蔡思斌律师最新胜诉案件：继承人之一私自出售房屋，却因无法继续履行房屋买卖合同被判赔付20万元违约金！

蔡思斌律师最新胜诉案件：继承人之一私自出售房屋，却因无法继续履行房屋买卖合同被判赔付20万元违约金！

在购买继承的房屋时，一定要核实产权归属，否则在买方已经付出了大量时间、精力与金钱成本的情况下，卖方却因其它继承人不同意出售房屋而无法继续履行合同，买方要怎么办？近日，福州律师蔡思斌就为一名这样的买家赢得了胜诉判决，不仅让卖方返还了所有的购房款，还令其赔付了20万的违约金。

2017年6月，潘女士急匆匆跑来找蔡思斌律师，告知自己为了学区房用途于2016年8月与叶某就一套拆迁安置房签订了《房产买卖合同》。此拆迁安置房系叶某父母亲夫妻共同财产，叶某承诺其配偶和房屋的共有权人均知晓并同意本次交易。同时，叶某告知自己父母亲去世后，其它子女都已签署了放弃继承权声明，只剩一名子女办完放弃继承的手续，其即可办理房屋过户手续，让潘女士尽快准备好交易房款。故潘女士为短时间内获取大额流动资金，才迅速将自己原来的房屋以较低价格出售给第三人，但叶某却迟迟不予履行合同。现在不仅孩子的上学受到了影响，潘女士出售的房屋价格更是上涨了近六成，自己损失惨重。

蔡思斌律师经沟通并查阅相应案件材料，告知潘女士，诉讼方案只能是要求对方赔偿损失。尽管潘女士仍然很想要获得此套拆迁安置房的产权，但是房屋买卖合同有效的情况下，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，是无法强制对方履行的。根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故买受人出于自身权益的保护，应设立诉讼请求为要求出卖人承担不能履行合同的违约责任，赔偿其基于有效合同履行可以获得的利益。

最终一审法院采纳了蔡思斌律师的代理意见，解除了潘女士与叶某签订的《房产买卖合同》，判令叶某返还潘女士的购房保证金，并在判决生效之日起十日内支付违约金20万元。

蔡思斌律师通过自己的专业判断，制定了最适合当事人的诉讼方案，保护了当事人的合法权益。同时，蔡思斌律师在此提醒，房屋买卖交易中，作为买方，千万要注意核实卖方出售的房屋是否存在共有权人，比如配偶、父母等。如果是存在共有权人的房屋买卖，发生纠纷后若共有权人不同意出售房屋，就及时设置诉讼请求为要求对方赔偿损失，最大程度上维护自己的权益。作为卖方，一定要确认自己有权出售房屋，否则违约成本可不小！

福州房产律师蔡思斌

2018年1月30日

以下附判决结果：