关键词：合同有效 房屋安置条件成就 经济损失赔偿
裁判主旨：若因未能办理拆迁安置房的过户而主张按该拆迁安置房同等地段、等面积、等性质、等价值市场评估价的货币标准进行赔偿损失，必须建立在能评估的前提下，若评估不能，即便存在损失也无法得到认定与支持。
案情简介：
原告陈由春与被告陈伯勇、柳水英夫妻经陈振华介绍认识后，于1999年1月13日签订一份《契约》，约定：“……卖主陈伯勇三座房屋卖断给陈由春，其座向于城关东南街建国路70号（房屋所有权系东风3395号，依据陈伯勇与林国栋房屋买卖契约，和陈伯勇与黄松皋的房屋买卖契约为依据），经双方协商同意，将此三座房屋卖断给陈由春先生，卖价人民币壹拾壹万元，于一九九九年元月十三日先预付人民币叁万元，余剩金额待厝契完全转到陈由春名下，柳水英的菜馆营业执照转为陈由春名下后一次性付清，但经双方交割清楚后，两方不得反悔，任何人不得干涉，为防口说无凭，特写此契约为据。”被告陈伯勇、柳水英在《契约》右下方落款卖厝人处签名捺指模，原告陈由春在《契约》右下方落款买主处签名捺指模，陈振华在《契约》右下方落款中证人处签名陈振汉捺指模。其中《契约》中所指的城关东南街建国路70号房屋三座，实际为连江县凤城镇东南街建国路70号房屋一栋（又系被告柳水英经营的菜馆）、68号房屋二栋（即讼争房屋，原告已知被告陈伯勇没有房屋所有权证）。原告于《契约》签订当日向被告支付购房款人民币30000元，后陆续于同年1月20日、2月14日、3月28日、4月30日、5月20日分别支付被告购房款人民币20000元、20000元、5000元、2000元、5000元，计人民币82000元。1999年4月2日，原、被告签订一份《房地产买卖契约》并约定被告卖给原告的连江县凤城镇东南街建国路70号房屋的成交价格为人民币40000元，《房地产买卖契约》副本一份送连江县房地产交易管理所备案。原告于同月15日取得该建国路70号房屋的房屋所有权证。但另两栋座落于连江县凤城镇东南街建国路68号的房屋，原、被告尚未办理产权过户手续，原告也未实际居住，而是由被告居住管业使用直至2011年3月拆迁搬出。1999年10月20日，陈振华向被告陈伯勇借用讼争建国路68号房屋并出具《借房约字》。被告于2011年1月份对讼争建国路68号房屋两栋进行修缮。
讼争建国路68号房屋两栋分别为位于大座房屋六木扇五木间排一进东西两侧撇榭，其中西面房屋原承受人是王开畅，其一九五一年《福建省人民政府公定典契纸》记载面积贰厘叁毫（即15.33㎡），后由黄松皋改建并于1989年5月31日卖给孙德光、孙德光于1993年1月8日卖给被告陈伯勇，但均未办理房屋买卖过户登记手续；东面房屋原业主是林国栋（乳名林灵霖），其立契日期一九一O年《契存根抄录件》记载面积三厘伍毫（即23.33㎡），林国栋曾于1988年12月至1990年3月期间向连江县人民政府房屋土地登记发证办公室申请办理房屋所有权登记但未果，于1992年2月28日卖给被告陈伯勇，双方在《申请房产买卖登记表》中明确卖买房产状况为中式砖墙六木扇五木间排一进左片前厅房楼上楼下计贰间，建筑面积24㎡，后申请办理房屋买卖产权过户登记手续但未果。2007年8月29日，连江县城关旧城改造拆迁工程处对讼争建国路68号房屋两栋进行测量，测量结果是原业主王开畅的房屋为三层，其中一、二层房屋建筑面积均为26.09㎡，均是二间，为木、砖木结构，二层阳台面积为2.21㎡，共计建筑面积54.39㎡；三层为简易搭盖，面积18.85㎡。原业主林国栋的房屋为木结构二层，一层建筑面积为48.52㎡，房间为二间，二层建筑面积21.61㎡，共计建筑面积70.13㎡。现经原审法院查询连江县房产管理交易所，未查到被告陈伯勇办理讼争建国路68号房屋所有权登记相关信息。
2011年2月28日，连江县城关旧城改造拆迁工程处与连江县凤城镇旧城拆迁改造指挥部联合出台一份《连江县凤城镇金凤东城片（桶街片）房屋拆迁补偿安置实施方案》，其内容有“根据连江县十五届人大五次会议通过的《政府工作报告》，已将金凤东城即桶街片的拆迁改造（四至：东至文山路、西至816南北路、南至敖江防洪堤、北至816东西路）列为2011年我县国民经济和社会发展工作计划，……特制定如下拆迁补偿安置实施方案：……六、被拆迁房屋证件不全的处理被拆迁房屋的用途以房屋所有权登记的用途为准，但因历史原因造成房屋证件不全的，可以按照如下方法补偿安置。（一）被拆迁住宅房屋无房屋产权证的：1、凡属整幢无房产证的房屋，应提交土地使用权证和镇、社区确认的该幢房屋所属户主的证明材料或建设规划部门的选址定点意见书、建设用地规划许可证和建设规划许可证等合法建设批准手续证件。能在拆迁期限内提供上述规定证件的，合法建筑面积以批准的面积为准。2、凡属解放前建造的旧房无房屋产权证的，应提交旧契证、分析阄书等能证明产权的材料，经向社会公示，在法定时间内得到认同后，给予实际丈量计算建筑面积。3、属于1984年1月5日《城市规划条例》颁布实施前建造的砖木结构、砖混结构房屋，经县建设行政主管部门认定后，按房屋建筑面积的95%给予补偿安置。4、……5、属于2000年1月1日后至2007年8月8日《金凤东城拆迁摸底通告》时间前建造的无产权的房屋，一律不予补偿，但在协商期间搬迁的，可根据不同结构房屋的重置价结合成新给予拆除费用补贴以及300元／㎡的自行搬迁奖励。6、……”
2011年3月31日，被告陈伯勇具结保证讼争建国路68号房屋两栋系其购买，均因历史原因未办理产权登记，其中一栋房屋系木结构、建筑面积54.39㎡、原业主王开畅、建于解放前，另一栋房屋系砖木结构、建筑面积70.13㎡、原业主林国栋、建于1983年3月18日；连江县凤城镇旧城拆迁改造指挥部于同日予以公示，公示期间无异议。同日，被告陈伯勇作为乙方与拆迁人连江县凤城镇旧城拆迁改造指挥部（甲方）签订连凤桶街片建拆（2011）第356号《拆迁补偿安置协议书》，见证方为连江县城关旧城改造拆迁工程处。《拆迁补偿安置协议书》约定：“……被拆迁人：王开畅、林国栋（以下简称乙方）……乙方拥有的木结构房屋座落于凤城镇东南街建国路68号，属于被拆迁范围。现双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋拆迁补偿安置达成如下协议：一、乙方被拆迁房屋总合法建筑面积138.88㎡其中：住宅用房面积138.88㎡；……二、乙方自愿选择房屋产权调换安置方式：甲方在本拆迁片区内安置乙方住宅用房约135、45㎡套型各壹套。……三、乙方应付给甲方安置房安置费款项：住宅用房等面积调换830元／㎡、因结构超面积10㎡以内2200元／㎡米，超过10㎡以上按本拆迁改造片商品房计价；（单价中未包含安置房层次调节系数）……四、甲方应付给乙方的各项补偿款：……五、…。六、……乙方应于选房之日起30天内结清产权调换差价，如逾期不办理或不交款，可视作放弃产权调换处理。七、违约责任：乙方保证于2011年3月31日前搬迁完毕交付拆除，……甲方如不能在36个月内按期提供符合国家质量安全标准并经验收合格的安置房，自逾期之日起，……八、……九、其他：乙方共有厅分摊面积及补偿已计入本协议书中。十、本协议书自签订之日起生效，……”之后，讼争建国路68号房屋两栋被拆迁，该房屋所在的连江县凤城镇金凤东城即桶街片的拆迁改造项目尚在建设中，被告尚未取得拆迁安置房。
现原告诉至法院，要求确认原告陈由春与被告陈伯勇、柳水英于1999年1月13日签订的《契约》其中约定连江县凤城镇东南街建国路68号两栋房屋买卖合法有效；主张原、被告双方继续履行《契约》约定的过户、付款义务，被告如不能将拆迁安置房过户给原告，被告则按该拆迁安置房同等地段、等面积、等性质、等价值市场评估价的货币标准，向原告赔偿因讼争房屋未能过户而造成的损失。
诉讼中，原告申请对被告与连江县凤城镇旧城拆迁改造指挥部签订的连凤桶街片建拆（2011）第356号《拆迁补偿安置协议书》中所涉及讼争建国路68号房屋两栋被拆迁获得在本拆迁片区内的135平方米、45平方米拆迁安置房，参照该拆迁安置房同地段、等面积、等性质、等功能、等结构、等价值的市场价标准进行评估，其中层数按照基准层数5层，房屋结构按框架结构进行评估。为此，原审法院依法委托福建省青商房地产评估有限公司进行评估，该公司于2013年6月21日作出《关于连江县人民法院委托我司评估的回复》，认为“委托项目不具备房地产估价的必需条件的前提，我司不予承接该项目”。之后，原审法院又依法委托福建武夷资产评估有限公司进行评估，该公司于2013年7月13日作出回函，认为“估价对象尚未建成，没有实物资产存在，无法评估，本公司不予接受评估。”
法院认为：
连江法院：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《城市房地产管理法》系行政管理性法律，其中关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易，其所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，在性质上属于管理性禁止性规范，而非效力性禁止性规范。因此，违反上述规范并不必然导致合同无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案的《契约》是原、被告自愿签订的合同，是双方当事人的真实意思表示，虽然《契约》约定的其中讼争建国路68号房屋两栋，被告买受后没有取得房屋所有权证，又出卖给原告，原、被告也没有办理房屋所有权转让过户登记，但根据前述法律和司法解释的相关规定，《契约》依法成立并发生法律效力。因此，原审法院对原告主张确认原告与被告就讼争建国路68号两栋房屋签订的《契约》合法有效，依法予以支持。
讼争建国路68号房屋两栋，被告隐瞒其买受后又出卖给原告的事实，致使连江县凤城镇旧城拆迁改造指挥部在被告陈伯勇具结保证其均因历史原因未办理产权登记后，与被告陈伯勇签订《房屋拆迁安置协议书》，被告的行为侵害了原告作为讼争建国路68号房屋两栋合法买受人的权利，被告依《房屋拆迁安置协议书》取得的拆迁安置权利也应由原告获得，这是基于原告是向被告买受讼争建国路68房屋的合法占有人，拆迁安置是建立在原房屋丧失的基础上，对原房屋合法占有权保护的一种延伸，故原告有权主张原、被告双方继续履行《契约》约定的过户、付款义务。但原告具体主张被告应将其与连江县凤城镇旧城拆迁改造指挥部签订的《拆迁补偿安置协议书》所获得的讼争建国路68号两栋房屋因拆迁灭失后依产权置换保留原产权方式获得的拆迁安置房办理过户给原告，因被告至今尚未实际取得拆迁安置房，故原告主张原、被告双方继续履行该拆迁安置房过户手续，目前不能实现。
原告主张被告如不能将拆迁安置房过户给原告，被告则按该拆迁安置房同等地段、等面积、等性质、等价值市场评估价的货币标准，向原告赔偿因讼争房屋未能过户而造成的损失，亦因原审法院根据原告的申请，依法先后委托两家评估机构对拆迁安置房价值进行评估，该两家评估机构或因委托项目不具备房地产估价的必需条件的前提，或因估价对象尚未建成，没有实物资产存在，无法评估，不接受原审法院的评估委托。因此，原告申请评估不能，拆迁安置房价值多少，目前无法认定；原告主张被告赔偿因讼争建国路68号房屋未能过户而造成的损失，缺乏具体依据，尚不能实现。原告可待讼争建国路68号房屋安置条件成就时，再行主张其权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，经原审法院审判委员会研究决定，判决：一、确认原告陈由春与被告陈伯勇、柳水英于1999年1月13日签订的《契约》其中约定连江县凤城镇东南街建国路68号两栋房屋买卖合法有效。二、驳回原告陈由春的其他诉讼请求。
福州中院：首先，上诉人与被上诉人于1999年1月13日所签订的《契约》中包括了东南街建国路68号和70号总计座房屋的买卖内容，双方在见证人的见证下均签字摁手印予以确认。此后，双方于同年4月2日就东南街建国路70号签订了《房地产买卖契约》，并以连江县房地产交易管理所作为监证单位，并将副本送该监证单位备案。综合以上事实，可以认定4月2日双方签订《房地产买卖契约》属于履行1月13日《契约》中关于东南街建国路70号的行为，并未否定或变更《契约》中双方关于买卖东南街建国路68号房屋的意思表示。
其次，1999年1月13日所签订的《契约》系双方真实意思表示，自双方当事人签字时合同成立。该《契约》并不违反法律法规的强制性规定，自成立时生效，对双方当事人均具有法律约束力。出卖人依约办理过户登记，买受人依约支付价款，都属于合同的履行。合同能否履行，如何履行，履行程度等都不能构成对合同有效性的否定。本案中，68号房屋虽未办理物权登记手续至被上诉人名下且《契约》中买受人的付款义务未完全履行，但都不影响《契约》的有效性。上诉人主张因未收到68号房屋的价款及68号房屋不能转让而要求认定《依约》无效，无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院确认《契约》中约定的连江县凤城镇东南街建国路68号两栋房屋买卖合法有效，符合事实和法律规定，本院依法予以维持。
综上，上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。
蔡思斌律师评析：
本案中原告提出诉求，要求被告应继续履行《契约》约定的过户、付款义务，被告如不能将拆迁安置房过户给原告，被告则按该拆迁安置房同等地段、等面积、等性质、等价值市场评估价的货币标准，向原告赔偿因讼争房屋未能过户而造成的损失。
但有意思的是，因为目前讼争房屋安置条件尚未成就，即便法院根据原告的申请，依法先后委托两家评估机构对拆迁安置房价值进行评估，但该两家评估机构或因委托项目不具备房地产估价的必需条件的前提，或因估价对象尚未建成，没有实物资产存在，无法评估，不接受原审法院的评估委托。因此，原告申请评估不能，拆迁安置房价值多少，无法认定；原告主张被告赔偿因房屋未能过户而造成的损失，缺乏具体依据，尚不能实现。原告只能待讼争建国路68号房屋安置条件成就时，再行主张其权利。
所以一般来说，如果要求赔偿损失，一般是要提供相应的赔偿依据的，而评估结果又是法院最为容易采信的，如果无法进行评估，即便存在损失，也不一定能得到认定与支持，需等条件成就后可另行起诉。
本文摘录于福州房地产审判观察汇编。福州房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区及其他地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。
案例索引：
福州市中级人民法院（2014）榕民终字第640号“陈伯勇、柳水英与陈由春所有权确认纠纷”，见《陈伯勇、柳水英与陈由春所有权确认纠纷二审民事判决书》（审判长王晓如,代理审判员刘启鸣、李文颖），载《无讼案例》（20140601）。
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蔡思斌律师
2017年6月9日
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