业主委员会代表业主签订的物业服务合同对全体业主具有约束力

关键词：业主委员会 业主大会 物业服务合同 物业服务费

裁判主旨：业主委员会系业主大会的合法执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并对全体业主具有约束力。

案情简介：

原告福州敦煌物业管理有限公司系物业服务企业。2013年6月1日，原告与被告林世梅商业住宅物业所在的科灵新天地小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定其为科灵新天地小区提供物业服务。服务期自2013年6月1日起至2015年12月30日止。物业服务费按每月进行交纳，业主应于每月9日前履行交纳义务。本着业主自愿原则可按季度或者年度进行交纳。

被告林世梅为店面业主，该单元房建筑面积为54.31平方米，每月每平方米按1.5元交纳物业服务费，即每月应交纳物业费81.47元。林世梅从2013年6月1日到2015年12月31日止，累计拖欠物业服务费1547.83元。2015年1月16日，福州敦煌物业管理有限公司书面催告林世梅交纳物业服务费，但林世梅仍未交纳。故原告诉至法院要求被告支付拖欠的物业服务费。

法院认为：

连江法院：本院认为，业主委员会是业主对其所拥有的物业进行管理而建立的自主性组织，系业主大会的合法执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并对全体业主具有约束力。福州敦煌物业管理有限公司与林世梅商业住宅物业所在的连江县小区业主委员会签订的《物业服务合同》未违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，对林世梅具有法律约束力。福州敦煌物业管理有限公司依约向林世梅提供物业服务，有权按约定收取物业服务费；林世梅作为业主，有按约定交纳物业服务费的义务。现林世梅拖欠至2015年12月31日止的物业服务费1547.83元，违反了合同的约定，因此，福州敦煌物业管理有限公司请求林世梅支付物业服务费，依法予以支持。 

蔡思斌律师评析：

《物业管理条例》第十五条规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”；第三十四条规定“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。” 第六十五条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”

由此看来，业主委员会完全可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，此物业服务合同对全体业主具有约束力。正如本案，物业管理有限公司依约提供了物业服务，有权按约定收取物业服务费；作为业主，也有按约定交纳物业服务费的义务。

本文摘录于福州房地产审判观察汇编。福州房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区及其他地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。