为办案研究需要，不经意间在人民法院裁判文书网搜索到该系列案件，案件事实相当清楚，但当事人为此诉讼十余场，时间延续近十年，实在令人叹惜！普通人有时一辈子都打不上一场官司，而我们案件的主人公林美珍、林美玉在本可退休、安逸养老的大好时光却一直在与自己的父亲、兄弟、行政部门打了十余场官司。我不是案件的经办律师，我无从知晓当事人的心态，但从局外人心态揣摩，从如我在诉假设中去想像，那样一败再败，偶有胜诉加成，却再遭打击的日子也是很难熬的吧。
案件基本事实：林德旺与王碧英育有二子三女，分别为林大勇、林二勇、林美玉、林美珍和林美珠。夫妻二人婚内购有台江区隆平路20号房产一套，又有祖遗产业原台江区堤埕道76号一套，两套都为夫妻共同财产。1995年，王碧英去世，生前无遗嘱，遗产未分割。1998年，堤埕道76号拆迁，回迁安置于台江区亚峰新区13座607单元和14座501单元。2007年4月24日、2007年5月1日，林德旺与林大勇分别签订《房地产买卖契约》、《房屋买卖协议》，将亚峰新区13座607单元以135000元的价格出售给林大勇。2007年6月，林大勇取得房屋所有权证。
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诉讼第六战：该案件历经三年后终于迎来转折机会，福州中院决定再审。法院裁定关键内容只一句话，但裁定能够出炉，当事人不知花费了多少心血！
福州中院(2016)闽01民监18号裁定：
二审上诉人林美珍、林美玉因与二审被上诉人林大勇及一审第三人林二勇、林美珠确认合同纠纷一案，本院于2014年6月11日作出（2014）榕民终字第1147号民事判决，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论认为，该判决确有错误，应予再审。
诉讼第七战：中院启动再审后，林美珍、林美玉的诉讼请求仍与原诉一致，请求撤销一、二审法院判决，确认被告林德旺与林大勇签订的《房地产买卖契约》、《房屋买卖协议》无效。福州中院在再审中确认二个观点（事实），第一认定继承开始后至遗产分割前，各继承人对遗产为共同共有，而非按份共有。第二是认为各方对遗产处理没有约定，也没有具体分割，进而认为原审法院对共同继承遗产是构成共同共有或者还是按份所有的基本事实认定不清，进而判决撤销原一二法院判决，发回一审法院再审。某种意义上，中院非常保护当事人的诉讼救济权利，虽然在再审裁定中已认定是各方对讼争遗产房屋是共同共有，但仍然是发回重审，而不是直接改判。虽然这样会增加当事人讼累，耗费当事人资金成本……
福州中院(2017)闽01民再23号裁定：
遗产继承开始至遗产分割之前，遗产作为整体存在，没有分割为继承人所有。如果继承人为数人，各继承人对于该期间的遗产全部为共同共有。本案中，原审上诉人林美珍、林美玉、原审被上诉人林大勇、原审第三人林二勇、林美珠均确认从遗产继承开始至2007年4月全体遗产继承人没有对遗产处理进行约定，也没有分割遗产。因而，原审法院对全体遗产继承人关于共同继承的遗产是构成共同共有还是按份共有的基本事实认定不清。判决：一、撤销本院（2014）榕民终字第1147号民事判决及福州市台江区人民法院（2013）台民初字第2032号民事判决；二、本案发回福州市台江区人民法院重审。
蔡律师评析：正常而言，法院再审观点大概率经过庭室甚至审判委员会及法院领导讨论审查通过的。如按照类案规则，至少我们律师可以认为福州中级人民法院对未经分割的遗产，认为各继承人对其是共同共有，而非按份所有。这个司法观点非常重要，在后续的物权保护、物权确认案件中都可以使用的。
诉讼第八战：案件现在再次发回一审法院重审。大家肯定都会以为福州中院观点已如此鲜明，那么一审法院肯定不会再用按份共有的观点重新审理本案，一审法院应该会判决林美珍、林美玉姐妹胜诉了。可惜了，一审法院仍然坚持自己的观点，仍然认定继承发生后各继承人对遗产是按份共有，仍然认为讼争遗产房屋处理已经过三分之二以上按份共有人同意，仍然认为讼争《房地产买卖契约》、《房屋买卖协议》有效，重审判决仍然是驳回二姐妹诉讼请求。这谁能想得到，意外总是这么出人意料的发生了。蔡律师猜测当事人彼时心态，应该是天呀，还可以这样呀！二审裁定的司法观点毫无作用呀！
台江法院（2017）闽0103民再1号民事判决：
堤埕道76号房屋系林德旺、王碧英夫妻共有财产，该房屋拆迁置换的涉案房屋亚峰新区13座607单元及28附属间产权仍属于林德旺、王碧英夫妻共有。被继承人王碧英于1995年死亡，生前无遗嘱，涉案房屋中一半属于被继承人王碧英的遗产由其第一顺序法定继承人，即夫、子女六人共同继承取得，各继承人没有作出放弃继承表示，根据《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。第十三条第一款同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等的规定，各法定继承人即视为接受继承，继承遗产的份额，一般应当均等。因此，涉案房屋属于按份共有，其中林德旺占有十二分之七的份额，林大勇、林二勇、林美玉、林美珍、林美珠各十二分之一的份额。根据《中华人民共和国物权法》第九十四条，按份共有人对共有不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有不动产或者动产作重大修缮的，应当经三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定除外的规定。林德旺与林大勇、林二勇、林美珠共同占有涉案房屋十二分之十份额，而且林大勇、林二勇、林美珠对林德旺出售涉案房屋没有异议，对此，林德旺出售涉案房屋已有超过三分之二以上按份共有人同意，因此，林德旺与林大勇就涉案房屋签订《房地产买卖契约》、《房屋买卖协议》应确认有效。林德旺处分出售涉案房屋虽然给林美珍、林美玉造成损害，林美珍、林美玉可以另行主张权利。
原审法院重审判决：驳回林美珍、林美玉诉讼请求。
诉讼第九战：面对如此残酷的一审判决，二姐妹也只能再次上诉。还好，本次福州中院倒是始终坚持自己的观点，坚定认为继承人对未分割的遗产是共同共有，而处分共同共有物应该经全权共同共有人同意，否则无效。
福州中院(2018)闽01民再96号民事判决：遗产继承开始至遗产分割之前，遗产作为整体存在，没有分割为继承人所有。如果继承人为数人，各继承人对于该期间的遗产全部为共同共有。本案中，林美珍、林美玉、林大勇、林二勇、林美珠均确认从遗产继承开始至2007年4月全体遗产继承人没有对遗产处理进行约定，也没有分割遗产，故讼争屋应属各继承人共同共有，共同共有人对共有的讼争屋共同享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”处分共有不动产应当经全体共同共有人的同意。而本案中，林大勇未提供相关证据，证明其与林德旺就讼争屋签订《房地产买卖契约》、《房屋买卖协议》时，经过林美珍、林美玉的同意。因此，上诉人林美珍、林美玉上诉有理，本院依法予以支持。原审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。
综上，林德旺与林大勇于2007年4月24日签订《房地产买卖契约》以及于2007年5月1日签订《房屋买卖协议》的行为因未经全体共同共有人同意而应当认定为无效。
案件打到这里，历经五年多二姐妹最终总胜诉了。下一步怎么办？如果你是律师，你要当事人支何招？不过，大家肯定都觉得后续只是按部就班，再打官司肯定也是胜诉，只不过时间问题，后面肯定可以分割房屋！
可惜，这只是你以为，搞不好蔡律师当时也会这么以为。意外，当然要让你意想不到，让你惊吓一番，不然怎么叫意外？打官司有时就是这么折腾人，没有一个强大的心脏有时还没法承受！
具体后续，且看下文。
注：以上当事人名字系化名
福州律师蔡思斌
2024年11月25日
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