关键词：按揭贷款、格式条款、无效
案情简介：
2012年6月18日，陈刚就其购买讼争华友广场3号楼1-2层103、203号房产向华友公司支付首期购房款37万元。2012年7月11日，陈刚与华友公司就签订《商品房买卖合同》及作为该合同附件六的《合同补充协议》。华友公司在销售华友广场商铺时，在楼盘醒目位置悬挂“永辉超市即将入驻，装修中……”等广告标语。双方签订的《商品房买卖合同》中约定：陈刚向华友公司购买位于莆田市涵江区某商品房，房价总金额77万元，付款方式为按揭付款，合同签订时，买受人付款39万元，余额38万元办理商业银行（或公积金）房屋按揭贷款。陈刚逾期付款的违约责任，自逾期之日起按应付款每日万分之零点零三支付违约金，逾期超过30天的，华友公司有权选择解除合同，解除合同时买受人应按房价款20%支付违约金。3.华友公司应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合合同约定条件的商品房交付陈刚使用；除合同中第八条规定的特殊情况外，华友公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付陈刚使用，自逾期之日起按陈刚已付款每日万分之零点零三支付违约金，直至交房之日止；由于陈刚原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见合同补充协议第五条。
附件六的《合同补充协议》第二条关于“按揭付款方式”中约定：无论是政策性原因或者其他任何原因，自本合同签订之日起六个月内若无法取得按揭贷款的购房者，在出卖人发出书面通知后15个日历日内必须补足购房余款，否则视为买受人逾期付款，适用本合同第七条规定的方式进行处理。买受人同意此款特别约定。第四条关于“交接”中约定：本合同履行有严格的先后顺序，在买受人未按合同约定时间付清全部购房款【包括按揭部分】之前，出卖人有权行使抗辩权暂缓向买受人交付房屋直至解除《商品房买卖合同》。买受人未按合同约定的各付款时间点付清购房款，任一违约发生后均无权向出卖人主张逾期交房、质量瑕疵等任何与房产有关的权利。此外，买受人未按合同约定的时间付款、提供办理按揭所需的各种材料等，除承担违约责任外，每逾期一天，出卖人交房时间可顺延一周（可累加）且出卖人无须承担任何责任。第十条第5项约定：出卖人的展示模型、样板房、楼书、广告和宣传资料等均不作为交房标准及商品房买卖合同的组成部分，双方之间的权利义务均以《商品房买卖合同》及其附件和本补充协议所约定的内容为准。《合同补充协议》第二条第1项约定：“买受人应于合同签订后七日内申请办理按揭贷款手续，并向银行提交经认可的贷款申请材料，出卖人协助买受人办理贷款手续；如需增补材料，买受人应于出卖人或相关部门发出书面通知后7日内按要求办妥，否则视为买受人逾期付款，按合同第七条规定的方式处理并视为买受人放弃银行贷款且自动转为一次性现金付款(一周内付清)。”
2014年8月21日，华友公司通过公司员工李旅芳(手机号码：136××××4357)向陈刚邮寄三份《关于办理按揭的通知函》，该通知函的主要内容：2012年9月由于银行政策变化原因，暂停止华友公司商业的按揭贷款，2014年8月银行重启对华友公司的商业按揭贷款，华友公司要求陈刚接到通知函后3日内与华友公司联系并配合做好按揭工作，否则华友公司有权按照《商品房买卖合同》相关约定予以处理。同年8月24日，陈刚亦按照双方合同约定的地址通过邮政特快专递向华友公司邮寄一份《通知》，载明：“莆田市华友房地产开发有限公司：因你方前期大力鼓吹宣传永辉超市入驻现根本无法兑现且距合同约定交房时间已五百多日尚无法交房，现我方要求解除合同退还购房款并赔偿我方相应损失。购房人：陈刚2014年8月23日”。华友公司于次日收到该通知。2014年10月31日，华友公司通过福建凌龙律师事务所律师向陈刚邮寄三份《律师函》称，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，陈刚未按双方约定的期限内到华友公司处办理按揭贷款事宜，已构成违约，要求陈刚应在收到律师函后七日内一次性现金支付剩余购房款，逾期则按应付款的日万分之零点零三支付违约金。2014年11月6日，华友公司完成讼争三处商品房的房屋所有权初始登记。
法院观点：
一审莆田中院法院：
双方签订的三份《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》系双方真实意思表示，双方形成的商品房买卖合同关系合法有效。《商品房买卖合同》约定本案购房款支付方式为按揭付款，虽然双方在《合同补充协议》第二条“按揭付款方式”中第3项约定：“无论是政策性原因或者其他任何原因，自本合同签订之日起六个月内若无法取得按揭贷款的购房者，在出卖人发出书面通知后15个日历日内必须补足购房余款，否则视为买受人逾期付款，适用本合同第七条规定的方式进行处理。买受人同意此款特别约定”，但双方在《商品房买卖合同》中第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，双方在补充协议第二条“按揭付款方式”中第3点的约定应认定为无效条款。因华友公司原因导致陈刚在双方合同签订后直至2014年8月都无法办理按揭贷款，显然，造成陈刚不能履行支付全部购房款的责任在于华友公司，故华友公司也不能以陈刚未支付全部购房款而拒绝交房。直至陈刚发出解除通知的2014年8月24日华友公司都没有向陈刚发出交房通知或者交房，逾期时间超过20个月，已构成根本违约。且在关于永辉超市入驻的问题上，现虽然无法认定永辉超市未入驻是否因华友公司原因所致，但华友公司在出售商品房时对外宣传永辉超市即将入驻，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定也会产生一定的影响。综上，陈刚主张华友公司构成违约于法有据，陈刚要求确认双方合同解除的诉讼请求依法应予支持，对其请求返还购房首付款、维修基金等其他诉讼请求亦应予以支持，但利息应自2014年8月25日起计算。
二审福建高院观点（节选）：
双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议意思表示真实，《商品房买卖合同》第六条约定，除合同签订时陈刚应向华友公司支付首期购房款，其余购房款以商业银行(或公积金)按揭贷款方式支付；《合同补充协议》第二条约定，陈刚负有申请办理银行按揭贷款的义务，若陈刚自签约之日起六个月内未能取得按揭贷款，在华友公司向其发出书面通知后十五日内必须补足购房余款，否则其应当承担逾期付款的违约责任。该条款在赋予陈刚六个月办理银行按揭贷款的合理期限的基础上，约定陈刚未能在约定期限内取得银行按揭贷款时，付款方式转变为现金支付。而作为买受人，支付购房款当属其应当履行的主要义务，并不属于加重陈刚义务，排除其主要权利的约定条款，一审判决认定《合同补充协议》第二条第3项系无效条款，适用法律错误。《商品房买卖合同》及补充协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当依照合同约定的条款，全面、正确地履行合同。陈刚二审主张签约时华友公司故意隐瞒银行已停止对讼争项目发放商业按揭贷款，导致其不能在约定期限内取得讼争商品房的银行按揭贷款。华友公司于2014年8月20日向陈刚发出的《关于办理按揭的通知函》所载内容，虽然体现2012年9月因银行政策原因，停止发放对华友公司的商业按揭贷款，但华友公司并未要求陈刚以现金方式支付购房款及承担逾期付款的违约责任，并于2014年8月21日，致函陈刚通知其办理商业按揭贷款手续，但陈刚也未申请办理相关贷款手续履行付款义务。因此，在陈刚未支付全额购房款的情况下，其以华友公司逾期交房、办理权属证书为由，发函解除讼争合同，既不符合《合同补充协议》第四条第5项之规定，也缺乏法律依据，本院不予支持。
福州房产律师蔡思斌评析：
因为按揭贷款产生的房屋买卖纠纷是典型的买卖合同法律关系之一，该类纠纷中首先要确定双方签订的合同是否有效，如果有效则看该合同中是否对按揭贷款未办理或无法办理的情形进行约定，如果有则按该约定履行。本案中，双方约定在赋予陈刚六个月办理银行按揭贷款的合理期限的基础上，如其未能在约定期限内取得银行按揭贷款时，付款方式转变为现金支付。在陈刚首次不能正常办理贷款时，华友公司并未立即追究陈刚违约责任，而是在能办理贷款的情况下再次通知陈刚履行合同，可见华友公司并未有意通过该条款来损害陈刚权益。华友公司在银行恢复办理按揭贷款的前提下，及时通知陈刚办理贷款，陈刚应当按约定履行合同，其怠于行使办理按揭贷款的义务，华友公司并未以此主张解除合同并追究陈刚违约责任，实际并未加重陈刚责任，亦未排除其主要权利，支付购房价款是购房人应履行合同义务，因此，该条款并不存在加重买受人责任，排除其权利的情况，不应当被认定是无效条款。
如果合同中对该如何应对没有进行约定，则要区分具体情况认定，如果未办理或无法办理是因为卖方的原因导致的，则买方可以要求解除合同，同时要求卖方承担违约责任；如果是因为买方自身原因导致的，则买方只能要求退还已支付房款并向卖方承担违约责任；如果是非买卖双方原因导致，比如：因为贷款银行原因或者政策原因导致的，同时无法支付余款，则依据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”，买受人也可以要求解除合同并退还已支付房款而无需承担违约责任。
案例索引：福建省高级人民法院（2015）闽民终字第2100号 “莆田市华友房地产开发有限公司、陈刚商品房销售合同纠纷”，见《莆田市华友房地产开发有限公司、陈刚商品房销售合同纠纷二审民事判决书》（审判长黄卉靓，代理审判员胡立峰，代理审判员宫静），载《无讼案例》（20170417）.
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