房地产纠纷典型案例 8 则｜天同码 128||福州房地产律师推荐

房地产纠纷典型案例 8 则｜天同码 128||福州房地产律师推荐

 

本期天同码，主要整理自《人民司法》2016年第23期——2017年第5期有关房地产纠纷典型案例8则。

规 则 要 述

01 . 商品房买卖中，开发商交房义务不仅局限于交钥匙

商品房买卖合同履行过程中，开发商交房义务不仅局限于交钥匙，还需出示相应证明文件，并签署房屋交接单等。

02 . 开发商逾期交房、办证的，同时承担多项违约责任

商品房买卖合同格式条款约定开发商承担逾期交房责任后，逾期办证违约责任免除的，应作出不利于开发商解释。

3 . 因冒用签名撤销预售合同登记，房管部门不予赔偿

购房人因出卖人冒用签名单方申请撤销商品房预售合同登记备案后“一房二卖”导致的损失，房管部门不应赔偿。

04 . 农村房屋及宅基地使用权，继承人享有一体继承权

宅基地上已建成房屋，无论继承人户口是否迁出，是否有其他宅基地，其对房屋及所依附宅基地享有一体继承权。

05 . 连环卖房合同，包含互换土地经营内容的效力审查

连环卖房合同包含互换土地经营内容的，应对涉案合同效力全面审查，根据有效证据确认当事人的真实意思表示。

06 . 卖方违约而解约，买受人占有房屋期间使用费问题

卖方违约致房屋买卖合同解除，买受人占有房屋期间产生不当得利，应与此期间市场使用费的可得利益损益相抵。

07 . 房主未披露跳楼死亡事件，购房人可撤销购房合同

房屋出卖人未披露房屋曾发生跳楼死亡事件的，违反诚信原则，构成欺诈，买受人可据此要求撤销房屋买卖合同。

08 . 约定解除权未在法定期间内行使的，不得再行主张

一方当事人在约定合同解除权条件成就后，未在法定除斥期间行使的，视为自愿弃权，不得再行主张约定解除权。

规 则 详 解

01 . 商品房买卖中，开发商交房义务不仅局限于交钥匙

商品房买卖合同履行过程中，开发商交房义务不仅局限于交钥匙，还需出示相应证明文件，并签署房屋交接单等。

标签：房屋买卖｜房屋交付｜交钥匙

案情简介：2009年，罗某与开发公司签订商品房买卖合同，约定交房日期及办证日期。交房日期前夕，罗某应开发公司要求出具同意书，言明“按合同约定时间配合办理相关交房工作，以便按期办理相关产证等手续”。2015年，罗某诉请开发公司交房并承担逾期交房、办证违约责任。开发公司以已向罗某交钥匙为由抗辩。

法院认为：①《建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”故商品房交付条件既应符合合同约定标准，亦应符合法律、行政法规强制性规定。交钥匙系交付完成必要条件而非充分条件。②本案中，罗某所签同意书内容并未包含开发公司无须书面通知罗某办理房屋交付手续的意思表示，只是罗某表明愿意按合同约定时间配合开发公司办理相关交房工作，即并未免除开发公司书面通知及签署交接单等义务。罗某领取钥匙等物料，只是表明开发公司履行了交钥匙这一项义务，但开发公司并未履行出示证明文件、签署房屋交接单、提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等其他义务，故可认定开发公司尚未依约交房，判决开发公司交房并支付逾期交房、办证违约金。

实务要点：商品房买卖合同履行过程中，开发商交房义务不仅局限于交钥匙，还需出示相应证明文件，并签署房屋交接单等。

案例索引：福建龙岩中院（2015）岩民二终字第671号“罗剑挥、项丽华与连城恒益房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”，见《交钥匙不能视为开发商房屋交付义务的完成》（陈立烽、陈春生），载《人民司法·案例》（201705:48）。

 

02 . 开发商逾期交房、办证的，同时承担多项违约责任

商品房买卖合同格式条款约定开发商承担逾期交房责任后，逾期办证违约责任免除的，应作出不利于开发商解释。

标签：房屋买卖｜逾期交房｜逾期办证｜违约责任

案情简介：2009年，罗某与开发公司签订商品房买卖合同，约定交房日期及办证日期，同时约定开发商承担逾期交房违约责任后，逾期办证日期相应顺延。2015年，罗某诉请开发公司交房并承担逾期交房、办证违约责任。

法院认为：①依《合同法》第39条、第40条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。②本案中，商品房买卖合同分别约定了逾期交房与逾期办证违约责任，但同时又约定开发商承担逾期交房违约责任后，逾期办证违约责任相应延长。对该条款，罗某与开发公司存在两种不同解释，因该合同系开发公司提供的格式合同，依法应作出不利于开发公司的解释，故判决开发公司交房并支付逾期交房、办证违约金。

实务要点：商品房买卖合同分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担逾期交房责任后，逾期办证违约责任相应延长或免除的，应按不利于格式条款制订人的解释规则，作出不利于开发商的解释，开发商仍应依约承担逾期交房、逾期办证的多项违约责任。

案例索引：福建龙岩中院（2015）岩民二终字第671号“罗剑挥、项丽华与连城恒益房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”，见《交钥匙不能视为开发商房屋交付义务的完成》（陈立烽、陈春生），载《人民司法·案例》（201705:48）。

 

03 . 因冒用签名撤销预售合同登记，房管部门不予赔偿

购房人因出卖人冒用签名单方申请撤销商品房预售合同登记备案后“一房二卖”导致的损失，房管部门不应赔偿。

标签：权属登记｜预售登记｜行政诉讼｜民间借贷｜借款合同｜合同性质

案情简介：2013年，开发公司向曹某借款，并以签订商品房预售合同并备案方式作为担保。因其后开发公司冒用曹某签名办理撤销预售合同备案登记，曹某以行政行为违法为由诉请赔偿其购房损失。

法院认为：①依住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）等规定，对已签订商品房预售合同并完成网上备案的，应在双方协商一致基础上解除合同，并需向房管部门递交申请，才可撤销登记备案。同时，行政参与原则系行政程序基本原则之一，而合同登记备案系办理预告登记前提，对购房人可期待权具有一定影响。本案中，规划局在曹某未到场，且未审核开发公司提交的申请中买受人曹某签名是否为其本人所签情形下，即作出撤销登记备案行为，不仅主要依据不足，亦违反行政参与原则。②依《国家赔偿法》第36条规定，对公民、法人或者其他组织的财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。本案中，曹某直接损失非因不能取得案涉房屋物权而产生。依最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第1款规定，对当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，债务人到期不履行债务的，法院支持债权人的诉请为借贷合同本金及利息的请求权，而非买卖合同标的物请求权。故曹某主张的直接损失非因购买案涉房屋权利落空而引发，其要求规划局就撤销登记备案予以赔偿缺乏权利基础。③预售合同登记备案系一种行政管理制度，对当事人履行合同不产生确定效力，未使预售合同双方产生新的民事权利义务，亦未使预购人获得物权公示及对抗第三人的效力，故规划局所作撤销登记备案行为，与曹某诉称借款合同之债和买卖合同之债得不到保障并无直接因果关系，判决驳回曹某诉请。

实务要点：因商品房预售合同登记备案对预售合同效力不产生影响，基于国家赔偿对直接损失赔偿原则，因出卖人冒用签名单方申请撤销预售商品房合同登记备案后“一房二卖”导致的损失，房管部门不承担赔偿责任。

案例索引：江苏南通中院（2016）苏06行终435号“曹永锡与江苏省如皋市规划局、如皋市永华置业有限公司行政诉讼案”，见《商品房预售合同登记备案的司法审查》（张祺炜），载《人民司法·案例》（201705:91）。

 

04 . 农村房屋及宅基地使用权，继承人享有一体继承权

宅基地上已建成房屋，无论继承人户口是否迁出，是否有其他宅基地，其对房屋及所依附宅基地享有一体继承权。

标签：农村房屋｜继承｜宅基地使用权｜房地一体

案情简介：2013年，杨氏三兄弟因祖产老宅基地问题发生纠纷，镇政府以杨氏兄弟已有新宅基地情况下要求继承老宅基与现行一户一宅法律法规相悖为由，作出收回宅基地由所在生产小组集体所有的处理意见。

法院认为：①案涉宅基地系1953年发放土地证，依国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》（〔1995〕国土籍字第26号）第19条“土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有；实施《六十条》时确定为集体所有的土地，属农民集体所有。依照第二章规定属于国家所有的除外”可知，争议老宅基地系集体所有，老宅基地上房屋为私人合法财产。②依《土地管理法》第62条规定的一户一宅、第63条规定的“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让”可知，农村宅基地土地所有权归集体所有，农民只有使用权，没有处分权。但《继承法》第3条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：公民的收入；公民的房屋、储蓄和生活用品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、图书资料；法律允许公民所有的生产资料；公民的著作权、专利权中的财产权利；公民的其他合法财产。”公民合法继承权受法律保护。由《物权法》第147条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”可知，我国实行房地一体主义。房屋依附于宅基地之上，房屋所有权于宅基地使用权具有不可分割性。由此可知，老宅房屋应作为合法遗产予以继承，保护继承人合法继承权。故判决撤销镇政府处理意见。

实务要点：宅基地上已建成房屋，无论继承人户口是否迁出，是否有其他宅基地，是否仍为农村居民，其对房屋及所依附宅基地均享有一体继承权。

案例索引：河南淅川法院（2014）淅行初字第80号“杨丰春、杨峰栓与淅川县荆紫关镇人民政府等行政诉讼案”，见《农村房屋及其宅基地使用权应一体继承》（王建军、谢蕊娜、赵均锋），载《人民司法·案例》（201632:98）。

 

05 . 连环卖房合同，包含互换土地经营内容的效力审查

连环卖房合同包含互换土地经营内容的，应对涉案合同效力全面审查，根据有效证据确认当事人的真实意思表示。

标签：集体土地｜互换土地｜串地合同

案情简介：1999年，张某之子将张某农村房屋卖给刘某，约定张某承包的2.8亩土地由刘某无偿耕种至2008年末，刘某2009年开始从自己承包地中给张某串地，以换取前述土地承包经营权。2000年，刘某与杨某签订卖房串地合同。2002年，杨某与郭某签订卖房串地合同。2009年，因郭某仅认可房屋买卖合同，拒绝互换土地，杨某诉请履行串地合同。

法院认为：①《农村土地承包法》第40条规定：“承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互相换。”本案刘某在自家承包责任田里串出2.8亩地给张某，虽然张某不同时期证言及询问笔录在内容上存在矛盾之处，但本案查明事实能证明张某对其子与刘某所签卖房串地合同予以追认，且卖房串地合同已实际履行。三个连环卖房串地合同符合法律有关规定，系各方当事人真实意思表示，合法有效。②杨某已依其与刘某所签卖房串地合同约定，串给刘某2.8亩地，郭某亦应履行与杨某所签卖房串地合同，判决郭某从自家承包责任田里串出2.8亩地，交付杨某耕种，从2009年开始履行。

实务要点：连环房屋买卖合同包含互换土地承包经营权内容的，应对涉案合同效力全面审查，根据有效证据确认当事人真实意思表示。

案例索引：吉林高院（2015）吉民提字第107号“刘国臣与杨树强合同纠纷案”，见《连环串地合同的效力确认》（于淞合、张辉），载《人民司法·案例》（201629:53）。

 

06 . 卖方违约而解约，买受人占有房屋期间使用费问题

卖方违约致房屋买卖合同解除，买受人占有房屋期间产生不当得利，应与此期间市场使用费的可得利益损益相抵。

标签：房屋买卖｜房屋使用费｜损益相抵

案情简介：2013年，黄某房屋作价169万元售予陆某并交付。2015年，陆某诉请过户遭拒，遂诉请解除合同，并返还房款及利息，同时赔偿房屋增值损失54万元。黄某反诉陆某支付占有房屋期间的使用费。

法院认为：①案涉房屋买卖合同系以房屋所有权转移为核心给付义务的一时性合同，履行行为不具有持续性。故此类合同解除具有溯及力，即导致合同关系自始消灭，已完成的履行行为均丧失合同依据。故在合同解除前提下，双方当事人就已交付房屋及支付房款应互相返还。②最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第31条规定，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。依该规定，一方违约造成相对人损失并同时产生相应利益的，应采取损益相抵的处理方式。关于陆某已占有房屋期间，黄某对陆某享有不当得利返还请求权，而陆某对黄某享有履行利益损失赔偿请求权。根据损益相抵原则，二者互相抵销，故对黄某主张房屋使用费请求不予支持。③陆某主张的房屋增值差价系根据合同约定计算的交易价值可得利益，而房屋占有利益系标的物使用价值可得利益。二者均属可得利益损失，但并不等同，亦未互相涵盖，故陆某主张房屋差价损失并不导致其占有可得利益损失赔偿请求权消灭。判决系争房屋买卖合同解除；陆某返还房屋，黄某返还已付房款，并按收款日期分段支付利息；黄某向陆某赔偿房屋差价损失54万元。

实务要点：因卖方违约导致房屋买卖合同解除，买受人占有房屋期间产生不当得利，应与占有期间市场使用费的可得利益进行损益相抵。

案例索引：上海一中院（2016）沪01民终3250号“黄某与白某等房屋买卖合同纠纷案”，见《违约责任认定中损益相抵原则的适用》（李兴），载《人民司法·案例》（201629:61）。

 

07 . 房主未披露跳楼死亡事件，购房人可撤销购房合同

房屋出卖人未披露房屋曾发生跳楼死亡事件的，违反诚信原则，构成欺诈，买受人可据此要求撤销房屋买卖合同。

标签：房屋买卖｜凶宅房｜撤销权｜欺诈

案情简介：2014年，肖某通过中介购买杜某房屋，事后发现该房2009年曾发生跳楼死亡事件，遂诉请撤销购房合同，返还已支付22万元房款并赔偿中介费1万元及利息。

法院认为：①当事人订立合同过程中，应遵循《合同法》的诚实信用原则，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，否则构成欺诈。按日常生活经验及民间习俗，房屋内若发生自杀等非正常死亡事件，往往会使房屋价值下降，对于房屋出售价格将产生实质性影响，从而影响买受人缔约基础，应属于出卖人需披露信息。系争房屋曾发生跳楼死亡事件，杜某售房时未予披露，并以正常市场价格售予肖某，违反诚实信用原则，构成欺诈。肖某据此要求撤销案涉房屋买卖合同，于法有据。②合同被撤销后，因该合同取得的财产应予返还；不能返还的或无必要返还的，应折价补偿。有过错一方应赔偿对方因此所损失，双方都有过错的，应各自承担相应责任。判决杜某返还肖某已支付房款22万元，并赔偿肖某中介费1万元及前述款项利息。

实务要点：房屋曾发生跳楼死亡事件，房主售房时未予披露，并以正常市场价格销售的，违反诚实信用原则，构成欺诈，买受人据此要求撤销房屋买卖合同的，应予支持。

案例索引：上海浦东新区法院（2015）浦民一（民）初字第3599号“肖某、潘某与杜某房屋买卖合同纠纷案”，见《房屋买卖合同中的信息披露义务》（魏婷婷），载《人民司法·案例》（201623:34）。

 

08 . 约定解除权未在法定期间内行使的，不得再行主张

一方当事人在约定合同解除权条件成就后，未在法定除斥期间行使的，视为自愿弃权，不得再行主张约定解除权。

标签：合同解除｜解除权｜约定解除权｜除斥期间

案情简介：2013年，唐某与谢某签订房屋买卖合同，约定唐某房屋售予谢某。谢某依约支付定金10万元后，唐某未在约定期间交房，谢某亦未在1年内行使解除权。2014年，唐某未通知谢某，即将土地证、房屋产权证办至谢某名下，遂诉请谢某给付余下房款。

法院认为：①法律规定当事人约定的合同解除权条件成就后，守约方应在除斥期间内及时行使，明确向违约方作出拒绝继续履行合同的意思表示，从而达到解约目的。本案中，出卖人未在约定时间将房屋交付买受人使用，依协议约定，买受人有权终止协议，即可解除合同。但当事人一方行使合同约定解除权时，应在解约条件成就时通知对方，合同自通知到达对方时解除。谢某并未举证证明其在解除权发生之日起一年内向出卖人行使了约定解除权，故解除权消灭。唐某在买受人迟延履行债务情况下，亦未行使法定解除权，而是在双方约定颁证期限内办理了土地、房屋权属证书。虽然唐某办理产权证时未告知谢某，存在一定过错，但唐某依约办证，符合合同目的，应予支持。②谢某所提房屋质量问题不应当成为影响房屋交付条件，其可通过要求出卖人维修或自行修复解决，修复费及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。遵循诚实信用原则及合同利益最大化原则，防止不必要损失发生，应继续履行合同。唐某已为谢某办理产权证，该房屋形式上符合了交付条件，谢某应及时付清购房尾款，唐某在谢某付清房款后应及时交付房屋。③因双方在签订和履行合同过程中均存在过错，且过错程度相当，违约责任可相互抵销，双方要求对方承担违约金诉请，法院均不予支持。判决案涉房屋买卖合同有效，应继续履行，谢某支付唐某购房余款。

实务要点：一方当事人在约定合同解除权条件成就后，未在法定除斥期间行使的，视为自愿弃权，不得再行主张约定解除权。

案例索引：江西广昌法院（2014）广民初字第1628号“唐某、赖某与谢某房屋买卖合同纠纷案”，见《合同约定解除权的消灭》（丁吉生），载《人民司法·案例》（201626:77）。

核校：简牍