房屋：买卖合同无效后的房屋增值损失不一定能得到法院支持

房屋：买卖合同无效后的房屋增值损失不一定能得到法院支持

关键词：房屋买卖合同纠纷 合同无效 房屋增值

裁判主旨：因夫妻一方无权出售房屋导致买卖合同无效后的房屋增值问题，若买方非善意无过错的买受人，且占用讼争房屋使用已十多年，

法院可能也会认定房屋增值损失不属于预期可获得的利益，不支持该请求。

案情简介：

被告林兴炎、黄赛英系夫妻关系，于1975年5月28日登记结婚。被告林兴炎为肢体××人，被告黄赛英为精神××人。1996年5月10日，二被告购买位于福州市xx房屋一座，产权人登记为林兴炎。2002年4月21日，被告林兴炎收取原告购房定金人民币15000元，并出具《购房定金收条》一张。后被告林兴炎分别于2002年5月21日、2002年7月10日收取原告购房款80000元、40000元，均出具了收条。2002年6月24日，原告向被告林兴炎收取了讼争房产的产权证。2004年1月19日，原、被告签订《协议书》，约定陈少英于2002年4月21日向林兴炎购买林兴炎名下的福州市XX房屋，面积为88平方米，总价180000元整，现已付给林兴炎135000元。林兴炎应于2004年3月1日之前将该房产交付陈少英，并尽快办理相关手续。2004年12月16日，被告林兴炎又收取原告5000元、水电费2000元，并出具《收条》一条，同时被告将讼争房产交付给原告，一家搬出租房居住。2012年1月14日，被告林兴炎在2004年12月16日出具的《收条》上签字确认“同意卖”。2005年12月6日，原告对讼争房屋扩建、装修支出20万元。

陈少英于2012年3月12日起诉林兴炎、黄赛英房屋买卖合同纠纷一案，陈少英要求确认房屋买卖《协议书》合法有效并协助办理房屋过户手续。福州市中级人民法院以（2012）××民终字第××号民事裁定书裁定撤销本院于（2012）××民初字第××号民事判决，发回本院重审。本院重新审理后于2013年4月28日作出（2013）××民初字第××号的民事判决，以《协议书》无效为由，判决驳回的诉讼请求。陈少英不服该判决，提起上诉。福州市中级人民法院于2013年12月16日作出（2013）××民终字第××号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。陈少英不服该终审判决，申请再审，福建省高级人民法院于2015年4月13日作出（2014）××民申字第××号民事裁定，驳回陈少英的再审申请。

林兴炎、黄赛英于2014年4月24日起诉陈少英房屋买卖合同纠纷一案，林兴炎、黄赛英要求确认《协议书》无效以及陈少英返还讼争房屋并支付租金损失，本院作出的（2014）××民初字第××号民事判决，判决确认《协议书》无效，陈少英返还讼争房屋，驳回林兴炎、黄赛英的其他诉讼请求。陈少英不服该判决，提起上诉。福州市中级人民法院于2016年2月15日作出（2015）××民终字第××号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。

另查，讼争房屋所有权证项下房屋已被福州凤凰房屋征收工程处拆除。本案讼争的被征收房屋总建筑面积约137.6平方米，其中产权面积88平方米，2004年前建设49.6平方米按70%折算，确认补偿安置面积122.72平方米（其中店面14.4平方米，住宅108.32平方米），根据征收补偿安置方案规定补偿总额为243.2965万元。

现原告提起本案诉讼，请求：1.被告林兴炎承担讼争房屋买卖合同无效的全部过错责任：2.诸被告立即偿还原告购房款142000元；3.诸被告赔偿原告经济损失2064000元（其中利息按照24%年利率从付款之日计至实际还款，暂计至起诉之日已达445920元，原告投入装修费用200000元，讼争房屋增值损失1418080元）；4.讼争房屋产权之外的由原告自行搭盖房屋约60.8平方米归原告所有，并由原告享有该部分房屋的征收补偿款1094400元及讼争房屋搬迁奖励8万元（暂以18000元／平方米计取，具体以征收实施单位的评估为准）；5.被告承担本案的诉讼费用。

法院认为：

鼓楼法院：福州市鼓楼区人民法院（2013）××民初字第××号民事判决、福州市中级人民法院（2013）××民终字第××号民事判决、福建省高级人民法院（2014）××民申字第××号民事裁定，均认定陈少英与林兴炎签订的《协议书》无效。本案争议焦点在于《协议书》无效的原因、双方的过错、取得财产的处置、损失的承担等问题。本院分析如下：

其一，上述裁判文书载明《协议书》无效的原因系林兴炎无权处分与黄赛英的共有房产，侵犯了精神××的黄赛英的合法权益；原告亦不能构成善意第三人。故本案的《协议书》属于《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的因无权处分侵害第三人利益而使合同无效的情形，缔约人应根据其过错责任大小承担相应的缔约过失责任。

其二，关于过错，原告陈少英认为系被告林兴炎的原因造成《协议书》无效，被告林兴炎应承担全部缔约过失责任。被告林兴炎则认为原告私下诱骗原告签约导致合同无效，原告应承担全部过错责任。本院认为，本案讼争的《协议书》已被生效判决确认“林兴炎无权处分与黄赛英的共有房产”，故林兴炎对合同无效存在过错。原告陈少英作为缔约的另一方，未对合同的效力尽到合理的审查、注意义务，亦无证据表明其购买讼争房屋有维护共有人黄赛英的合法权益，更不构成善意的第三人。故作为缔约双方的原告陈少英与被告林兴炎均对合同无效存在过错，依法应各自承担相应的缔约过失责任。

其三，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，对于取得的财产应互相返还，讼争房屋的拆迁补偿安置协议，根据福州市鼓楼区人民法院（2014）××民初字第××号民事判决和福州市中级人民法院（2015）××民终字第××号民事判决，讼争房屋的拆迁安置权益归被告林兴炎、黄赛英所有；原告支付给被告林兴炎的购房款140000元，以及原告投入讼争房屋的扩建、装修费用200000元，系对讼争房屋的添附，属于因《协议书》而取得的财产，被告林兴炎应返还原告。

另，原告主张自行搭盖房屋约60.8平方米并无证据证明。福州凤凰房屋征收工程处出具的回函已明确讼争房屋均为2004年前搭盖，原告2004年12月16日才接收讼争房屋，所以原告主张自行搭盖60.8平方米的征收补偿款1094400元无事实依据，本院不予支持。房屋搬迁奖励8万元，讼争房屋被征收时虽然由原告控制，但该搬迁奖励和租金补贴源于被征收的房产，归属于房屋所有权人，原告无权主张。

其四，对于双方的损失，应当在依法维护被告黄赛英合法权益的前体下，合理分配均有过错的缔约双方陈少英、林兴炎的缔约过失责任。因合同无效，原告并非善意无过错的买受人，其主张的增值损失140万元，不属于原告预期可获得的利益，同时考虑原告自2004年底就占用讼争房屋使用至拆迁前这一因素，原告该项诉请本院不予支持。关于被告主张的房屋租金544000元，因被告林兴炎系有过错的出卖人，其因出售房屋而租房生活的相关租金，应由被告林兴炎自行承担。关于原告主张的购房款的利息损失，属于被告林兴炎占用原告支付的购房资金所生孳息，考虑原、被告双方均对合同无效存在过错的因素，被告林兴炎应支付原告该部分利息。但是，原告主张按年利率24%，原、被告对此并无约定，该标准过高，本院考虑到原告自2004年底就占用讼争房屋使用至拆迁前这一因素，酌定参照同期银行贷款利率的标准计付。

另，原告要求被告黄赛英承担赔偿责任，但其非《协议书》当事人，原告该主张无合同依据和法律依据。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告林兴炎于本判决生效之日起十日内退还原告陈少英购房款140000元；二、被告林兴炎于本判决生效之日起十日内退还原告陈少英扩建、装修款200000元；三、被告林兴炎于本判决生效之日起十日内支付原告陈少英购房款140000元的利息（其中15000元从2002年4月21日起算，80000元从2002年5月21日起算，40000元从2002年7月10日起算，5000元从2004年12月16日起算，均按中国银行同期同类贷款基准利率计算至款项还清之日止）；四、驳回原告陈少英的其他诉讼请求。

蔡思斌律师评析：

当房价涨幅很大时，买方常常会选择要求对方赔偿实际损失，以房屋的增值部分要求对方赔偿赔偿。房屋差价损失属于损害赔偿的范围，当买方以同样的价格不可能再买到同样户型的房屋，丧失了购买房屋的机会，因此可要求对方赔偿。对于房屋差价损失的确定，原则上可比照最相类似房屋(同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋)的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定，也可通过委托专业机构进行评估或向专业机构进行询价予以确定。因楼市价格涨幅大，增值一般都很大，但不是存在增值就能得到法院的支持。这一般是针对买方不存在过错且并未占用房屋的情况，像本案，若买方非善意无过错的买受人，且占用讼争房屋使用已十多年，

法院可能也会认定房租增值损失不属于预期可获得的利益，不支持该请求。

蔡思斌律师

2017年12月1日

福州房地产审判观察汇编推荐阅读。福州房地产审判观察系专业福州房产律师–蔡思斌律师在长期关注、搜集福州及其他地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。

案例索引：

    福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第5757号“陈少英与林兴炎、黄赛英房屋买卖合同纠纷”，见《陈少英与林兴炎、黄赛英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》（审判长黄昌杰，人民陪审员李晓玲、林建勇），载《无讼案例》（20160607）。

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