房屋：约定11月31日前需迁出户口，这到底是约定11月30日还是12月31日呢？

房屋：约定11月31日前需迁出户口，这到底是约定11月30日还是12月31日呢？

–法院认为社会大众的一般理解也能够成为判断合同条款真实意思表示的裁判依据，应该是11月30日。  

关键词：房屋买卖 合同条款争议 户口迁出

裁判主旨：当事人对于合同条款的理解有争议而又都没有其它证据予以证明时，法院会按照交易习惯以及社会大众的一般理解予以判断合同条款真实意思表示。

案情简介：

2010年6月原被告就兴元星辰（现名兴辰嘉园）9#楼206单元的房产签订《房产买卖合同》。《房屋买卖合同》第七条第三项约定“未按合同、双方约定的交易流程及合同相关附件的约定履行义务的，视为违约”；第八条第1项约定“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付迟延履行违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行”。

同日，原告与被告L房产及被告薛某明、薛某蓉三方签订《交易服务合同》，《交易服务合同》附件一中的第四条约定：“上述房产现存在户口，并已享受过外地购房落户优惠政策，甲（即被告薛某明、薛某蓉）乙（即原告）双方约定甲方预留上述房产户口保证金人民币贰万元整（￥20000.00）在丙方处，甲方应于2010年11月31日前将上述房产内的所有户口迁出，乙方应在甲方通知将户口迁出之起贰日内对此进行书面确认，在乙方确认后丙方将户口保证金退还甲方；若甲方违约，则该保证金作为违约金赔偿给乙方，赔偿后甲方还须将落在上述房产内的户口全部迁出；若甲方在2010年11月31日前已将户口迁出，则甲方不须预留户口保证金”。

2010年12月3日被告薛某明、薛某蓉将讼争房屋内的户口迁出。后双方对违约赔偿事宜协商未果，原告遂诉至本院，请求判令被告薛某蓉、薛某明承担违约责任支付原告违约金2万元；判令被告L房产立即将由其代管的户口保证金2万元交付原告。

法院认为：

晋安法院：被告薛某明、薛某蓉主张双方约定讼争房屋内的户口迁出时间为2010年12月31日，但两被告未就其该项主张举证，本院不予采纳。虽然2010年11月并无31日，但由于一年12个月中每月的天数不尽相同，人们容易将每月的最后一日误认为是31日，因此合同中约定的11月31日按常规理解应当为11月的最后一日即11月30日，而不应理解为12月31日。被告薛某明、薛某蓉未在11月30日之前将讼争房屋内的户口迁出，又不能证明其未按期履约系不可归责于被告的因素所致，故其行为已构成违约，应当承担违约责任。虽然被告迟延迁出户口已构成违约，但仅迟延三日，不致给原告造成损失，且原告也未就被告的违约行为给其造成的损失举证，被告薛某明、薛某蓉亦认为约定的2万元违约金过高，按每日万分之五计算其只需承担900元的违约金，故本院酌情予以降低。被告L房产本身在交易过程中并无违约行为，不承担责任，但其作为违约金的监管人应将其代管的违约金支付给原告。判决如下：一、被告薛某明、薛某蓉应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告林某彬违约金6000元。

二、本判决第一条确定的违约金由被告福建L房地产综合服务有限公司从被告薛某明、薛某蓉交由其代管的2万元户口保证金中直接支付给原告林某彬。三、驳回原告林某彬的其他诉讼请求。 

福州律师蔡思斌评析：

《合同法》中对于合同条款的理解有争议的规定，在第61条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第62条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”

结合本案，针对日期的理解，在双方都没有证据证明己方观点的情况下，法院结合了社会一般大众的理解，认为人们容易将每月的最后一日误认为是31日，因此合同中约定的11月31日按常规理解应当为11月的最后一日即11月30日，也是非常有意思的案例。

案例索引：

  福州市晋安区人民法院（2011）晋民初字第507号“原告林某彬诉被告福建L房地产综合服务有限公司（下称“L房产”）、薛某明、薛某蓉房屋买卖合同纠纷”，见《原告林某彬诉被告福建L房地产综合服务有限公司（下称“L房产”）、薛某明、薛某蓉房屋买卖合同纠纷一案》（审判长陈群，人民陪审员陈彤、赵秋平），载《无讼案例》（20160830）。