所托非人 抵押房转眼被出售

所托非人 抵押房转眼被出售|福州房产律师分享

12月6日上午，朝阳法院召开涉老案件审理情况新闻通报会。会后，该院奥运村人民法庭副庭长蔡峰接受采访。福州二手房买卖律师分享

因女儿向他人借款150万元，付女士夫妇同意以名下房产抵押提供担保，然而房屋却在不知情的情况下被他人恶意转卖。

北京市朝阳区人民法院调研发现，老年人诉讼涉房比例高，投资理财需求大，未来家庭养老能力令人担忧，机构养老服务亟待提升，建议相关单位谨慎办理老年人大额资产处置业务、加大金融监管力度、开展养老服务质量标准化示范建设、建立养老机构责任保险制度等，提高老年人权益保障水平。

65岁的付女士夫妇在朝阳区双井附近有一处房产，登记在付女士名下。2013年，因女儿向他人借款150万元，应出借人要求，付女士夫妇同意以房屋作抵押，承担连带还款责任，并为出借人指定的代办人陈先生出具了相关手续。福州房屋律师分享

然而，令付女士没有想到的是，在女儿正常还款的同时，自己名下的房屋却被变卖了，而且购房人购买后未收房就再次出售。2013年6月，第二手的买受人谭某上门收房，强行拆除了防盗门，无奈之下付女士夫妇搬出房屋。

因认为借款的出借人崔先生、代理人陈先生和购房人段女士恶意串通，擅自以不合理的低价将房屋过户至段女士名下，损害合法权益，2013年8月，付女士夫妇将陈先生、段女士诉至法院，要求确认房屋买卖无效，赔偿差价损失85.62万元。

法院经审理查明，付女士夫妇曾为崔先生的朋友陈先生出具委托书，声明自愿委托其办理涉案房屋提前偿还银行贷款、解抵押登记、签订买卖合同、办理产权过户登记、代缴相关税费、收取售房款等相关事宜。该委托书经北京市某公证处公证。福州二手房买卖律师分享

2013年5月，陈先生代理付女士与段女士签订房屋买卖合同，以150万元的价格将房屋出售给段女士。段女士称150万元分两次现金支付给陈先生，因家中有现金，故无任何提款记录。段女士称与借款的出借人崔先生不相识，至法院诉讼才得知此人及其与付女士女儿之间的借款关系。段女士还称，崔先生曾委托中介出售房屋，购房前其在中介陪同下实地察看了房屋，然而崔先生到庭作证时则陈述未参与房屋出售过程，否认曾委托中介售房。福州房产律师提示

段女士购房后并未收房，而是将房屋再次出售。2013年7月，段女士与谭某签订房屋买卖合同，约定价款150万元，由谭某自行带人收房。段女士称，实际成交价格为165万元，其中10万元为定金。合同签订当日，段女士银行账户内进账155万元，该款项进账后，其中150万元转回给了崔先生。对此，段女士解释为委托他人理财。

庭审中，陈先生、段女士否认恶意串通，并称房屋销售价格高于政府指导价，系正常交易。

案件审理期间，房地产评估机构对房屋交易时的市场价格进行评估，鉴定结果为235.62万元。

法院经审理认为，陈先生作为受托人，应当秉承全面维护委托人利益的原则处理委托事务，且应将处理委托事务取得的财产转交委托人。然而，陈先生在实际办理过程中，仅考虑并非其委托人的崔先生的债权实现，以过分低于市场价的价格出售涉案房屋，且售房款亦未交予委托人，严重损害委托人付女士夫妇的利益，应认定存在故意损害委托人利益的行为。

段女士与陈先生之间所谓150万元的款项往来，无任何银行提款、转款或存款记录佐证；而在再次出售房屋的过程中，买受人付款后段女士却刚好将150万元转至崔先生账户，该转账事实，否定了段女士诉讼前并不认识崔先生的陈述。另，段女士购买后未实际控制房屋即将房屋转售他人，并让买受人自行接收房屋，违反正常交易习惯。福州律师提醒

综上，法院认定陈先生与段女士恶意串通，通谋虚假签订房屋买卖合同，并将房屋过户至段女士名下；段女士既未真实付款，亦未取得房屋实际占有，非真实交易。上述行为损害了付女士夫妇的利益，该房屋买卖合同应属无效，陈先生、段女士应予赔偿。

最终，法院判决确认付女士与段女士签订的房屋买卖合同无效，判令陈先生、段女士赔偿85.62万元。

朝阳法院奥运村人民法庭副庭长蔡峰指出，像付女士这样，将房屋抵押登记等手续委托给出借人指定的陌生人代理，存在巨大风险，因为这样的代理人难以代表自己一方的利益，甚至恶意串通损害委托人利益。蔡峰提示，老年人在处分房产时应格外审慎，务必在充分理解文件内容、法律后果和交易风险的情况下，签署相关书面文件，建议提前与家人、子女协商，必要时咨询专业人士。

福州二手房买卖律师，福州房产律师，福州房屋律师分享；来源：人民法院报；石 岩/文