被告物业公司、业委会为了自己管理的需要，无视自己的利益，擅自设置停车位，致使店铺客流流失，生意萧条。原告向法院起诉，请求判令被告停止将其门前公用用地收费停车场使用并拆除场地出入口道闸。法院认为，案涉小区地面属于业主共有部分，经业主大会履行法定程序表决通过可以依法规划为停车场所……李某在未能举证证明业委会、物业公司对小区共有的地面停车场设置道闸并收费的行为妨碍其正常的经营权的情形下，应承担举证不能的不利法律后果。最终驳回了李某的诉讼请求。
案例三：（2023）黔05民终4010号
被上诉人（被告）朱某诉求认为上诉人（原告）交易市场管理公司向被告交付涉案商铺后，在该商铺门口前方划定停车位以及防护栏，导致社会车辆停放在涉案商铺门口，致使需要维修的车辆无法直接进入涉案商铺，因此被告通过维修车辆等方式来获取利益的目的无法实现，遂向法院请求判令解除与原告签订《房屋租赁合同》。法院认为，在租赁合同履行过程中，因有关政府部门在案涉门面处划定停车位、设置隔离桩，导致社会车辆停放在涉案商铺门口，致使需要维修的车辆无法直接进入涉案商铺，被上诉人通过维修车辆等方式来获取利益的目的无法实现。根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”之规定，被上诉人具有法定解除合同的权利。
由上述案例可知，法院对于商户以妨碍经营为由请求判令改造或撤销停车场的，基本不予支持。但商户并非只能认栽，《福州市停车场建设和管理办法》第十四条“……建设或者将平面停车场改造为立体停车场，应当符合用地、建筑、特种设备等相关要求和技术标准，与城市容貌相协调，按照要求采取隔音、减震等措施，不得影响结构安全、消防安全和通行安全；对他人合法权益造成影响的应当依法予以补偿。”商户可以据此向物业公司、业委会请求合理补偿，如赣州一小区物业推出商户停车优惠政策，每个店铺一部车免费，以及给店铺这边例外的停车消费，有店铺优惠券，一小时之内免费，超过一小时之后是一块钱等。与物业及业委会协商不成的，商户有权主张变更或解除商铺租赁合同。
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