关键词：房屋买卖合同 合同修改 违约责任
裁判主旨：即便合同中某处修改格式与合同中其他修改部分不同，但是若各方持有的合同中均有修改，具有三方协商一致后修改的特征，亦符合交易习惯。
案情简介：
2016年5月25日，吴金兰和陈勇明签订《房屋买卖合同（A）》和《补充协议》，《房屋买卖合同（A）》约定：1.陈勇明将位于福州市鼓楼区五凤街道湖前小区6号楼303单元房产出售给吴金兰，成交价为103.5万元；2.吴金兰应于2016年5月27日之前支付履约保证金10万元整。吴金兰应于2016年6月30日之前或陈勇明领取到该房屋的《房屋所有权证》后3个工作日内将除已付的各项保证金外的剩余全部购房款一次性解入吴金兰、陈勇明双方认可的银行办理资金监管手续。吴金兰、陈勇明双方应在吴金兰办结该房屋的《房屋所有权证》抵押注销手续，且上述约定事项办妥后，2个工作日内到政府房屋交易登记部门办理该房屋的《房屋所有权证》过户收件受理手续。3.违约责任：自违约行为发生之日起超过5日，守约方即可向违约方发出函件促其履约。守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未回复并履约的，守约方可解除合同。因一方迟延履行本合同约定义务，致使守约方行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金10万元；同时，守约方有权要求违约方承担包括但不限于交易双方的中介佣金、交易服务费、交易过程中所产生的税费，及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等。
2016年5月25日，吴金兰、陈勇明和居间方福州市鼓楼区福前房产经纪服务部签订《居间合同》一份，约定：吴金兰、陈勇明双方应在本案《房屋买卖合同》签订之日向居间方支付居间服务费：1.陈勇明应向居间方支付的居间服务费金额为《房屋买卖合同》约定的房屋成交价的2%；2.吴金兰应向居间方支付的居间服务费金额为《房屋买卖合同》约定的房屋成交价的1%。同日，吴金兰、陈勇明和作为交易服务方的骊特公司签订《交易服务合同》。
2016年5月26日，吴金兰向骊特公司转账交纳履约保证金10万元，骊特公司向吴金兰出具一份代收款收据。
2016年7月，骊特公司先后向陈勇明邮寄发出两份催办函。第一份催办函的落款时间为2016年7月4日，该函称，陈勇明至今未配合办理资金监管手续和房屋所有权证过户收件受理手续事项，已超过合同约定时间，现通知陈勇明于收到函件一个工作日内前来配合办理手续。第二份催办函的落款时间为2016年7月10日，该函称，骊特公司已于2016年7月4日发函通知陈勇明办理过户手续，但陈勇明至今未配合办理，现通知陈勇明于收到此函一个工作日内前来配合吴金兰办理手续，否则吴金兰将追究陈勇明的违约责任，并赔偿违约金及滞纳金。
2016年7月27日，吴金兰向陈勇明邮寄发出《解除合同函》，该函称，本案合同签订后，吴金兰依约履行，但骊特公司作为交易服务方已多次致电并发函催促陈勇明履行合同约定，陈勇明仍未履行义务，吴金兰要求解除吴金兰、陈勇明之间签订的《房屋买卖合同（A）》及其补充协议。
2016年8月11日，吴金兰和骊特公司、居间方福州市鼓楼区福前房产经纪服务部签订《具结书》，约定：因陈勇明未按房屋买卖合同及其补充协议约定履行义务，致使吴金兰解除合同及其协议。现居间方和骊特公司同意将吴金兰缴纳履约保证金10万元中扣除中介费10350元，剩余89650元先行退还吴金兰，根据约定吴金兰所承担中介费通过法律诉讼向陈勇明主张。
2016年8月26日，吴金兰因与陈勇明房屋买卖合同纠纷委托代理律师，并支付律师费1万元。2016年10月25日，陈勇明因本案纠纷委托代理律师，并支付律师代理费1万元。
在本案一审庭审过程中，陈勇明辩称其于2016年7月7日向骊特公司邮寄《回复函》。该函书写于骊特公司的落款时间为2016年7月4日的《催办函》下方，载明：贵司的催办函有两处错误的地方，分别是1.第六条第2项乙方应在2016年6月30日之前，应该是2016年5月30日之前；2.第3项甲乙双方应在甲乙双方应在属于重复。鉴于上述情况，乙方没在规定时间内把全款付到甲乙双方认可的银行监管户手续，实属贵方违约在先，本应承担违约责任，故本人提出不再出售湖前小区6号楼303单元给吴金兰，并于2016年6月27日电告乙方及中介人员。特此回复。
吴金兰向原审法院起诉请求：1.判令陈勇明向吴金兰支付违约金100000元；2.判令陈勇明赔偿吴金兰佣金损失10350元；3.判令陈勇明赔偿吴金兰律师代理费10000元；4.判令陈勇明承担本案诉讼费、保全费、公告费等吴金兰为实现上述债权的全部费用。
陈勇明向原审法院反诉请求：1.判令吴金兰向陈勇明支付违约金100000元；2.判令吴金兰赔偿陈勇明律师代理费10000元；3.判令吴金兰承担本案诉讼费用。
法院认为：
鼓楼法院：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，依法受到我国法律的保护。本案中，吴金兰、陈勇明于2016年5月25日签订《房屋买卖合同（A）》及其补充协议，又与骊特公司签订《交易服务合同》，上述协议均系双方当事人的真实意思表示，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。吴金兰、陈勇明在履行本案合同过程中产生纠纷而诉至一审法院，结合本案一审庭审查明事实和有效证据材料来看，本案的争议焦点应为涉诉《房屋买卖合同（A）》中第六条第2项约定的吴金兰办理资金监管手续的准确时间、本案合同履行过程中的主体及因此需承担的相应责任问题。
一审法院认为，本案涉诉《房屋买卖合同（A）》中第六条第2项约定的吴金兰办理资金监管手续具体时间应为2016年6月30日之前。具体理由如下：一、本案《房屋买卖合同（A）》共一式三份，吴金兰、陈勇明各持一份，居间方备案一份，三份合同中的该项约定时间虽有稍微手写修改，但均载明约定时间为2016年6月30日，骊特公司在庭审中确认三方协商一致后确定本案房屋买卖合同的履约时间为2016年6月30日。陈勇明辩称吴金兰和骊特公司未经其同意私自改动合同履约日期，但无证据证明，亦与常理不符。二、从陈勇明的行动来看，即使在2016年5月30日前，陈勇明也未要求吴金兰履行资金监管手续并配合履行相关义务；根据合同约定，若一方迟延违约，则守约方应当先发函催告，后方可发函解除合同。若陈勇明认为吴金兰已经违约，应积极催告吴金兰和骊特公司履行合同约定、再依约解除合同。但陈勇明在本案房屋买卖过程中，一直处于消极履行的状态，与常理不符。三、陈勇明辩称其欲改善家庭生活环境另购大房，而吴金兰同意于2016年5月30日前一次性付款从而能够让陈勇明及时向大房出卖方缴清房款，但陈勇明并未提交其与大房出卖方签订的合同等文件材料予以佐证，该答辩意见不予采信。综上，一审法院确认吴金兰、陈勇明双方签订的《房屋买卖合同（A）》中第六条第2项约定的陈勇明办理资金监管手续准确时间应为2016年6月30日之前。在本案合同履行过程中，陈勇明未能按约履行相应义务，经骊特公司两次发函催告后仍未履行，致使吴金兰向陈勇明发函解除房屋买卖合同及其补充协议，本案房屋买卖合同及其补充协议因此解除，已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。
关于吴金兰的本诉第一项诉请，根据本案房屋买卖合同中违约责任条款的约定，吴金兰作为合同守约方，有权向作为违约方的陈勇明主张违约金10万元，陈勇明亦应向吴金兰支付上述金额。故吴金兰的该项诉请，一审法院予以支持。
关于吴金兰的本诉第二项诉请，根据本案的相关协议约定，吴金兰应向居间方支付居间服务费10350元，且已实际支付。根据本案房屋买卖合同中违约责任条款的约定，陈勇明作为违约方应当承担交易双方的中介佣金，陈勇明应当向吴金兰支付上述费用。故吴金兰的该项诉请，一审法院予以支持。
关于吴金兰的本诉第三项诉请，吴金兰为本案房屋买卖合同纠纷而支付律师代理费用1万元，系因陈勇明违约而产生，吴金兰向陈勇明主张该笔费用，符合法律规定和合同约定，其相应诉请应予支持，陈勇明应当支付该笔费用。
关于陈勇明的反诉诉请，如前所述，陈勇明系本案房屋买卖合同的违约方，无权向吴金兰主张违约金和律师代理费，故陈勇明的反诉诉请，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条规定，判决：一、陈勇明于本判决生效之日起十日内向吴金兰支付违约金10万元、佣金损失10350元；二、陈勇明于本判决生效之日起十日内向吴金兰支付律师代理费1万元；三、驳回陈勇明的全部反诉请求。如果陈勇明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2707元和保全费1121元、反诉受理费2500元，均由陈勇明负担。
福州中院：本案的争议焦点是案涉房屋买卖合同的履约时间是2016年5月30日还是2016年6月30日。
案涉房屋买卖合同一式三份，吴金兰、陈勇明各持一份，居间方备案一份，三份合同中的该项约定时间均手写修改为2016年6月30日，修改格式虽与合同中其他修改部分不同，但是三方持有的合同中均有修改，具有三方协商一致后修改的特征，符合交易习惯。陈勇明声称系吴金兰联合骊特公司篡改合同，缺乏依据，本院不予采纳。退一步说，若合同履约时间为2016年5月30日，在履约时间届满后，陈勇明理应积极催告吴金兰和骊特公司履行义务，但直至骊特公司于2016年7月4日向其发催告函时，仍消极处理，不合常理。综上，本院认定案涉房屋买卖合同的履约时间为2016年6月30日。
此外，陈勇明于2016年7月7日对骊特公司的催告函的回复，不影响其违约事实。福州市鼓楼区福前房产经纪服务部与本案没有法律上的利害关系，不属于本案必须追加的第三人。
综上，陈勇明的上诉理由均不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
福州律师-蔡思斌律师评析：
本案房屋买卖合同一式三份，三份合同中的该项约定时间均手写修改为2016年6月30日。即便未申请鉴定，但结合修改格式本身，虽与合同中其他修改部分不同，但是三方持有的合同中均有修改，具有三方协商一致后修改的特征，符合交易习惯。另外，即便合同履约时间未修改，而仍为2016年5月30日，在履约时间届满后，当事人理应积极催告对方和中介公司履行义务，但直至中介公司一个月后向其发催告函时，仍消极处理，显然不合常理。结合多种因素来判断，也可以确定三方已就时间修改达成了一致。
蔡思斌律师
2018年1月2日
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案例索引：
福州市中级人民法院（2017）闽01民终2907号“陈勇明、吴金兰房屋买卖合同纠纷”，见《陈勇明、吴金兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》（审判长吴一萍，审判员陈雁兰、李文颖），载《无讼案例》（20170824）。
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