房屋抵押合同未登记，抵押人仍承担担保责任

关键词：抵押合同  未登记  抵押人  担保人  担保责任 

裁判主旨：抵押合同系双方真实意思表示，担保人系该抵押物的财产所有人并出具书面证明，故抵押合同合法有效，虽未登记但担保人仍应承担抵押担保责任。

案情简介：

2013年6月4日，原告胡某与被告黎某经中介方湖南锦灿投资管理有限公司介绍，签订借款合同，由原告借款150万元给被告黎某，借款期限为10天（2013年6月4日–2013年6月13日），借款利率为月利率2%，并约定被告黎某未按合同约定的结息日付息，按所欠利息金额每日收取2%的罚息，约定如被告黎某未如期归还借款本息，自逾期之日起每日按实际借款总额的0.5%向原告支付违约金。同时原告与被告黎某约定由被告周某以其房产及土地对黎某的借款向原告提供抵押担保。同日原告与被告周某签订《抵押合同》约定由被告周某以其所有的位于汨罗市大众北路东侧158号的房屋（汨城房121212号）为被告黎某对原告的借款作为抵押担保，同时作为该房屋的产权共有人熊某亦出具书面证明，同意以其共有的该房屋为被告黎某对原告的借款提供抵押担保。原被告签订相关合同后，原告将借款150万元其中的147万元以银行转账的方式转入被告黎某的银行账户，另外的3万元以现金的方式支付了中介方的中介费。借款到期后，原告多次找被告催款借款本息未果，故诉至法院，要求被告黎某偿还借款本息，并承担违约责任，支付违约金及罚息，要求被告周某、熊某以其抵押财产承担担保责任。 

法院观点：                          

湖南汩罗市人民法院：原告与被告黎某约定由被告周某以其房产及土地对黎某的借款向原告提供抵押担保，同日原告与被告周某签订《抵押合同》约定由被告周某以其所有的位于汨罗市大众北路东侧158号的房屋（汨城房121212号）为被告黎某对原告的借款作为抵押担保，同时作为该房屋的产权共有人熊某亦出具书面证明，同意以其共有的该房屋为被告黎某对原告的借款提供抵押担保。原告与被告周某经合议，签订抵押合同，系双方真实意思表示，被告周某系该抵押物的财产所有人，同时被告熊某作为该抵押物的产权共有人出具书面证明，同意以此作为被告黎某借款的抵押担保，尽管双方未办理抵押登记，但依据物权法的相关规定，不影响合同的效力，故原告与被告周某、熊某依法形成抵押合同关系，抵押合同合法有效，对此本院予以认定，被告周某、熊某应当以其所有的位于汨罗市大众北路东侧158号（汨城房121212号）的房屋对被告黎某向原告胡某的借款承担抵押担保责任，遂判令被告周某、熊某以其所有的位于汨罗市大众北路东侧158号的房屋（汨城房121212号）对被告黎某的上述借款本息承担抵押担保责任。                             

蔡思斌律师评析：

本案主要涉及两个法律问题：一是不动产抵押权登记的效力；二是不动产抵押登记对抵押合同效力的影响以及抵押人如何承担责任的问题。

《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力但法律另有规定的除外。”根据该规定，我国物权法明确系以不动产物权登记生效主义作为不动产物权变动的原则。不动产登记生效主义要求不动产物权的变动必须进行登记，如果未进行登记则不发生不动产物权变动的效果。本案中房产抵押合同双方当事人未办理抵押登记故不动产抵押权并未设立，所以原告自然也无权要求对房产行使抵押权。所以若原告要求将该房产进行拍卖并以拍卖的价款优先受偿的诉讼请求最终是无法得到法院支持的。

但不动产未办理抵押登记不影响不动产抵押合同的效力。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同除法律另规定或者合同另有约定外自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同的效力。”本案中原告与被告周某某之间订立的抵押合同体现了双方真实意思表示，应当认定该抵押合同合法有效，未进行抵押登记不影响该抵押合同的效力。同理，其双方的担保合同亦是合法有效的，即使没有房屋抵押登记亦不可对抗善意第三人。登记只是对抗要件而不是生效要紧。所以原告有权要求被告周某某承担担保责任。 

本文摘录于福州商事审判观察汇编。福州法院商事审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区及其他法院商事审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。 

案例索引：

汩罗市人民法院（2013）汩民初字第1497号“胡正炎诉黎某借款合同纠纷案”，见《胡正炎诉黎某借款合同纠纷一审民事判决书》（审判长谢齐辉，审判员王光星、巢烨），载《无讼案例》（20140404）。