谁的房产？谁做主？不动产权属与夫妻财产约定的再认识||福州离婚房产律师推荐

周女士认为自己全资购买的房子，只是为儿子之“幸福”，登记在儿子名下，因为出资的原因，自己就应当是房子的主人。在家庭中，周女士或许是一家之主，但在法律规定中，出资人≠产权人！出资是个资金来源的问题，产权却是居于房屋买卖合同的债权债务关系而产生的物权登记结果。好理解的例子，比如按揭购房，出资将房款支付给卖方的是银行，但并不代表银行就是产权人。一般而言，买卖合同签署方会因物权变动登记成为产权人，出资人与产权人之间可能存在赠与或者借贷的关系，但并不影响产权人行使自己应有的合法权益。因为，所有权具有排他性。

什么叫做所有权具有排他性？我国《民法通则》及《物权法》规定，所有权是权利人对自己的动产和不动产依法享有的占有、使用、收益和处分的权益。用大白话来讲，我的东西我爱怎么着就怎么着。物权都具有排他性，一物一权，一物不存二主。所有权和所有权是不可能并存的，比如本案中的房屋，真正的主人不可能即是周女士，又是儿子。两个人同时都说了算的话，产权就不清晰了。房屋到底是谁的？谁说了算呢？物权法说了算！物权法规定了权利人取得物权的种类和内容，即“物权法定”。物权法规定，房屋属于不动产，不动产之物权依登记生效。

不动产登记有什么意义和效力？登记的意义在于公示，公示是物权法中一项基本原则，即物权的变动必须以一种客观可以认定的方式加以展示，从而获得社会和法律认可的效力的原则。白话之，公示向众人宣布物的主人是谁，谁有权处分。原则上是不动产依登记、动产依占有。可以脑补这样的场景，你说这物是你的，你叫一声它可答应你？不动产的登记就是这样一个无声胜有声的答应。

为什么要确立公示原则？是因为任何当事人设定、移转物权，都会涉及第三人利益，因此，物权的设立、移转必须公开、透明，以利于保护第三人的利益，维护交易安全和市场秩序，否则使整个交易陷于无序和不可知、不可信状态。我们到菜市场买一颗白菜，只要是放在A摊位上的，我们就可以放心向A摊主买，如果我们买菜时还要去管A摊主是怎么进来的菜、与菜农有没有付清货款，那这颗菜买了到底是吃还是不吃。同样，不动产的占有只是物权内容之一，只要是合法登记了，我们就可以放心向登记的所有权人谈租赁、交易之事。因为不动产登记是国家的强制力建立的秩序，已经明确了不动产的主人，我们相信不动产的登记效力即可。

本案中，如果儿子张明依据购销合同取得了《房屋所有权证》或者《不动产权证书》，则张明就是房屋当然独一无二的所有权人，房屋怎么样，他说了算。他有权对房屋的权属作出任何他自己的处分。

《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。”夫妻财产约定只有双方当事人，要怎么约，夫妻说了算，别人代替不了做不了决定。周女士的儿子即能登记结婚，想来应当属于民法认可的有完全民事行为能力的人，那么完全有权利与自己的妻子对财产归属进行约定。而且夫妻在婚姻关系存续期间签订的涉及财产问题的协议，如不存在欺诈、胁迫的情形，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认可其合法性。本案，张明和李丽，在双方自愿的情况下，要不要签署夫妻财产约定协议，签署何种内容，他们有自我决定权。

同样是《婚姻法》第十九条的规定，“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。”这是说甜情蜜意时夫妻之间“我的全部是你的，你的还是你的”式的山盟海誓，说了是要算话的。否则倒也不至糟天打雷劈，但可能是要承担不利后果的。对外而言，夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。财产约定对债权人的效力是以婚内财产归各自所有并告知债权人的情况下才发生效力。也就是说，夫妻之间财产约定是悄悄话，及其隐秘，如果不是清楚明白地告诉别人，别人不可能知道。

结合不动产的登记制度与效力，在进行夫妻财产约定之后，夫妻财产约定之内容要取得物权效力，也是需要对外公示的。这就是为什么夫妻财产约定之后应当办理所涉不动产的变更登记。

我们已经知道夫妻财产约定可以约什么，那么很好理解夫妻财产约定协议就是夫妻双方就婚姻关系存续期间所得的财产以及各自婚前财产的归属等事宜达成的书面协议。一般而言，夫妻财产约定协议可以对全部夫妻财产进行约定，也可以对部分夫妻财产进行约定；可以对婚后所有的财产进行约定，也可以对婚前各自所有的财产进行约定；可以进行概括性约定，也可以进行具体性约定；可以对财产所有权的归属进行约定，也可以对财产的占有、使用、收益和处分进行约定；可以约定婚姻关系存续期间家庭生活费用的负担和债务清偿责任，也可以约定婚姻关系终止时财产的分割。

夫妻财产约定协议并非公证才生效，申请办理公证，能得到更完善的法律建议，取得更有效的证据效力。本案中，周女士及其律师提及的中国公证协会《关于办理夫妻财产约定的指导意见》属于公证行业内非强制性的规范文件，其作用是给予全国水平不一的公证机构或人员一个参考和指引。夫妻财产约定是否有效，前提之一是财产是否真实存在？是否拥有或可能拥有财产产权？前提之二是双方意思表示是否真实。实践中，由于一手房预售等特殊情况，无法购买后立即实现不动产登记，所以会有一个已经购买而尚未取得完全的权利凭证的状态。居于从不动产购销合同到不动产登记的延续性，夫妻财产约定本身就是双方约定的意思表示，故一般而言此时办理约定公证并无禁止或者过错。

周女士的这种情况可以怎么办？

凡事预则立。周女士的全资购房，属于一种赠与行为。对儿子赠与钱款购房，可以事先签署相关的赠与协议确认赠与的事实，并且对于赠与附以相关义务。而且，依据婚姻法解释三的相关规定，一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可以认定为个人财产。

不动产的权属以产权登记为准，登记才具有法定效力。一物不二权，此处的权是说不能同时存在两个相互排他的所有权，但共有可以解决。周女士可以在全资购买房屋给儿子时，考虑具体情况，使自己作为共有人持有房产份额。这样，房屋的重大处分需要共有人的知晓和同意，比起仅有道德和情感约束的妈而言，共有人的力量要管用得多。

财产约定有效，但最终能不能分得财产，前提都是张明是否拥有房屋产权。本案中，如果周女士认为儿子是进行了不恰当的处理或者对产权有异议的，可以请求法院确认房屋产权归属。